文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盛松成 龍玉

　　實踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩定，也未使外匯儲備過度減少，維護了國家經濟金融安全。

　　人民幣匯率的單向貶值已經出現轉機，并逐漸趨于穩定。

　　實踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩定，也未使外匯儲備過度減少，基本實現了中央經濟工作會議所提出的“在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”，維護了國家經濟金融安全。

　　及時總結匯率調控經驗，不僅有利于繼續實行正確的匯率政策，也能對我國房地產調控提供可資借鑒的經驗。這些經驗可初步歸納為以下三點：

　　一、供給調控與需求調控相結合

　　在匯率調控中，我國貨幣當局一方面加強跨境資金流動的監測和宏觀審慎管理。例如，要求境外機構投資者投資銀行間債券市場匯出資金中，本外幣比例應保持與匯入時的本外幣比例基本一致，上下波動不超過10%；大型海外并購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強。

　　需要指出的是，我國并沒有修訂資本管制的相關條款，個人年度購匯便利化額度也未改變，但加強監測顯然有助于控制資本外流。當長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候，自然首先需要考慮當前國內金融市場的穩定，但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標并沒有改變。

　　另一方面，通過增加外匯供給來穩定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場，擴大銀行持有的結售匯頭寸下限，放寬境外融資對融資主體資格的限制，允許中資非金融企業借用的外債資金按現行外商投資企業外債管理規定結匯使用，允許A類企業的貿易外匯收入暫不進入出口收入待核查賬戶等多項措施，都有利于擴大資金流入，增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備。

　　過去兩年，中國人民銀行花了大約一萬億美元來防止人民幣匯率過度貶值，總體上利大于弊。持有外匯儲備的基本原因之一就是出于預防性的目的以應對外部沖擊。換言之，在關鍵時刻，外匯儲備就是為了用的。從此次穩定匯率的實踐看，我國以此維護了人民幣匯率的基本穩定，防止了市場“超調”，市場的恐慌情緒得到了有效抑制，公眾信心也趨于穩定，避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。

　　房地產調控也應供需結合，因城施策。在房地產調控中，我過往往采用需求調控，也就是通過抑制或促進需求來進行調控，結果是一、二線城市房價似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標不治本的手段。

　　要治本，就要在注重需求調控的同時，從“供給側”加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，加強房地產市場分類調控，尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地，加強公共租賃住房的建設。

　　據有關測算，我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低于0.5平方米/人，與發達國家歷史上一般達到1.7平方米/人相比，供給嚴重不足。國內二線城市，僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。

　　從地價監測情況來看，今年一季度，一線城市住宅用地價格的同比增速達到17.8%，分別較綜合、商服和工業用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點；從環比增速看，各用途土地中，住宅用地價格上漲也最為迅速。

　　事實上，房地產供給端面臨的問題很多，除了一線城市住宅用地比例偏低之外，優質資源集中、行政區劃、地方政府面臨GDP考核壓力等因素，都直接或間接導致了房價上漲壓力較大，因此需加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

　　二、積極主動引導市場預期

　　預期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什么政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而，市場預期并不全都是理性的，短期內也并非都向基本面回歸。由于預期具有自我實現和加強的機制，單邊預期往往使市場超調。從外匯市場看，“8.11”匯改時，人民幣兌美元中間價一次性貶值1.86%，人民幣兌美元離岸即期匯率貶值3.02%。

　　但是，匯率似乎并沒有一次性調整到位，市場反而預期人民幣會進一步貶值，就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”，從而實現市場出清，達到均衡匯率，這只是一種理論上的理想狀態。購買力平價并不能決定短期匯率，均衡匯率值也是無法事先預判的，而只能是事后的結果。

　　2016年經濟基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預期對匯率變動的影響。在去年7月經濟表現較差的時候，人民幣并沒有明顯的貶值壓力，匯率甚至是趨于升值的；而去年9月份起，PPI的漲幅結束了同比連續54個月下降的態勢而開始持續加速上漲，經濟基本面不斷改善，然而此時匯率反而趨于貶值。

　　在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下，除了采取實際的措施外，還需要通過輿論引導和政策宣傳增加與市場的溝通，使人們的短期預期更加理性，使市場更多地回歸基本面。

　　預期管理對于房價調控也尤為重要。當前以需求管制為主的調控手段，不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期，反而強化了房價上漲的預期。2016年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。

　　中國指數研究院針對本輪調控對居民購房行為的影響進行了問卷調查，結果顯示：

　　近50%的購房者選擇繼續觀望，待市場調整穩定后再考慮購房；

　　還有近30%本來沒有購房計劃的居民反而開始考慮購房；

　　只有13.2%的人因政策調控放棄了購房計劃。

　　2017年第一季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果同樣顯示：

　　未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季提高2.8個百分點，使得居民購房意愿連續四個季度上升（去年二季度、三季度、四季度分別為15.1%、16.3%和20.1%），并且這一購房意愿比例創下了2003年有該統計數據公布以來的最高值（個別季度未公布）。

　　公眾對房價上漲的預期反映在節節攀升的地價當中，也反映在居民加杠桿的行為之中。今年一季度，個人購房貸款在新增人民貸款中的占比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月、2月高17.5個和9.8個百分點。土地供應收縮則更強化了居民對房價上漲的預期。以北京為例，2013-2016年，盡管北京商品房供地計劃平均都超過850公頃，但商品住宅用地的實際供應量逐年下降，分別為978公頃、517公頃、382公頃和103公頃，總體來說，計劃完成率較低。

　　此外，在房價上漲預期下，存量房亦難以形成有效供給，更容易引發房價上漲預期的自我實現。因此各級政府除增加土地供給外，還應加強輿論引導，表明地方政府有信心、有能力抑制房價過快上漲。

　　4月6日，住建部和國土資源部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求各地于今年6月以前編制完成住宅用地供應中期規劃（2017-2021年）和三年滾動計劃（2017-2019年），并向社會公布。這一通知還明確指出：

　　對庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地；

　　36-18個月的，要減少供地；

　　12-6個月的，要增加供地；

　　6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　同樣以北京為例，4月7日北京市政府批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》：根據這一計劃，今后五年北京將供應住宅用地6000公頃，其中2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃，較原計劃多590公頃。這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號，有利于穩定居民預期。

　　三、從經濟社會全局出發實行有效調控措施以時間換空間

　　匯率的大幅波動會對經濟發展產生諸多不利影響。施康等學者研究發現匯率波動對企業的影響非常明顯，因此保持適度的匯率穩定性確實很重要。在人民幣匯率波動的敏感期，我國貨幣當局把握住了穩定匯率的窗口期，“該出手時就出手”，以實際行動贏得了市場信心，在貶值預期尚可控的時候，以較低的成本穩定匯率，有效減少了恐慌情緒。

　　在打破甚至扭轉人民幣的單邊貶值預期后，資本回流的趨勢已初步顯現。今年2月末，我國外匯儲備余額30051.2億美元，較上月增加69.2億美元，為過去半年中首次回升。3月末，外匯儲備余額進一步回升至30090.9億美元。當前我國經濟也在不斷向好的方向發展。今年一季度GDP同比增速達到6.9%，其他主要經濟指標也好于預期。

　　根據人民銀行的調研，今年一季度企業家和銀行家宏觀經濟信心均顯著增強。

　　企業家宏觀經濟熱度指數為31.3%，已連續四個季度回升；

　　銀行家宏觀經濟熱度指數達到了33%，連續五個季度回升；

　　居民當期就業感受指數為41.8%，較上季、去年同期分別提高1.7和4.2個百分點，已連續三個月提高。

　　同時，利率也進入上行通道。3月份同業拆借加權平均利率為2.62%，分別比上月和上年同期高0.16個和0.53個百分點；質押式回購加權平均利率為2.84%，分別比上月和上年同期高0.23個和0.74個百分點。

　　房地產市場也一樣，既要抑制房價泡沫，又要防止房地產市場大起大落。房價的過快上漲會加劇區域分化和貧富差距，會提高城市發展的成本。如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展更是不利的。在穩定房價的同時，需要采取有效的政策措施使實體經濟恢復增長，則樓市就會有未來收入的支撐，泡沫也會逐漸緩解。

　　當然，房地產調控問題很復雜，在控房價的同時也要處理好房地產與經濟發展的關系，將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。2017年一季度，我國房地產對經濟增長的貢獻率為7.2%，2016年全年為7.8%，相比之下，美國房地產行業增加值占GDP的12%左右，德國為10.9%，英國為13.0%，因而我國房地產市場還有較大的發展空間。

　　此外，我們仍然處在城鎮化的進程中。從這一點出發，也不應大幅減少土地供應，同時也應防止房地產投資增速下滑。實際上，大家對今年經濟增長最擔心的就是房地產投資增速下降。房地產投資下降過多也不符合城鎮化、改善居民生活、擴大內需的方向。目前來看，我國房地產投資表現仍然較好，今年一季度，房地產投資同比增速達到9.1%，為近三年來的高點。

　　總之，房價和匯價是社會目前最關切的兩個熱點問題，也與經濟社會的穩定、發展息息相關，因此，總結和借鑒匯率調控的有效經驗，不僅對于匯率穩定本身，而且對房地產調控，都具有積極的意義。

　　（作者龍玉為上海財經大學金融學院博士研究生）

　　(本文作者介紹：中國人民銀行參事，中國人民銀行調查統計司原司長。)