文/新浪港股專欄作家 陳錦興 微信公眾號(hào)（xlgg-sina）　

　　經(jīng)過半年的反復(fù)下跌，最近兩個(gè)月，無(wú)論是一手或二手成交，都有明顯的增長(zhǎng)，剛性以至投資需求也冒出來(lái)，因此過度憂慮香港樓市是絕對(duì)不必要。

香港樓市大泡沫？呵呵噠

　　在香港，媒體每天都在報(bào)導(dǎo)樓市下跌的消息，最近負(fù)資產(chǎn)的個(gè)案大增，也為樓市大響警號(hào)，而且大行續(xù)加入唱空。然而經(jīng)過半年的反復(fù)下跌，最近兩個(gè)月，無(wú)論是一手或二手成交，都有明顯的增長(zhǎng)，反映當(dāng)樓房?jī)r(jià)格下跌約10-15%后，剛性以至投資需求也冒出來(lái)，這就是一個(gè)反映經(jīng)濟(jì)變化的正常樓市，因此過度憂慮香港樓市是絕對(duì)不必要。

　　香港是國(guó)際金融中心，而環(huán)顧紐約、倫敦甚至新加玻，其房地產(chǎn)市場(chǎng)都是偏處高位，過去五年鮮有大調(diào)整。金融中心是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)鏈之中價(jià)值最高的部份，外圍從事會(huì)計(jì)、法律、保險(xiǎn)及資產(chǎn)管理的人，均是增值能力較強(qiáng)的，對(duì)樓房質(zhì)素的要求只會(huì)愈來(lái)愈高，這是大都會(huì)樓價(jià)難大跌的不解之謎。

　　此外，香港的經(jīng)濟(jì)其實(shí)不算差，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約2%，最新失業(yè)率只有3.4%，雖然零售、旅游及酒店等行業(yè)正面臨寒冬，但香港的經(jīng)濟(jì)彈性是可以應(yīng)付。旺區(qū)租金會(huì)大幅下調(diào)，奢侈品牌退出，民生品牌會(huì)乘勢(shì)進(jìn)駐核心地段，零售市場(chǎng)反而會(huì)變得多元化，也能配合不同旅客的購(gòu)物要求。正面地看，過去不合理的天價(jià)租金大幅下挫，未嘗不是好事。

　　再者，香港金融體系是異常地穩(wěn)健。汲取了亞洲金融風(fēng)暴的教訓(xùn)，香港在控制金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)方面日趨成熟，無(wú)論是2008年的金融海嘯、2011年的歐債危機(jī)以至今年初的環(huán)球股匯動(dòng)蕩，都無(wú)法動(dòng)搖其系統(tǒng)的穩(wěn)定性。香港的外匯財(cái)政儲(chǔ)備豐厚，港府用以支持經(jīng)濟(jì)的空間還有很多。無(wú)容置疑，眼下經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)弱力了，但距離危機(jī)甚遠(yuǎn)。居安思危有其道理，但杞人憂天并無(wú)必要。

　　香港的樓市不是大泡沫，因?yàn)橛辛傻臉欠恳淹瓿晒┛睿?jīng)過多輪調(diào)控措施，現(xiàn)時(shí)平均的按揭比率約在五成，業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力是很強(qiáng)，因?yàn)殂y行在批出按揭前，會(huì)為業(yè)主進(jìn)行加息三厘的壓力測(cè)試。這樣的按揭比率及負(fù)擔(dān)能力水平，環(huán)顧世界也算是極為嚴(yán)格及安全。

　　無(wú)可否認(rèn)，未來(lái)四年樓宇供應(yīng)相當(dāng)充裕，供應(yīng)達(dá)9.4萬(wàn)個(gè)單位，這會(huì)限制樓價(jià)的上升，但未足以大力推跌樓價(jià)，由于香港大型發(fā)展商的財(cái)政都十分穩(wěn)健，無(wú)需急于賣樓套現(xiàn)，樓價(jià)平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)會(huì)反而更大，再加上全球利率低迷，貨幣貶值壓力大，樓房的保值功能將更為突出，這也是香港樓市難以崩跌的基礎(chǔ)。

　　香港的地產(chǎn)股現(xiàn)價(jià)普遍處于其資產(chǎn)凈值的六成，相信已反映樓價(jià)下跌起碼三成的預(yù)期。只要情況不是這樣差，再加上地產(chǎn)股的租金收入在穩(wěn)步增長(zhǎng)，地產(chǎn)股的估值在來(lái)半年是有提升空間，資產(chǎn)凈值的折讓會(huì)收窄，屆時(shí)會(huì)為地產(chǎn)股帶來(lái)真正上升的動(dòng)力。

　　(本文作者介紹：畢業(yè)于香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，具20年股市分析經(jīng)驗(yàn)，深明股市中的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。此外，曾擔(dān)任一家本地精品投行的首席分析師，專門研究本地的中小型股。現(xiàn)任英皇證券(香港)有限公司研究總監(jiān)，不時(shí)在香港的電臺(tái)、電視及報(bào)章雜志評(píng)論港股。)