文/新浪財經(jīng)意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 吳曉波

　　中國當今排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商，無一不是周期游戲的高手。在經(jīng)濟低迷和宏觀調(diào)控時期，他們大膽從政府手中低價吸納土地，形成財務上的高杠桿性，而在經(jīng)濟復蘇及貨幣寬松時期，則快速出售，積累現(xiàn)金，等待下一輪緊縮周期的到來。

　　1

　　在全國省會級城市里，重慶經(jīng)濟正在成為一個“神話”，它的各項增長指數(shù)居于第一，然而房價卻一直比較穩(wěn)健，在過去的五年里，只漲了12%。究其原因，是因為那里有一個神一樣的操盤手。

　　從2008年開始，重慶市政府試行一種叫做地票制的改革，就是將閑置的各類農(nóng)村集體建設用地進行復墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，然后騰出建設用地指標，由國土房管部門發(fā)給等量面積建設用地指標憑證。在八年間，重慶地票交易17萬畝，交易總額340億元。地票交易實行最低保護價格，2008年的起拍價為4萬元/畝，2011年8月以后，最低交易保護價調(diào)整為17.8萬元/畝。

　　簡單地說，就是重慶市政府把自己當成了一個吸儲土地的大地主，將土地從農(nóng)民手中交易出來，然后逐步地釋放到商品房市場中。在這一過程中，政府適度地保護了農(nóng)民的收益，同時保持極大的耐心，將土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，從而成為了最大的獲益者。

　　與重慶相映成對照的是杭州市。

　　這座城市是全國商品房改革的早期標本，早在1990年代末，拜“溫州炒房團”所賜，杭州房價率先上漲，一度超過上海、北京，成為極具風向標意義的“杭州現(xiàn)象”。然而，到2009年政府換屆，杭州一年出讓土地獲得收入1200億元，相當于當年度預期內(nèi)財政收入的一倍左右，超過北上廣深四大一線城市成為全國最高。

　　后來的幾年里，杭州經(jīng)濟增長頗為健康，更隨阿里巴巴的崛起而成為“電子商務之都”和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的熱土，但是，因土地供給過度，該市房價大幅跳水，景象慘淡，迄今還在恢復的殘喘之中。

　　2

　　說到房價上漲，人人心中有一本酸甜賬。毫無疑問，在過去的二十年里，它是社會財富的最大變壓器和分配場。

　　那么，誰是中國房價背后的操盤手？

　　在1990年代末的一段時間里，人們認為中國房價的操縱者是投機客，尤其以惡名昭著的溫州炒房團為代表，他們捧著大捆大捆的現(xiàn)金，沖進一座安靜的城市，然后活生生地坐地起價，弄得人心惶惶，雞犬不寧；

　　到了本世紀初，人們發(fā)現(xiàn)真正的房價操盤手是開發(fā)商。他們的確得到了太大的利益，從2003年到2014年，胡潤富豪榜里的前一百位有錢人中，地產(chǎn)商占到了六成，而在《財富》世界500強的排行榜上，中國地產(chǎn)公司是史上第一個、也是迄今唯一進入過榜單的。我們的前任國務院總理更是提出過一個很著名的問題，“開發(fā)商的血液里到底有沒有流著道德的血液？”

　　再到后來，人們發(fā)現(xiàn)，原來最大的操盤手可能是政府本身。在一套房子的價格構成中，土地價格和各項稅費占到了65%左右的比例，而在全國絕大多數(shù)的縣級財政收入中，土地出讓金的收入約占到了45%的權重。無論是重慶還是杭州，其房價的波動及從波動中獲得的利益，政府從來是最大和最具支配能力的那一個。

　　3

　　到今天，我們大概都明白了一個道理，房價的漲跌不是一個道德問題，而是一場預期游戲和周期游戲。

　　所謂的預期，是你對中國經(jīng)濟增長和城市化進程的判斷。

　　在過去的幾年里，不乏有睿智的經(jīng)濟學者預測房價即將下跌，有些大膽的同學，甚至給出了崩盤的具體時間節(jié)點，為此，他們動用了很多西方的理論，比如人口紅利理論、中等收入陷阱理論、大城市病理論等等。

　　但是，現(xiàn)實比理論要詭異得多，如今，這些專家都已經(jīng)木化成了“磚家”。究其原因，是他們對預期的判斷產(chǎn)生了偏差。

　　中國房價泡沫破滅的前提，首先是人民幣泡沫的破滅，最終則是中國經(jīng)濟增長模式的破滅。而這一可怕景象的出現(xiàn)，則取決于兩個改革的失敗，第一是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉型的失敗，第二是社會制度改革對經(jīng)濟改革的反制。

　　所謂的周期游戲，是你對宏觀調(diào)控周期及土地價格波動的判斷。

　　中國當今排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商，無一不是周期游戲的高手。在經(jīng)濟低迷和宏觀調(diào)控時期，他們大膽從政府手中低價吸納土地，形成財務上的高杠桿性，而在經(jīng)濟復蘇及貨幣寬松時期，則快速出售，積累現(xiàn)金，等待下一輪緊縮周期的到來。

　　在過去的二十年里，中國的宏觀景氣以四到五年為一個調(diào)控周期，而這與地產(chǎn)商的購地、營造、出售及再次購地的周期基本吻合。

　　我們常常看到一個景象，很多開發(fā)商的財務杠桿用得非常激進——他們肯定是當今世界上最激進的杠桿使用者，是所有行業(yè)里負債率最高的，可是卻每每能涉險過關。我們眼睜睜地看他們刀口舔血，野蠻壯大。其實，這正是周期的秘密。

　　4

　　中國的房價肯定是一個泡沫。

　　在這一場與預期和周期有關的游戲里，財富重新分配的過程，就是對泡沫的理性判斷及如何分享的過程，其中的參與者，包括政府、開發(fā)商、中介商以及每一個城市居住者。

　　在這個意義上，我們每一個人都是房價背后的操盤手，而每一座城市的房價漲跌，基本上是操盤手之間的博弈戰(zhàn)爭。

　　在房地產(chǎn)界，重慶市場是一個繞開走的城市，因為在那里，政府是神一樣的存在，他們得到了泡沫生成中最大的那一個部分。

　　開發(fā)商最喜歡的城市是2014年的廈門、2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府與開發(fā)商含情脈脈，共同操盤，把預期舔得盤干碗凈。

　　最后剩下來的，是關于公平的問題。當年輕的80后、90后乃至00后進入到社會之后，他們發(fā)現(xiàn)，能夠吃到的預期已經(jīng)煙消云散，沮喪與反叛便正式開始了。這一景象，至少在電視劇里已經(jīng)出現(xiàn)，從幾年前的《蝸居》到最近的《歡樂頌》。

　　(本文作者介紹：財經(jīng)作家。本專欄為吳曉波微信公眾號“吳曉波頻道”內(nèi)容。)