告別43個月“牛市”：前兩月商品房銷售面積降3.6% 房企拿地降三成

　　來源：每日經濟新聞

　　每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

　　2019年樓市將呈何種走勢，是業界關注的焦點。而開年前兩個月的市場表現，往往也能透出某些信號。國家統計局數據顯示，今年前兩月全國房地產開發投資同比增長達兩位數，而商品房銷售面積則同比出現下降。國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，前兩月房價走勢總體平穩，當前房地產市場進入了新的發展階段，隨著長效機制的不斷完善，房地產市場將來會保持平穩健康發展。

　　《每日經濟新聞》記者通過對今年前兩月房企銷售的梳理發現，百強房企門檻不升反降，近三成企業無新增土儲。同時，記者走訪一線城市上海樓市則發現，前兩月該市新房二手房成交量均呈現同比大漲，機構對后市表現普遍看好。

　　3月14日，國家統計局公布的《2019年1~2月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1~2月份全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。

　　值得注意的是，今年前兩月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，房地產開發企業土地購置面積大幅下降34.1%，房地產景氣指數連續4個月下調。

　　中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，“除非出現突然的政策轉向，否則2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數據看，市場上漲已經乏力。”

　　商品房銷售面積43月后首降

　　國家統計局數據顯示，1~2月份全國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降3.2%、銷售額增長4.5%，辦公樓銷售面積下降15.7%、銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售面積下降13.6%、銷售額下降9.4%。

　　國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇表示，1~2月份房價走勢總體平穩，從監測到的全國70個大中城市房價變化情況看，總體比較平穩。

　　對于1~2月份商品房銷售面積同比下降3.6%，毛盛勇表示，很大程度上是有兩個原因：一是春節因素的影響。今年春節因素影響大部分集中在2月份，對人們的購房行為帶來了一定影響；二是當前房地產市場進入了新的發展階段。按照中央關于房地產“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時加快長效機制的建設，廣大消費者和投資者更加清醒地、更加理性地對待購房行為。隨著長效機制的不斷完善，房地產市場將來會保持平穩健康發展。

　　另外，從房企業表現來看，克而瑞數據顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）環比下降22.9%，按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

　　從市場走勢數據看，銷售面積增幅已經連續多月明顯放緩。張大偉分析認為：“商品房銷售面積從2015年6月開始增長，直到2018年12月，經歷43個月。雖然去年12月份短期沖刺銷售有所上行，但從2018年9~11月的同比看，已經出現了成交面積的明顯同比下調。因此判斷2019年1~2月出現的銷售放緩延續了之前的趨勢。”

　　房企資金面繼續承壓

　　1~2月份，房地產投資增速有所加快，比2018年全年加快2.1個百分點，增長達到11.6%。去年全年維持在10%左右的水平，今年1~2月份為什么會加快？

　　毛盛勇表示，主要有兩個原因，第一個原因是前期土地的購置費增長比較快；第二個原因是今年以來房地產企業施工進度有所加快，推高了房地產的投資。

　　資金是影響企業購地行為的重要因素。1~2月份，房地產開發企業到位資金增速回落4.3個百分點至2.1%，其中定金及預收款由2018年增長13.8%降為增長5.6%。

　　除了銷售放緩帶來的回款不暢，房企融資窘境仍未得到改善：1~2月國內貸款4976億元，下降0.5%，自2018年4月以來連續十個月保持負增長；企業自籌資金7279億元，下降1.5%。

　　易居研究院報告指出，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道。

　　當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1~2月份年初異動，從2018年1~2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速5.1個百分點，兩條曲線形成剪刀差，2019年2月進一步擴大至9.5個百分點。

　　易居研究院認為，目前境內融資遭遇金融機構持續縮表，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少，且發改委限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目等調控因素，考慮到未來整體銷售增速大概率繼續回落，企業債券對房企的資金壓力緩解程度有限，房地產企業的資金壓力依然很大。

　　房企買地面積降超三成

　　值得注意的是，1~2月份房企土地購置面積和購置價款雙雙大幅回落。

　　數據顯示，1~2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

　　自2018年下半年起，全國各城市土地流拍現象明顯增多，土地市場呈現降溫趨勢，2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個百分點。

　　進入2019年，熱點城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態中。中原地產研究中心統計數據顯示，截至2019年3月10日，全國賣地最多的50大城市合計土地成交金額為5739.4億元，同比減少了16.4%。

　　庫存創58個月以來新低

　　隨著樓市去庫存接近完成，大部分城市成交量放緩，庫存去化出現了降速。

　　數據顯示，截至2月末全國商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米。

　　據中原地產研究院統計數據，2014年4月末全國商品房待售面積52652萬平方米，2014年3月末為52163萬平方米，2月末數據已創下58個月以來的新低。

　　“今年2月份商品房待售面積同比跌幅為10.6%。這條曲線走勢和預期是一致的，即繼續下跌，但跌速放緩。目前房企仍然面臨部分去庫存的問題，預計后市仍然會選擇以價換量。”張大偉認為。

　　同時，張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，2018年各地持續加碼的調控政策逐漸見效，加之購買力透支，以及持續43個月的房地產牛市、包括整體經濟宏觀環境的平穩，都使得房地產投資需求減弱，市場開始進入‘后牛市’階段，在市場下調明顯的區域有可能會有寬松的樓市調控政策出臺。

責任編輯：李鋒