尹中立

　　●住房是特殊商品缺少復制性

　　●市場競爭不充分價格易操縱

　　●跟風投資會造成非理性繁榮

　　●住房市場不可能完全市場化

　　隨著第二套住房按揭政策的落實，房地產調控政策力度開始逐漸加大，住房市場出現了明顯的變化。同時，反對房地產調控的聲音也逐漸增多，反對者的共識是“政府不應該采取行政的方式干預住房市場”，甚至有人提出“炒房無罪”的口號。

　　這些觀點看上去符合市場經濟的一般原理，但縱觀世界各國，沒有哪個國家對住房市場是采取放任不管的，原因何在？

　　如果說大白菜是一般商品的代名詞的話，那么我們將住房市場和大白菜市場進行一番比較就可以清楚住房市場的特殊性了。

　　從直觀我們可以看到，住房是不可移動的，是屬于不動產；而大白菜是可以自由移動的，它不僅可以在國內市場流動，還可以賣到國外去。自由市場競爭無法在相同的位置生產出更多的相同質量的住房的，既然無法重復生產，自由競爭又怎能產生效果呢？北京的大白菜如果價格高、利潤豐厚的話，會吸引山東、河北的農民生產出相同品質的這種大白菜，于是這種大白菜的市場供給會增加，價格會下跌。但國貿中心的位置好，租金高，通過市場競爭能再建造出一座國貿中心嗎？

　　其次，我們看看住宅和大白菜的價格有什么不一樣？如果北京的大白菜突然價格上升，全國其他地方的大白菜就會運到北京，也就是說，大白菜的價格是由市場充分交易后決定的，是很難操縱的。住宅則不一樣，一個住宅區的價格漲跌實際上是由當時交易的住宅價格決定的，一般而言，住宅的流動性很差，每個住宅區可交易的住宅只是少數，少數可交易的住宅價格決定了大部分住宅的價格。因此，住宅的價格是非常容易操縱的。溫州人為什么不去炒大白菜而喜歡炒房子？原因就在于此。

　　從價格波動規律看，大白菜的價格波動符合一般價格均衡理論，即市場有一個均衡點，價格會圍繞市場均衡點波動。而住宅市場具有投資品的特點，它沒有市場均衡點，在價格很低和很高的時候，市場都可以“出清”。如果大白菜的價格上漲、利潤豐厚時，會吸引更多的農民種大白菜，使大白菜的供給大于需求而使市場價格下跌，回到均衡點。但住房價格的不斷上漲會吸引更多的投資資金進入，在市場供給增加的同時，需求增加更快，刺激價格更快上漲，出現“非理性繁榮”的局面，直到泡沫破滅。為什么世界上有股市危機，有房地產危機，而沒有大白菜危機，道理就在于此。

　　正是因為如此，幾乎所有的西方發達國家的大白菜都是高度市場化的，但沒有一個國家的住房市場是完全市場化的，市場化解決不了住房問題。為了得出這個結論，西方國家探索了幾百年。隨著工業革命的深入，以英國為首的主要工業化國家面臨巨大的住房危機，大多數城市居民沒有自己的住房，惡劣的住房條件導致瘟疫的流行等社會危機，社會公眾強烈要求政府干預住房市場。但在這段時間里，自由主義哲學思想席卷歐洲，整個經濟領域的所有方面幾乎都依賴于市場。決策者深信市場上眾多的個人供給者和需求者在追逐自身利益的同時，他們之間無阻礙的相互作用能實現資源的最佳配置，所以自由主義的信念與迫使政府對住房進行干預的社會力量之間存在很大的矛盾。沖突造成的緊張狀態使住房制度有了比較清晰的現代意味。人們意識到，無拘無束的自由競爭并不會自動帶來社會福利的最大化，在住房市場利潤的驅動下，住房的供給與需求并不會自動的調節達到某種合意的均衡。改革者開始將大量的精力投入到住房干預，現代住房制度開始形成。不少國家把公民享有住房的權利寫入了憲法。

　　值得慶幸的是，我們在設計住房制度改革的思路時，充分吸取了西方國家在住房制度方面的經驗和教訓。

　　去年8月出臺的國務院24號文件總結了近10年來我國住房制度改革的經驗和教訓，明確提出了“將住房保障覆蓋范圍由城鎮低保人群擴大到低收入階層”，明確了政府在住房市場中的角色與定位，這是非常正確的。

　　(作者為中國社會科學院金融研究所研究員)

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