文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盛松成、宋紅衛(wèi)

　　有效的長效機(jī)制必須符合市場規(guī)律，以市場調(diào)節(jié)為主要手段（非行政調(diào)控為主），實(shí)行土地、財政、金融、稅收和保障五位一體的系統(tǒng)性調(diào)控組合。

　　2017年5月13日，南京市人民政府辦公廳發(fā)布《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出要貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委省政府關(guān)于穩(wěn)控房地產(chǎn)市場工作部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，保障合理需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是筆者看到的迄今最全面、完善的房地產(chǎn)調(diào)控文件之一。

　　這次南京的調(diào)控政策，主要包括了十個方面的措施。

　　1． 加大住宅用地供應(yīng)。

　　2． 加強(qiáng)土地供后監(jiān)管。

　　3． 提高土地市場準(zhǔn)入門檻。

　　4． 調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。

　　5． 加大人才安居房供給。

　　6． 購房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織）新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　7． 指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)按照房地產(chǎn)市場調(diào)控政策合理申報新建商品住房銷售價格。

　　8． 嚴(yán)格落實(shí)購房實(shí)名制，如果客戶積累大于可供房源的商品住房項(xiàng)目，則在公證機(jī)構(gòu)主持下?lián)u號購房。

　　9． 加強(qiáng)二手住房交易管理。

　　10． 進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法。十個方面的核心要點(diǎn)構(gòu)架了房地產(chǎn)長效調(diào)控的思路。

　　一、 供給與需求相結(jié)合的雙向調(diào)控思路

　　回顧我們以往房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，政策重點(diǎn)瞄準(zhǔn)需求端，主要從控制需求的角度進(jìn)行調(diào)控。通過限購、限貸等行政手段，短期內(nèi)部分需求被抑制。從抑制住需求后的樓市表現(xiàn)來看會有一定的降溫作用。但是，從長期來看，這部分被抑制的需求只是被后置，一旦樓市調(diào)控出現(xiàn)松動，這部分需求就會再次集中涌入樓市，對于市場造成比以前更大的沖擊，這也是為什么我們的房價調(diào)控越調(diào)越高的原因之一。

　　南京此次調(diào)控側(cè)重增加供給，把供給和需求結(jié)合起來。首先從土地，也是樓市的根本問題入手，明確了2017年-2021年5150公頃的住宅供地計劃。南京過去五年間（2012年-2016年）商品住宅用地供應(yīng)量為2300公頃，保障住宅的供地面積約為1650公頃（2016年未明示，按過往兩年平均300公頃估算），而未來五年住宅用地的供應(yīng)量整體較過去五年增長30%，年均計劃供應(yīng)量比2016年增加47.1%，2017年-2021年每年的供應(yīng)計劃分別為880公頃、950公頃、1020公頃、1100公頃和1200公頃。近幾年南京樓市需求旺盛，只靠抑制需求是難以從根本上解決房價高企問題的，還需要同時增加供給。增加房地產(chǎn)供給的關(guān)鍵在于增加土地供給，南京新政體現(xiàn)了這一精神。

　　二、 城市發(fā)展與人才建設(shè)相結(jié)合的軟硬雙實(shí)力思路

　　城市建設(shè)和發(fā)展離不開人才，人才是城市競爭力的核心。這兩年有關(guān)“逃離北上廣”的話題被廣泛討論，面對大城市的高房價、生活壓力大，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)人才流失的現(xiàn)象。如果大量高端人才、專業(yè)人才流出一個城市，這終將導(dǎo)致該城市的衰敗。南京此次調(diào)控提出了加大人才安居房供給的政策，計劃用五年時間，解決16萬人才居住問題。通過共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、公共租賃住房和購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼多種方式，建成“購、租、補(bǔ)”人才安居體系。

　　人才強(qiáng)市是南京十三五戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，南京未來城市定位是具有國際影響力的國家創(chuàng)新型城市。力爭到2020年，科技綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)競爭能力在全國城市中處于先進(jìn)地位。不僅要解決因?yàn)槌鞘锌焖侔l(fā)展可能面臨的人才流失的問題，還要解決如何吸引人才到南京的問題。以人才安居房為突破口，進(jìn)一步優(yōu)化人才環(huán)境，通過吸引人才、留住人才，把南京從人才大市打造成人才強(qiáng)市，最終提升南京的綜合競爭實(shí)力。

　　三、 經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展相結(jié)合的雙目標(biāo)思路

　　城市的經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展是相輔相成，經(jīng)濟(jì)增長是社會發(fā)展的基礎(chǔ)，社會發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，二者不能偏廢。近年南京經(jīng)濟(jì)保持較快的增長，2016年南京GDP為10503億元，按可比價格計算，比上年增長8.0%。人均GDP超過12萬元，基本達(dá)到中等收入國家城市的水平。但是從整個社會發(fā)展來看，南京仍然存在以下三個方面的問題。

　　1．從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，目前南京仍然屬于工業(yè)型的城市，2016年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值13027億元，工業(yè)規(guī)模較大，且處于轉(zhuǎn)型升級的階段。

　　2．從固定資產(chǎn)投資看，2016年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1846億元，占全市固定資產(chǎn)投資完成額的33.36%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在較大程度上依賴房地產(chǎn)市場。

　　3．南京城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在，郊區(qū)城市化進(jìn)程相對滯后，仍然有6%的鄉(xiāng)村貧困人口。

　　南京此次調(diào)控政策出臺將有效抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)，在一定程度上降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于房地產(chǎn)的過度依賴，并引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)。從人才安居房為突破口的人才強(qiáng)市戰(zhàn)略能夠加快南京的工業(yè)轉(zhuǎn)型升級。把保障房政策納入土地出讓過程中，未來保障房的供應(yīng)將會增加。新政還要求進(jìn)一步增加中小套型和中低價位住房供應(yīng)，這將推進(jìn)南京的城鎮(zhèn)化建設(shè)，減小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾，提高低收入群體的生活水平。

　　四、 短期調(diào)控和長期疏導(dǎo)相結(jié)合的雙手段思路

　　按照馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于行業(yè)平均利潤的觀點(diǎn)，資本具有逐利性，當(dāng)一個行業(yè)的利潤率高于其他行業(yè)的時候，就會吸引資本進(jìn)入。這一觀點(diǎn)也能解釋當(dāng)前的房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。當(dāng)前大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，根本的原因就是房地產(chǎn)的投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。過度的投資投機(jī)造成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的過熱和其他行業(yè)的相對較冷，以至于部分城市出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”的問題。 因此，需要房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的調(diào)控和行業(yè)外的疏導(dǎo)相結(jié)合。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率與其他行業(yè)大致相等的時候，社會的資本就趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象就能消除。

　　南京本次出臺的調(diào)控政策就是基于以上思路。首先是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的調(diào)控。短期內(nèi)通過加強(qiáng)土地監(jiān)管，提高土地市場準(zhǔn)入門檻，調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式，采取合理的價格申報及限購和限售等政策，以抑制需求的方式，減少社會資本對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。這樣的調(diào)控在短期內(nèi)往往是有效的，但從長期來看效果有限。因此，疏導(dǎo)需求才是解決問題的根本。疏導(dǎo)需求分為兩個方面。首先是對居住需求，疏導(dǎo)的有效方式是增加供給。要建立長期的土地供應(yīng)計劃，信息公開透明，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免需求恐慌性集中入市對市場造成短期沖擊。其次是對開發(fā)資金的疏導(dǎo)。要加快工業(yè)化的轉(zhuǎn)型升級，推動服務(wù)業(yè)的改革，加強(qiáng)城市的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，提高其他行業(yè)的利潤率，把資金引導(dǎo)到其他行業(yè)中來。南京的十三五規(guī)劃設(shè)立了創(chuàng)新型、服務(wù)型、樞紐型、開放型、生態(tài)型“五型經(jīng)濟(jì)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式及配套政策，這對于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制也是很重要的。

　　本次南京以“四個結(jié)合”為特點(diǎn)的調(diào)控政策初步勾勒出長效調(diào)控機(jī)制的雛形。有效的長效機(jī)制必須符合市場規(guī)律，以市場調(diào)節(jié)為主要手段（非行政調(diào)控為主），實(shí)行土地、財政、金融、稅收和保障五位一體的系統(tǒng)性調(diào)控組合。要建立覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系。高收入群體可以購置高端的商品住宅，同時要針對低收入群體建立完善的保障體系，包括低價商品房、公共租賃住房等。還應(yīng)該注重預(yù)期管理，通過政策宣傳和輿論引導(dǎo)使市場回歸理性。最后，需要建立一套全面的動態(tài)監(jiān)督管理體系。

　　目前來看，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制仍處于初創(chuàng)階段，但已經(jīng)迫在眉睫，4月份中央政治局會議提出要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效調(diào)控機(jī)制。南京此次調(diào)控政策勾勒出了長效調(diào)控的輪廓，當(dāng)然仍有諸多需要完善的地方，有些方面還會涉及到深層次的變革，比如戶籍制度、土地財政等。南京的調(diào)控思路對于其他城市乃至國家層面均有較大的借鑒意義。

　　(本文作者介紹：中國人民銀行參事、中歐國際工商學(xué)院兼職教授。)