文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 老驥

　　索羅斯認為，要想降低房地產泡沫，征收地產稅是非常有效的方式。“如果無論賣或不賣，你都不得不每年納稅5%或3%，那么其效果就是會推動有些人賣房?！彼J為，從某種程度上來說，中國房地產業“硬著陸”實際上已經發生了，不過還沒有那么劇烈。

　　投資有點像足球，勝者為王。

　　判定球隊的水平，有一個硬指標——贏球。再牛氣的球員，再知名的教練，如果總是輸球，那就得換人或者下課。

　　檢驗一個人投資能力的高低，也有一個硬指標——連續多年的盈利記錄。對于那些口若懸河的股評家，最好的檢驗他們水平方式是，看看他們自己的股票賬戶，到底是盈還是虧。

　　中國一些股民推崇美國人威廉?江恩，運用他的江恩理論、江恩角度線來炒股。可是，許多人并不知道，江恩死后留下的財產不足10萬美元，里面可能大多數還是他出書的稿費。因此，他投資理論的可信度應該打很大的折扣。

　　說到投資的盈利，巴菲特和索羅斯當仁不讓排當今全世界的第一和第二。

　　巴菲特和索羅斯投資路數迥然相異，但同樣都堪稱真正的投資大師。巴菲特投資緊緊抓住“價值”的準繩，始終在價值與價格的差價中尋找機會。索羅斯則更擅長對全球經濟進行宏觀預判，在市場的謬誤和動蕩中大賺其錢。

　　與巴菲特極少對經濟和股市進行預測不同，索羅斯經常對全世界經濟發表評論。盡管他的評論并不都為后來的事實所驗證，但他超過半個世紀的金融市場投資經驗，加上他敏銳的洞察力，常常能見人之所未見，并先人一步采取行動。

　　讓我們來看看這位長著鷹一樣鼻子的投資大師，對中國人最關注的話題——樓市的看法吧。

　　日本房地產的軌轍

　　中國房地產市場，尤其是一線城市，人們談論最多也是最讓人疑惑之處有兩點：

　　第一，上漲似乎永遠不會停歇。尤其是今年年初，一線城市在對于普通購房者已經高不可攀的基礎上再度猛漲。有人測算，假如投資者在2000年以100萬首付加上銀行貸款200萬元，全部用來投資了上海樓市，現在其本金增值到了驚人的6000萬甚至1個億。而如果你當年把100萬存銀行至今，對不起，今年只能在上海的市中心買一個洗手間。

　　第二，政府的調控政策，總是在打壓需求，卻不在供給上發力。這導致每一次調控似乎都是在為下一次的猛漲做準備。

　　其實，對于這兩點疑問，用索羅斯對于日本房地產的看法，以及他的“超級泡沫”理論，就能大致明白個所以然。

　　索羅斯《金融煉金術》一書中，對日本房地產泡沫破滅以前的評論，幾乎完全適用于當今中國。

　　日本主管當局最初為什么會準許投機（樓市與股市）泡沫發展？索羅斯說，首先，金融資產價格膨脹，使得主管當局能夠卸下它們對商業銀行的責任，因為實質經濟當時已深陷困境。

　　“如果沒有房地產與股票市場的繁榮，商業銀行對產業界的貸款將出現許多壞賬，盈余也會受損?！?/p>

　　另外，房地產的泡沫性上漲，促使商業銀行能夠對看似良好的抵押品擴張其貸款組合，而日本產業界也因此能利用“財技”（這讓人想到許多中國上市公司增發圈錢進行投資與財務造假）——即金融操作——賺取營業外收益，彌補利潤不足。

　　索羅斯還進一步一針見血地指出，土地價格飆漲尚有另一個目的：盡管日元升值，它有助于維持國內的高儲蓄率與有利的貿易順差。房價上漲的速度超過薪資，日本的工薪階層有強烈誘因增加其所得中儲蓄的比率（想想我們有多少購房者為了還房貸而減少消費拼命存錢）。

　　“由于國內經濟衰退，儲蓄可供海外投資之用。這是日本當年累積全球財富與權力的理想處方，即使海外投資貶值也是如此?！彼髁_斯的這番話，也讓人不得不想到當今中國不少企業財大氣粗的海外收購。

　　超級泡沫會持續下去嗎？

　　索羅斯對房地產由繁榮而至泡沫的解釋是，低廉的借貸（房貸按揭）成本和獲得貸款的容易程度，助長了房地產業的興旺。使房地產的上漲趨勢最終發展為泡沫的錯誤觀念是：貸款抵押品的價值不會因為信貸量的增加受損。

　　但索羅斯認為，實際情況是，信貸量與抵押品價值之間存在某種相關反身性（Reflexivity）。借貸的成本低廉、門檻較低時，交易活躍，按揭房產的價值就上升，拖延欠付情況就較少，信貸表現良好，借貸標準也就很寬松。因此，房地產越來越火熱，泡沫也就應運而生。

　　索羅斯還提出了“超級泡沫”的觀點。以房地產為例，當房地產信貸（個人按揭和開發貸款），同時還加上杠桿操作，不斷擴大時，“普通泡沫”就演變成誤讀和資金持續強化的“超級泡沫”?！俺壟菽弊罱K結果是信貸量逐漸增加達到極限，此后趨勢逆轉，造成強制清算，房地產價格暴跌。

　　在索羅斯看來，2007年的美國金融危機，就是由房地產次貸的“超級泡沫”的爆裂所致，就像一個普通的炸彈引發了核爆炸一樣。

　　對于中國房地產市場，索羅斯3年前在接受《南華早報》采訪時更直接的評論是，中國房地產市場是相當容易受到傷害的，因為房地產是人們最喜愛的儲蓄形式。有很多房子都是空置的，這些房子就跟黃金和銀行存款一樣是儲蓄?！拔艺J為，現在的中國房地產是一種風險投資?！?/p>

　　索羅斯認為，要想降低房地產泡沫，征收地產稅是非常有效的方式?！叭绻麩o論賣或不賣，你都不得不每年納稅5%或3%，那么其效果就是會推動有些人賣房?！?/p>

　　他認為，從某種程度上來說，中國房地產業“硬著陸”實際上已經發生了，不過還沒有那么劇烈。

　　(本文作者介紹：資深財經媒體人，原上海證券報首席記者。微信公眾號：jicaijing)