文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家  李明恩

　在第一批內房龍頭升完之后，筆者倒建議投資者可以留意第二批的“內房股”。其中，覺得中國海外發展（0688）潛質可期。

　近期，港股市場一反常態，“五窮月”股指反而造好。4月28日恒指收盤價為24615點，而5月29日的收市價為25701點，港股市場整體上漲4.41%。令“五窮六絕七翻身”的市場慣例，開了一個小小的“好兆頭”。

　　之所以有“五窮月”的市場魔咒，筆者認為，主要是因為各上市公司在3-5月的業績出爐季，已經釋放了諸多利好，股價也相應走高。而接下來的5-6月，屬于公司利好儲備期和業績蟄伏期，股價自然回落。而本次港股市場的一反常態，應該得益于“深港通”和“滬港通”的開通，在炒傳統業績期的同時，由于陸港兩地的估值差異，一批相對內地A股市場而在港股市場被低估的公司，由于估值回升而帶動股價進一步上漲。由于是一批這樣的公司，而且主要是大盤股或者藍籌股，因此，恒指打破慣例就不足為奇了。

　　其中，表現最好的板塊是令人意想不到的“內房股”板塊。以周一（5月29日）為例，內房股再度暴力拉升，其中，中國恒大暴漲22.78%，今年以來累漲2.1倍，市值逼近2000億關口；碧桂園漲9.43%，股價創近10年高，市值2006億港元；融創中國漲10.45%，報價12.90元，市值502億港元；龍湖地產漲5.87%，市值931億港元；龍光地產漲3.6%，市值253億港元。那么內房股緣何大漲呢？

　　筆者認為，內房股整體估值低，利潤好。這是最重要的因素。因為港股市場一直理性，并不熱衷于炒故事，干炒牛河。以北上廣深為代表的一線城市，由于貨幣超發，房價在近一年內，爆升近100%。收益與此，龍頭房企的銷售增長顯著。在申萬28個行業里，房地產板塊整體PB=1.95排行倒數第6，2017年動態PE14.8排行倒數第2；而同期，1-5月龍頭房企銷售增長較好，部分房企的銷售同比增速甚至達到了100%以上。

　　在第一批內房龍頭升完之后，筆者倒建議投資者可以留意第二批的“內房股”。其中，覺得中國海外發展（0688）潛質可期。

　　首先，公司新的管理層完成交接。由2017年6月13日起， 肖肖因超過公司制定的退休年齡，決定辭任執行董事兼主席一職；顏建國獲選為主席并繼續擔任公司行政總裁。這一點在大型國企尤其重要。新的管理層完全接班后，想必“新官上任三把火”會將中海外越燒越旺。

　　其次，瑞信于5月8日，關注中海外新發展項目的毛利率，將評級由‘跑贏大市’降至‘中性’，目標則由29元削至25元。但是，大行的“降評”并沒有將中海外的股價打下去，相反在此之后股價由21.5昇到23.9港元。顯示生生不息的跡象。

　　于2017年4月，中國海外發展有限公司公布的2017年4月的合約物業銷售金額約為190.73億港元，而相應的樓面面積約為121.73萬平方米。由2017年1月至4月，中國海外系列公司的累計合約物業銷售約為762.36億港元，相應的累計樓面面積約為453.17萬平方米。此外，于2017年4月30日，中國海外系列公司取得已認購物業銷售約為152.03億港元，預期將于往后數月內轉化為合約物業銷售。種種數據表明，中海外是與其他內房股處于同一頻道，也是享盡中國內地房地產市場的快速而高價位增長的紅利。也就是說，中海外一點都不落后。

　　據貼近公司管理層的中金消息人士透露，預計合約銷售在FY17 年可實現2600 億港元（同比增23%），并從FY18 年起加速增長。FY17 年公司計劃新開工的建筑面積達到1，900 萬平方米（FY16 年為760 萬平米），為FY18年的高增長做好充分的準備。保守估計FY17 年上半年公司銷售額可以達到1，200 億港元，其余部分通過下半年新推出的項目來實現（上、下半年發布新貨的比例為4：6）。銷售目標隱含FY17年全年去化率為74%，而前四個月預計可達76%。F Y17、FY18 年毛利率有望逐步恢復到30%。即使在政策收緊時期，FY17 年預售毛利率也有望達到30%，主要得益于公司在土地、融資（FY16 年平均利率為4.76%）及建造方面的成本優勢。2017 年前四個月，預計合約銷售的毛利率已經超過30%。

　　顯而易見，其結論就是：公司每股收益企穩回升可期。FY18 年每股盈利增速有望超過10%。同時，股票基數擴大帶來的稀釋作用屆時也將消除。

　　此外，據有心人士統計，今年公司加速擴大土地儲備規模。公司資產負債表強勁，足夠支撐FY17 年1，000 億港元的拿地預算（FY16 年為760 億元）。2017年前4 個月，公司以6，000 元/平米的價格在一線和二線城市拿地345 萬平米（剔除中國海外宏洋），繼續增強其優質的土地儲備。

　　估值方面：公司目前股價對應于7 倍2017 年預測市盈率TTM，而中國恒大市盈率為34.85倍，碧桂園為16倍左右。因此，筆者保守估計，以市盈率10倍計算，目標價33.78 港元，較當前股價有42%上升空間，值得留意。

　　(本文作者介紹：國內外多家金融機構專業經驗，數家陸港財經專欄作家。)