文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位。

　　5月20日，長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺限售政策，上述三個城市住建部門出臺的政策將從5月20日發布當天或5月21日凌晨零點開始執行。三個城市的限售新政均強調了對住宅市場的調控力度。

　　從限售政策發展軌跡來看，自今年3月份廈門開啟樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續加入這一限售隊伍。比如，北京（企業產證滿3年）、承德、青島、保定白溝、保定徐水、濟南、西安、杭州、福建閩侯、福建長樂、福州、杭州、南京、啟東、無錫、嘉興、揚州、常州、蕪湖、成都、長沙、廣州、珠海、惠州、東莞、海南等，截止5月20日為止，全國累計已經有26個城市樓市加入到限售隊伍行列。在限購限貸之后，“限售”也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。

　　從各城市樓市“限售”內容來看，以3月30日廣州出臺新政規定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年后方可轉讓或辦理析產手續；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年后方可轉讓。

　　再比如3月24日，在住房限購政策基礎上，廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易；5月20日，長沙“限售”政策提出，在限購區域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。

　　而最為嚴厲的限售則來自保定一個地塊。2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30號土地備受業內關注。在該地塊“出讓須知”中看到，競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

　　“限售”政策作為一個新的樓市調控政策，雖然只是普普通通的“限售”兩個字，但意義非凡，那么應該怎么理解？“限售”能夠發揮哪些作用？我們先看兩個大家最常見的問題：

　　1、廈門等26個城市樓市“限售”政策政策后，其他城市尤其是上海、蘇州、北京（住宅）等還沒有出臺限售的城市會不會效仿？

　　筆者認為，會，如果去年10月份集中出臺調控的20個核心一二線城市當中今年市場仍然存在反彈情況，那么，“限售”極有可能成為這些城市的“補丁”政策，發揮抑制投資投機的作用，為樓市降溫，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。

　　2、為什么樓市“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年后方可轉讓或辦理析產手續”？

　　筆者認為，有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結并后置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫；二是，為樓市后續政策調整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施，比如房地產稅立法、不動產登記等等。

　　但是，如果大家對于“限售”政策理解僅僅局限于上述兩點，那么就有些狹隘了。因為“限售”的背后還有更多考量，下面筆者盡可能用最簡單的語言分析分享給大家。

　　從樓市“限售”政策核心來看，在于對于房產買賣時間的限定，上面雖然分析了“限售”對于時間上的界定的解釋，但是，還不夠深入。那么，為什么樓市“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年后方可轉讓或辦理析產手續”？

　　樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間并非任意制定。

　　從調控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年的三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期也至少是2年，在下行調整周期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經濟的基本面。

　　從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機客將退場：

　　第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。毫無疑問，這個階段的樓市已經瘋狂至極，“散戶”是高位入市。而當2017年年中市場調整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，今年年年中剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時去年上半年以來加杠桿入市的“散戶”開始面臨資產貶值的壓力，下半年之后勢必會出現拋售資產的狀況。

　　第二類，運營狀況不佳的私營企業主。由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。

　　第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。盡管當前外匯管制仍然較為嚴格，但是這個大趨勢并不會改變。

　　而對于銀行來講，當今年下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2016年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什么？答：個人按揭貸款。

　　那么，在個人按揭貸款方面怎么收？個人按揭貸款收緊的傳統做法就是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等等措施，但這并不能防止“加杠桿”投資投機客的買賣“拋盤”行為。如今，樓市“限售”政策出臺，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年后方可轉讓或辦理析產手續”，在樓市下行周期它的作用在于：

　　鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位；另外一方面，美國進入加息通道后，國內資本外流明顯，盡管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出臺后，這些“沉淀”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。

　　同時，上述“加杠桿”投資投機客來講，即使遭遇資產縮水的狀況也不能用“快進快出”的方法解決資金需求問題，房產成為真正意義“不動產”。待樓市長效調控機制相關措施，比如不動產登記、房地產稅立法等在未來2-3年（限售期限基本匹配）完成之際，對于存量房的相關交易環節、持有環節的稅收政策也會來臨，屆時，如果誰還繼續在樓市興風作浪投資投機，那么配套的稅收措施就會來臨！

　　說到這里，大家應該明白當前“限售”等樓市調控政策的作用了。希望對大家有所幫助。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)