文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 劉維明

　　房地產(chǎn)下行周期或許已經(jīng)來臨，而中國的產(chǎn)業(yè)特征、人口結(jié)構(gòu)特征和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并不支持?jǐn)?shù)字層面的城鎮(zhèn)化繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的預(yù)期。不過，既然管理層和市場均意識到了泡沫的性質(zhì)，且下決心解決這一問題，中國房地產(chǎn)的發(fā)展或許不會像日本那樣慘烈，較為平穩(wěn)的波動有望實現(xiàn)。

　　關(guān)于2017年的第一個預(yù)言----中國房地產(chǎn)長周期拐點已至。

　　12月21日下午，總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議，在談到房地產(chǎn)時說到：

　　“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。”

　　這應(yīng)該是公開媒體報道中，由總書記第一次親口明確提到“抑制房地產(chǎn)泡沫”----不是“資產(chǎn)泡沫”，也不是保持房地產(chǎn)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”，而是明確“抑制房地產(chǎn)泡沫”。

　　部分人對于“泡沫”的偷換概念應(yīng)該止于此了。

　　分類調(diào)控的幾個著力點的潛藏意義如下：

　　地方政府為主----明確責(zé)任主體，不能陽奉陰違，如果搞不好地方政府要擔(dān)責(zé)。

　　金融----管住資金流向，嚴(yán)控流向土地、房地產(chǎn)開發(fā)、按揭的相關(guān)貸款和影子銀行配資，銀行首當(dāng)其沖，精準(zhǔn)扼制房價的喉嚨；

　　財稅----顯而易見，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收會明顯加強(qiáng)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，增加持有成本；

　　土地----主要是做好土地供應(yīng)，不能再把土地作為斂財工具，合理投放；

　　市場監(jiān)管----嚴(yán)打地產(chǎn)商、中介、金融機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)。

　　這對中國房地產(chǎn)是毋庸置疑的壓力。

　　不過，市場普遍的想法仍然是管理層會讓房價穩(wěn)住，而不是下跌，而且一線城市房價還會繼續(xù)躥升。

　　我沒有那么樂觀，這是由于長期觀測的一些金融指標(biāo)似乎已在暗示房價下跌周期的到來，而且就在眼前的2017年。

　　很多人喜歡把中國的房地產(chǎn)市場與日本相比，但結(jié)論卻各不相同，我們可以拋開一些常見的指標(biāo)，從金融環(huán)境層面來看一下兩者的相關(guān)性。

　　1989年—1990年，日本的股市和房地產(chǎn)泡沫相繼破裂，其間的宏觀金融要素的傳遞，清晰地描述了這一過程。

　　1）刺破股市、樓市泡沫的起因是貨幣政策的收緊，這誠然是由于日本國內(nèi)泡沫積聚引發(fā)的日本央行的動作，但更本質(zhì)原因是外部貨幣政策收緊，而日本跟隨，其領(lǐng)頭人當(dāng)然是美國。

　　美國聯(lián)邦基金利率自開始調(diào)升，而日本隨后與也將基準(zhǔn)利率上調(diào)，直至1990年為止，這是貨幣政策緊縮在全球傳導(dǎo)的結(jié)果。

　　2）貨幣政策收緊的原因來自于通脹的上升，這在美國和日本都有明顯的表現(xiàn)，而油價自沙特于80年代初期低價傾銷后的低位開始回升，是推動通脹走高的重要因素。

　　3）由于美國利率提升時間和速度快于日本，美元于1987年開始全面上漲，而同期的日圓對美元在經(jīng)歷廣場協(xié)議造成的大幅上漲后，對美元自1987年--1990年出現(xiàn)明顯貶值。

　　4）貨幣政策的緊縮令金融環(huán)境抽緊，日本貨幣供應(yīng)和企業(yè)貸款增速相繼出現(xiàn)拐點，進(jìn)入下行通道。

　　5）日本股市的下跌稍早于樓市幾個季度，一線大城市房價下跌早于一般城市大約一年，這可以解釋為資產(chǎn)泡沫的傳遞次序和泡沫最高資產(chǎn)的下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的過程。

　　以上路徑可以總結(jié)為：

　　美國、日本在80年代中期經(jīng)濟(jì)危機(jī)后刺激政策帶來經(jīng)濟(jì)增速回升的同時資產(chǎn)泡沫快速增長----貨幣膨脹與資產(chǎn)泡沫相互強(qiáng)化----商品價格上漲帶動通脹回升----美國率先收緊貨幣政策傳遞至日本----日元階段性貶值削弱資產(chǎn)競爭力----日本貨幣跟隨收緊最終成為刺破泡沫之針……

　　很多人認(rèn)為，當(dāng)前的中國與彼時的日本沒有可比性，但是，如果我們將中國現(xiàn)狀與日本當(dāng)時情形細(xì)細(xì)一一對應(yīng)，其結(jié)果令人擔(dān)憂：

　　6）美國率先收緊貨幣政策，中國市場利率跟隨上升。市場利率的表現(xiàn)已經(jīng)很明顯，國債跌停絕非市場利率上升的尾聲，去杠桿導(dǎo)致的貨幣政策中性偏緊已成事實。

　　7）世界油價及大宗商品從低點回升，通脹預(yù)期開始抬頭，中國通脹已回升。

　　8）人民幣經(jīng)歷10年升值后，兌美元已連續(xù)三年走貶，資產(chǎn)吸引力開始下降；

　　9）中國M2、信貸增速明顯回落，而去杠桿將令這一局面更加嚴(yán)重；

　　10）中國A股泡沫已經(jīng)破裂一年，中國的房地產(chǎn)泡沫、債權(quán)泡沫仍然高企；

　　也就是說，當(dāng)前中國的內(nèi)、外金融環(huán)境與當(dāng)時的日本如出一轍，特別是在危機(jī)后的刺激政策導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫積聚的特征更為相似，而所面臨的的貨幣政策轉(zhuǎn)向也幾乎復(fù)制。

　　非常重要的一個因素是，房地產(chǎn)周期的興衰與人口結(jié)構(gòu)有著極為緊密的內(nèi)在聯(lián)系，對比日本1990年的老齡化程度與中國目前的老齡化程度，你會發(fā)現(xiàn)，這兩個數(shù)據(jù)基本完全一致。

　　1990年日本65歲以上人口占比約為11.5%，中國2015年該數(shù)據(jù)為10.5%，如果以當(dāng)前平均0.5%的年增速來計算，2016年約為11%----幾乎完全吻合。

　　以管窺豹，片面地說，中國的房地產(chǎn)下行周期或許已經(jīng)來臨，而中國的產(chǎn)業(yè)特征、人口結(jié)構(gòu)特征和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并不支持?jǐn)?shù)字層面的城鎮(zhèn)化繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的預(yù)期。

　　不過，既然管理層和市場均意識到了泡沫的性質(zhì)，且下決心解決這一問題，中國房地產(chǎn)的發(fā)展或許不會像日本那樣慘烈，較為平穩(wěn)的波動有望實現(xiàn)。

　　但核心的問題在于----這改變不了地產(chǎn)下行周期的到來----包括房價。

　　(本文作者介紹：資深金融市場專家，歷任中外資金融機(jī)構(gòu)交易員、研究院、首席分析師等。)