本報記者　楊麗萍　

　　必須承認，過去一兩年，投資是拉動房價上漲的重要動力之一。

　　饒有意味的是，中銀國際控股有限公司首席經濟學家曹遠征近日表示，投資已變成我國居民的一個常態。

　　但投資對象和投資方式的選擇卻并不容易。戴德梁行投資策略發展顧問部的王晨則建議，對于住宅投資，投資者可以關注像天津這類二線城市甚至三四線城市。“一線城市對于散戶型的個人投資者余地已不是很大。”

　　經濟和樓市預期下半年趨于樂觀

　　宏觀經濟的預期在很大程度上左右著房地產的投資預期。

　　3月17日，參加“中國經濟投資高峰論壇”的多位專家均對我國宏觀經濟表示樂觀。

　　“我個人認為，自從去年7月份美國次貸危機發生以來，雖然還在延續，但不可能爆發全球性的世界經濟危機，最多是一個局部的風波。”曹遠征判斷說，美國次貸危機問題大概會在今年8、9月份緩解，最晚到明年年初。我國經濟今年將維持合理的增長幅度。

　　國金證券首席經濟學家金巖石表示，今年第三季度美國經濟可能開始企穩。中國南方災后重建使今年第一季度的投資項目推遲到下半年，同時，下半年還會出現換屆驅動型的行政性投資擴張。因此，中國經濟在今年下半年會迎來爆發性增長，并可能推動股市爆發性上升。

　　在此宏觀經濟背景下，資深財經評論家水皮指出，如果房地產出現大拐點，整個中國經濟就會出現拐點。假如說房價真的下跌50%，那么我國資本市場還要腰斬一回(再下跌一半)。這種現象顯然是不可思議的。

　　業內專家認為房價仍然有其支撐點。“從現在來看，今年的奧運會，2010年世博會，政府在基礎設施方面的投入非常大，基礎環境的改變必然要帶動房價。”仲量聯行中國區投資部董事高世斌認為，即使在后奧運會期間，房地產還是有很高的期望。“中國經濟不是奧運驅動的，不會存在奧運前后巨大差距的問題。”

　　從單純的消費變成消費、投資并存

　　國家統計局在CPI統計數據里，并沒有包含商品房價格上漲的數據。因為在國家統計局看來，購買商品房是一種投資行為。事實上，在過去幾年，投資因素正是拉動房價上漲的重要動力之一。

　　曹遠征提出了一個重要觀點：在過去一兩年里，我國居民已從單純的消費變成消費、投資并存，投資已變成我國居民的一個常態，而不再是偶爾為之的一件事。

　　美元貶值是造成全球流動性過剩的主要因素之一，而人民幣升值加劇了這一趨勢。曹遠征說，流動性過剩對我國需求的影響，最主要的方面是老百姓的資產偏好發生了變化，很多居民從一個單純的消費者轉變成投資者，或者說，消費、投資并存。居民有投資需求，但可供投資的品種太少了，除了買國債，只有投資股市、房市。“對這個問題我們認識得不是很細，過去認為投資的需求是隨機的，但我們現在來看老百姓是真正有投資的意識、投資的需求。”

　　金巖石亦贊同這一觀點。他表示，中國已經新興起一個階層，把投資當作一種常規的消費行為，形成了一個投資者群體。

　　經濟學家認為，投資是經濟活動中不可或缺的要素。投機可以遏制，但投資其實是難以真正阻擋住的。樓市投資在很長一段時期內都將存在。我國居民對買房置業的偏好，是支撐樓市投資趨勢的文化因素。

　　二三線城市或是可行選擇

　　處于觀望中的樓市，選擇投資對象和投資方式并不容易。

　　“就住宅而言，經過一輪的價格上漲，無論是住宅的使用者還是投資者都感覺到資本能力在逐漸吃緊。以北京為例，兩年前一個均價8千元的房子到現在可能要1萬6以上，在北京想買100萬的房子余地已經不是很大了。”王晨建議，投資者可以把視野放得更廣一些，多關注二線城市甚至三四線城市。

　　王晨認為，天津現在就是一個不錯的投資市場。從天津的整個格局來看，不管是天津提出的新中心，還是未來的軌道半個小時交通，都會給這個城市帶來很多的投資機會。京津城際軌道交通開通后，北京到天津也只需半個小時。

　　最重要的是選擇準確的物業盈利模式。王晨等專家認為，良好的物業盈利模式至少需要具備區位(地段)、業態組成、客戶(消費)群、回報預期等諸多比較優勢。“中國經濟投資高峰論壇”將天津時代奧城作為一個典型案例進行了介紹。

　　時代奧城是孫宏斌2003年以“地王”價格拿下的一個建筑綜合體項目，位于天津著名的水上公園與2008年天津奧運場館之間，總建筑面積100萬平方米，包括住宅、酒店式公寓、五星級酒店、大型商場和專業店等，被認為是綜合了優良盈利模式的特質。

　　據時代奧城總經理遲迅介紹，“這個項目從2004年開始開發至今，回報率幾乎已經達到了200%，目前，售價已已經達到了15000元，年租金回報率可以達到10%，約有30%為外籍客戶。”　中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路聽說該項目已有多家大型商業連鎖企業進駐后表示，這些企業的入駐說明這種物業是非常值得投資的。

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