文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 趙毅

　　按目前的發展現實，今后非上市企業的金融環境會越來越艱難，但房地產業IPO的門已經封閉多年，對意圖在房地產業進行深耕、圖謀更大發展的非上市公司而言，恐怕只有借殼這一條成本不菲的羊腸小道才可能實現。

　　春節前、后，在小伙伴的幫助下，通過對2016年12月31日億翰智庫發布的《2016中國房地產銷售額TOP200排行榜》中位列前三十強企業年報的逐一解讀，抽絲剝繭式提取共性數據，進行分析與組合，歸納出了不少有價值的成果，對房地產企業整體發展戰略、戰法應該會產生不少思考與借鑒點。

　　下面將分類將本次成果進行發布，但在發布之前，對相關數據口徑及數據來源統一說明如下，以免造成誤導。

　　1、TOP30企業中有兩家企業（分別是排名第18位的魯能地產和排名第23位的正榮地產）未能上市，無法從公開渠道獲取到其企業經營的核心數據，在本研究成果中兩家企業未納入統計；

　　2、因上述企業中有多個上市平臺，年報數據格式、口徑、發布周期均有差異，加之2016年年報尚未公開披露，為公允計，所有數據均在充分研讀其2016年半年報基礎上，按國內財務口徑進行統計，并將所有數據按2016年6月30日官方發布匯率調整至人民幣口徑；

　　3、在研讀各公司年報過程中，確實發現各公司年報發布的數據中存在文字披露部分和財務報表披露部分數據有不一致現象，在具體提取數據時統一按財務報表口徑處理；

　　4、因本人和參與本次數據提取的小伙伴大多系非財務專業人士，在提取數據過程中有可能存在理解或解讀的錯誤，若有冒犯，敬請相關企業理解并海涵。

　　①TOP200企業“上市與否”屬性統計與分析

　　上圖反映的是TOP200企業就“是否上市”作為統計口徑的匯總分析圖。

　　在2016年度，TOP200上榜企業中共有113家上市公司位列其中，占比為56.50%。而作為第一方陣的TOP10上榜企業，清一色全部是上市公司，無一例外！從TOP20、TOP30、TOP40序列往后排，上市公司所占比例由95.00%、93.33%到85%一路下行，顯示上市公司扎堆出現在行業前列，具有無可置疑的優勢！

　　對金融屬性日益加強的房地產業而言，企業是否上市，除表現在資本平臺與非資本平臺本身社會價值的巨大差異以外，金融界一直存在的“嫌貧愛富”特性，讓上市公司能夠“錦上添花”，充分借助上市平臺享受資本的盛宴。而非上市企業，在面對金融資源時，絕對不是“雪中送炭”的溫暖，而是“求爺爺、告奶奶”后不得不接受資本盤剝帶來的寒意。

　　按目前的發展現實，今后非上市企業的金融環境會越來越艱難，但房地產業IPO的門已經封閉多年，對意圖在房地產業進行深耕、圖謀更大發展的非上市公司而言，恐怕只有借殼這一條成本不菲的羊腸小道才可能實現。想通過姚員外的方式，謀取上市公司大股東的圖謀，恐怕沒人敢再效法了！

　　今年國企轟轟烈烈開展的“混合所有制改革”是否一條捷徑？不知道！至少對民營企業而言，機會不大，因為混合所有制改革的結果，仍是國營資本占控股地位，對非上市民企參股確實有一定價值，但二股東的地位，施展空間是有限的。對那些國營上市企業，如果通過混合所有制改革，找到合適的民營資本做事業伙伴，激發機制活力，未來確實值得期盼。

　　②TOP200企業“國企/民營”屬性統計與分析

　　上圖反映的是TOP200企業性質的數量與占比情況。

　　2016年這兩百家上榜企業中國企有51家，占比25.50%。TOP10企業中，有4家國企，占比40%，TOP20-TOP50企業國企數量分別是8、11、13、19家，對應的比例分別為40%、36.67%、32.50%和38.00%。之后的各序列中，雖然國企所占數量略有波動，但總體呈下降趨勢，顯示民營企業在房地產行業內的數量還是有絕對優勢，也是拉動投資、解決就業的核心力量！

　　將上述兩個維度疊加分析，可以得出如下清晰的結論：

　　未來中國房地產第一方陣中的上市民營企業仍然會是推動行業發展的主要力量！對政策制定者而言，如果能夠通過適度的糾偏，實現金融資源在國企和民企、上市和非上市企業間的相對公平，對行業的良性發展會更有利。民營企業家的動力一旦得以釋放，對提振經濟、拉動就業等收效明顯。這個道理應該說適應于絕大多數行業，只要是開放的市場，民營經濟的巨大推動作用會比國企表現更優越！

　　③TOP200企業各方陣入門門檻分析

　　從銷售額排名榜單看，2016年排行榜各方陣入門門檻數據如下：

　　1、TOP10企業，門檻已經提升至1080億元，比去年同口徑榜單提升364億元，提升幅度為驚人的50.84%（2015年該門檻為716億元）。TOP3企業的門檻也從2015年的2000億元，提升至3090億元，提升幅度更高，為54.50%。一直孤獨求敗、高居榜首的狀元企業萬科，2016年也被牛叉叉的恒大拉下狀元座席，屈居亞軍，而萬科去年2610億元的記錄，也被恒大3733.5億元的新紀錄刷新，增長值高達1123.5億元，漲幅為43.05%；

　　2、TOP20企業，門檻已經提升至616億元，比去年同口徑榜單提升304億元，增長率超牛，為97.44%；

　　3、TOP30企業，門檻已經提升至430億元，比去年同口徑榜單提升151.82億元，增長率53.18%；

　　4、TOP40企業，門檻已經提升至325.1億元，比去年同口徑榜單提升102.1億元，增長率45.78%；

　　5、TOP50企業，門檻已經提升至306億元，比去年同口徑榜單提升108億元，增長率54，55%；

　　6、TOP100企業，門檻已經提升至147億元，比去年同口徑榜單提升50億元，增長率51.55%。2016年，TOP91-100企業的銷售額區間為147億元至175億元，差值為28億元，十家企業最大差值如此之微，應該說相互間的競爭屬于白熱化競爭，隨時有被超越、調整的危機；

　　7、TOP150企業，門檻已經提升至71.5億元，比去年同口徑榜單提升31.5億元，增長率78.75%；

　　8、TOP200企業，門檻已經提升至36.5億元，該部分缺乏對應口徑數據，無法做對比分析。

　　對于2017年，我們是否可以推測下上述各門檻的理論數據？

　　從數據推理角度，將TOP150企業2015年與2016年各方陣對比增幅進行數理分析，并將偏離值（最大和最小值）予以剔除，可以得出57.56%這一平均增幅數據。考慮到2017年面臨的調控局面，加之銷售價在大多數主流城市已經被遏制住漲幅，雖然居于核心城市周邊的非限購城市今年會是群雄逐鹿的主戰場，但其基礎較低，即便漲幅較高，對總體銷售額的貢獻也不致太大，但寡頭市占率的進一步擴大，也是不容回避的因素。因此，綜合各方面因素，對57.56%這一增幅按0.65的系數進行修正，會得到37.41%這個預測增幅。

　　據此，可以對2017年TOP150系列各門檻的相關數據做出如下預測數據：

　　神預測

　　各位看官，上述數據純屬游戲，僅供參考，別太當真哦！

　　④TOP30企業銷售數據統計與分析

　　上圖反映的是億翰智庫榜單中TOP30企業2016全年的銷售數據統計曲線，其中藍色、紅色和綠色線條分別代表各企業的年度銷售額、對應銷售面積和銷售均價。

　　從銷售均價角度著手分析，可以大致作這樣的假設，即均價越高，意味著企業的收益也會越高。雖然這與企業的戰略布局有核心關聯，但無論在那個城市，該判斷均基本成立（當然不排除某些項目可能因復雜的歷史淵源，成本奇高，會消化掉均價高帶來的收益，這屬于特例，不考慮此種情形。）。這樣，可以得出如下結論：

　　1、TOP10企業中，大多數企業在追求規模的同時，其均價表現并不具有優勢。

　　該方陣中，最具優勢地位的是這幾年攻城略地、多次失敗后終成正果的并購大王孫宏斌先生的融創，以1550億的銷售額，實現19815.9元 / 平米的奇高均價！這絕對與該公司核心骨干在營銷代理行業深耕天津所積累的敏銳眼光和營銷能力有密切關系。

　　該序列表現墊底的是碧桂園，雖然其數據量級和宇宙第一房企恒大的數據相當，但畢竟還是倒數第一。成交額3090億元，但均價僅為8169.6元 / 平米，與“均好王”萬科的均價（13135.9元 / 平米）差距達4966.3元 / 平米，這與其在三、四線城市為主的布局戰略有核心關聯。不知碧桂園最近財務主帥的調整是否與此有關？

　　綠城中國和中海地產分別以17682.5元 / 平米和14489.5元 / 平米分列第一方陣均價排行榜第二、第三位；

　　2、TOP11-20企業中，表現最靚麗的是國企首開股份，700.2億元銷售額對應21399.8元 / 平米的均價，顯然與國企在土地獲取方面的優勢有核心關聯。

　　排名墊底的沒想到居然是赫赫有名的萬達集團，2016年不但從TOP10排行榜跌落至第11位，1074億元銷售額對應的銷售均價僅為9380.7元 / 平米，這可不應該是萬達“城市中心論豪華配套”下應該有的結果。

　　旭輝和招商蛇口分列該序列的第二、第三位，對應的銷售均價分別是17797.8元 / 平米和15685元 / 平米。

　　3、TOP21-30企業，可謂是藏龍臥虎之地，中國金茂以485億元銷售額對應31129.7元/平米的奇高均價拔得TOP30銷售均價企業的頭籌，首創和陽光城分列第二、第三位，銷售均價分別是20634.9元/平米和19956.6元/平米。

　　該序列中也存在TOP30均價排行榜中排名倒數第一、第二的企業，分別是金科集團和榮盛發展，對應均價僅為5890.4元 / 平米和6631元 / 平米。

　　可見，在追求規模與效益之間，不同的戰略決策會有完全不同的結果，是追求規模？還是追求效益？絕不是一個簡單的命題！

　　⑤TOP30企業銷售數據上、下半年分解統計與分析

　　上述曲線反映的是房地產企業在全年銷售過程中上、下半年的銷售額與銷售面積的分解占比情況，可以非常真實地表現出企業在戰略層面的籌劃成果。兩組曲線越接近，說明企業的整體運營謀劃越有序，上、下半年業績分配越平衡。反之，對應的企業恐怕要仔細思考如何提高運籌帷幄能力，將風險盡可能分攤，不致因宏觀政策影響而帶來業績的大起大落！

　　從統計結果看，這方面表現最好的居然是靠工業園區起家的河北企業華夏幸福，其上、下半年銷售額占比的差值僅為1.18%！

　　分列第二、第三名的是華融置地和萬科地產，其銷售額上、下半年的偏離度分別為2.80%和4.02%，看來這些企業的運營人才含金量很高，做老板的可要照顧好這些人，否則被別人批量挖角，結果可能會對公司整體運營不利！

　　萬萬沒想到，閩系知名企業陽光城在這方面的表現令人意外。2016年相對2015年業績增長額高達164億，增幅也很猛，達到55.41%的水平，但2016年上半年僅實現全年銷售額的8.65%，上、下半年差值高達82.7%，經營風險確實蠻大。經大內密探送來密報，原來陽光城出現此怪異現象的“罪魁禍首”是2014年的土地獲取量上！本來對海民老弟捏緊一把汗的我，不禁為曾經的戰友能夠力挽狂瀾，集中資源在2016年下半年搶收的成果而肅然起敬！海民，好樣的！

　　榮盛發展和中南建設的上、下半年業績實現偏離度也明顯偏高，差值分別是29.38%和36.945%，分列倒排榜的第二、第三名。

　　有趣的是女性執掌大局的國企保利地產，與絕大多數將業績實現押寶在下半年的企業不同，其上、下半年銷售額實現率分別是53.21%和46.79%，雖然差值為6.42%，但企業的經營風險和業績實現保障率較高。這恐怕與保利的整體管理水平始終保持一定水準有關！（還記得我2016年寫過的一篇文章嗎？保利的三費管理水平可是高居全行業榜首，令人對國企有完全不同的感受！）

　　縱觀TOP30企業，上半年業績實現率過半的企業還有四家，依序分別是雅居樂（52.69%）、萬科地產（52.01%）和華融置地（51.40%）。

　　TOP30企業上半年業績實現均值為41.10%，該數據除了反映房地產行業成交周期的特點外，其實也反映出房地產行業整體仍然處在粗放管理階段這個行業特質。

　　看來房地產行業確實應該向實體企業學習如何更好地開展好經營活動，讓中國的整體居住體驗上升至與國家經濟發展水平相符的水準。

　　這方面，既是壓力，也是機遇，更是實現企業競爭力的一個方向！

　　⑥TOP30企業銷售數據盈利情況統計與分析

　　上圖是反映企業銷售毛利率（紅線）、銷售凈利率（綠線）、資產收益率（紫線）和營業收入（藍線）的對比曲線。

　　從曲線反映的直觀表現看，中國房地產業的盈利波動還是非常明顯的，這方面的成果其實是企業核心競爭力的直觀表現，其關聯要素主要有三個，其一與企業精細化管理能力相關，其二，與企業的商業模式密切關聯，其三，與企業面對市場的產品力相關聯。

　　就銷售凈利率維度而言，TOP30企業中排名第一的當屬中海地產，該指標高達21.90%，與TOP30企業銷售12.62%凈利率均值相比，整整高出73.53%，中海地產絕對是中國房地產精細化管理的王者！

　　這再一次證明，國企確實不容小覷，自我感覺良好的民企，要虛心學習哦！

　　排名第二、第三的企業分別是首創置業（22.07%）和華夏幸福（21.90%）。剛剛過世的劉曉光先生，確實令人尊敬，不但有情懷，率領一眾企業家在公益事業方面披荊斬棘，有目共睹，而且其領軍帶出的企業確實也與眾不同，值得行業學習與借鑒。華夏幸福的取勝，顯然與其商業模式相關，未來商業模式就是競爭力，這恐怕是大家的共識了！

　　排名墊尾的企業確實令人大跌眼鏡，銷售凈利率僅有區區0.97%之微，這與其很高的銷售均價相比，絕對無法理解！恐怕這與孫宏斌先生通過大規模擴張實現業績暴漲113.79%這一舉措有關。

　　希望順馳的歷史不要再重現，也相信屬龍的孫總能夠平衡好規模擴張與企業效率這個蹺蹺板，穩健前行！

　　排名倒數第二、第三的企業分別是中南建設（3.20%）和雅居樂集團（4.40%）。

　　在該數據維度，國企的表現普遍較好，這恐怕與國企平臺融資優勢正相關，占先天優勢。

　　從企業凈資產收益率維度看，房地產行業的數據普遍不高，TOP30企業的數據范圍在0.29%（中南建設）至4.79%（中海地產）之間徘徊，均值為1.26%。TOP10企業中，居然有一半的企業【恒大（0.71%）、萬科（1.00%）、綠地（0.78%）、融創（0.07%）和綠城（0.50%）】，在該數據層面未能超越行業均值，可見單純追求規模的代價還是不小滴！

　　⑦TOP30企業銷售數據盈利情況統計與分析

　　上述圖表反映的是TOP30企業的總資產（深藍線）、總負債（紅色線）、現金存款（紫色線）和土地儲備（淺藍線）、資產負債率的對比關系曲線。

　　因牽涉數據維度較多，換一種表達方式，用列表來看各維度前三與后三名排列和數據如下：

　　從房地產行業發展戰略角度看，上述列表其實很反映企業的后續發展動力是否十足。

　　TOP30企業資產負債率均值為78.13%，數據區間在52.41%（中海地產）至133.55%（融信集團）間徘徊；

　　TOP30企業土地儲備面積均值為3351.5萬平米，數據區間在222萬平米（金地集團）至18600萬平米（中國恒大）間徘徊，相互間差值更大，顯示出巨無霸企業通過資本手段實現并購成果所帶來的巨大威力；

　　TOP30企業現金存款均值為358.66億元，數據區間在93.23億元（中南建設）至2120億元（中國恒大）間徘徊，相互間差值極大，與企業并購、規模、投資等正相關，難以簡單界定優劣；

　　前十強中萬科、綠地和華夏幸福的土地儲備明顯不足，如果不能在2017年做好充足準備，恐怕自己的規模排名會有明顯下降壓力！

　　值得稱道的是萬達集團，在本系列數據中大多數指標均屬于優秀范疇，說明中國首富的實力，真的是靠“一個一個小目標實現”堆積的成果，祝福老東家轉型越來越成功！

　　如果負債率過高，賬面現金和土地儲備不能夠匹配，恐怕企業的經營風險會立馬凸顯。如果企業的高層能夠有較廣闊的視野，隨時關注同行相關指標變化，及時調整對應策略，應該對企業的穩健、持久發展有益！

　　⑧TOP30企業資本市場數據統計與分析

　　上圖反映的是上市公司市值（深褐色線）和每股盈利（淺褐色線）的對比曲線，它反映了企業在資本市場的規模和給予股東的回報情況。

　　該曲線的無規律性，其實從另一側面再一次反映出中國房地產業整體粗放經營的行業特點：

　　在不同上市平臺上，各公司的表現沒有規律性，即使在同一平臺上，也沒有規律可尋。

　　地產同仁們，要努力哦！

　　市值排名前三的TOP30企業分別是萬科（2696.86億元）、中海地產（2281.26億元）和萬達集團（2152.75億元）；排名倒數前三的TOP30企業分別是融信集團（81.54億元）、首創置業（85.38億元）和綠城中國（116.77億元）；

　　TOP30企業市值均值為647.68億元，進一步細分，TOP3企業市值均值為1354億元，TOP10企業市值均值為1086.13億元，TOP11-20企業市值均值為621.65億元，TOP21-30企業市值均值為186.54億元。

　　每股盈利排名前三的TOP30企業分別是中海地產（1.70元 / 股）、華夏幸福（1.36元 / 股）和萬達集團（1.36元 / 股）；排名倒數前三的TOP30企業分別是融創中國（0.02元 / 股）、陽光城（0.04元 / 股）和中南建設（0.10元 / 股）；

　　TOP30企業每股盈利均值為0.48元，整體盈利水平并不算高，這恐怕與中國資本市場炒風盛行、唯融資為第一要務有關。

　　如果有一天，中國人能夠踏踏實實在股票市場通過長線投資實現穩定收益的話，這種對股東價值較少關注的傾向恐怕已經得到大幅改善！

　　從此曲線反映的情況看，至少在目前環境下，規模與市值并不是一一對應關系，也反映出股市的真面目，不能靠業績和數據分析看股票！這各市場遠未走上健康、有序發展的康莊大道！

　　⑨TOP30企業三費管理統計與分析

　　上述圖表是真實體現房地產公司日常管理能力、水平的營銷費用率（藍線）、管理費用率（紅線）和財務費用率（綠線）的三費管理成果的對比曲線，紫色線型是三者疊加后的結果。

　　這些費用均屬于成本支出項，對房地產公司的最終收益有直接影響，也是考驗公司核心管理團隊綜合管理能力的試金石。

　　為簡單計，同樣對分類排名列出如下圖表：

　　TOP30企業營銷費用率均值為1.79%，比2%-3%的行業經驗數據有明顯優勢。基于2016年前三季度的火爆行情，該費率在2017年有可能會提高。TOP30企業營銷費率的波動范圍為0.79%（旭輝集團）至5.62%（中國恒大）。

　　恭喜旭輝集團，看來本來就是行業專家的林氏三兄弟，確實有一套！

　　恒大的營銷費用率還是大大超越均值，位列榜首，與其2015年5.92%的同口徑數據略有下降。剔除火爆行情因素，該數據反映出恒大在營銷體系能力提升方面的空間極大。2017年，許老板提出“規模+效益”的戰略，面臨不少壓力。

　　TOP30企業管理費用率均值為2.51%，數據區間為1.01%（中海地產）至6.69%（陽光城）。在此維度，國企數據除中國金茂外，大多具有明顯優勢，恐怕與國企整體薪酬待遇相對偏低有關。記得去年我寫過一篇有關保利的文章，后臺留言中不少人對國企有非議，但我提出一句話（“國企用比民企低不少的薪酬做同樣辛苦的事，換做您，您愿意嗎？”）后再沒人發聲。

　　TOP30企業財務費用率均值為1.26%，數據區間為0.15%（融信集團）至7.33%（萬達集團）。國企本應在此維度有顯著優勢，但遺憾的是除中海地產（0.31%）外，其余國企的數據均在均值以上游蕩。值得關注的是本輪冠軍融信集團，之前對其了解有限，看來要好好研究一、二。

　　遺憾的是萬達集團，在多次分析其年報數據時，萬達集團的財務費用率整體偏高，與其顯著的金融競爭力不符。這里面的緣由是否與資金使用效率有關，尚不得而知。

　　TOP30企業三費綜合費用率的均值為5.56%，數據區間在2.38%（金地集團）至17.42%（萬達集團）之間徘徊。從本次數據分析的結果看，萬達集團綜合費用率數據僅比2015年17.76%的數據略有下降，剔除2016年行情因素，萬達集團綜合管理費用還是大大偏離行業數據。

　　簡單分析，除萬達主營業務行業特點會造成此數據偏大以外，不容忽視的一點是萬達在效率至上核心策略主導下，其實忽視了精細化管理的內容。如果稍加注意，其航母級企業的體量，會產生巨大的收益，這與“一個億的小目標”不可同日而語！

　　值得稱道的是一直處在“被宰割旋渦”中的萬科，在這一輪的綜合管理費率的比拼中表現優異。萬科綜合費用率2.48%的數據，僅比金地（2.38%）、中海地產（2.37%）和旭輝集團（2.32%）的數據略低，均在極低的水平。

　　異軍突起的旭輝集團，其數據表現令人眼前一亮。再次恭喜林氏三兄弟，老板本身是否專業，其實是企業是否能夠有持續競爭力的核心之一！

　　⑩TOP30企業人效數據統計與分析

　　上述圖表反映的是企業在用人效率方面的對比曲線，藍線代表用工人數，紅線代表單人工產生的營業收入額。

　　從曲線反映情況看，又一次證明房地產行業整體的粗放管理已經到了非常嚴重的地步，數據間無任何關聯，缺少行業屬性數據，值得業內人士，尤其是房地產業HR們深思！

　　在員工總數方面的分析因行業缺乏規律性，其實意義不大，這顯然與企業規模和布局戰略、商業模式密切相關，在此不做深入分析。

　　在員工單員營收額方面的數據值得深入分析，靠大軍團作戰突破和單兵強將撕開缺口，是完全不同的戰法，也直接影響企業收益。

　　單員營收額排名前三的TOP30企業分別是中海地產（1803萬 / 人）、首開股份（1620萬 / 人）和融信集團（1550萬 / 人）。

　　排名倒數前三的分別是萬達集團（76萬 / 人）、榮盛發展（124萬 / 人）和金科集團（129萬 / 人）。

　　萬達集團的數據再次令人大跌眼鏡，如果年報數據披露口徑沒有問題的話，萬達體系的高待遇確實體現出王老板的胸懷，令人敬佩至極！

　　中海地產，一直以精細化管理著稱，成本效益顯著。從各方面綜合數據看，中海地產總體管理水平確實值得稱道，但近兩年的整合并購和高管層的動蕩是否能夠維持體系原有高水平管理水準，尚需時間驗證。

　　寫到這里，又對各公司年報中披露的人力資源口徑數據進行了回顧，確實發現各公司年報中披露的員工總數有可能存在是否包含物業員工的口徑不同。如果按常規配置，物業公司總用工人數顯著高于地產開發系統的總用人數，是否包含該數據，會嚴重影響最終的統計匯總結果。因此，本部分分析權當調侃，不必當真！

　　沒想到，億利金威武清華彩城項目的用人和人效數據，居然超越行業翹楚中海地產的指標！小伙伴們在年會上獲得總額500萬元的“億利資源集團創新增長先鋒獎”，確實實至名歸。在此也替小伙伴們嘚瑟嘚瑟：

　　全口徑，含地產、營銷和物業全員，總人數為37人，從2016年4月16日首開至12月31日止，共計實現9.08億元簽約額。按上市公司年報披露的營業收入同口徑計算，人均創造收入額為1865元 / 人，比中海的人均指標還高62元 / 人！超出額已經快接近萬達集團的人均指標，可喜可賀！

　　武清的弟兄、姐妹們，好樣的！

　　至此，本文結束，但對房地產企業戰略和策略路徑的研究，絕對不是一個簡單的命題。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，大家共同努力，為提升房地產行業的整體管理水平，為廣大消費者提供更有價值的居住體驗做出貢獻！

　　本文的寫作靈感，要特別感謝2016年度房地產業的黑馬、中梁地產的周鳳學副總裁在億翰智庫與正榮集團共同承辦的第五期億翰智庫總裁會上的分享。他有關企業規模與效益的思考，直接促成本文的寫作動機。祝福周總在楊劍董事長的統帥下，在2016年業績同比實現111%增長率的赫赫成果下，持續發力，早日實現資本化夢想！

　　(本文作者介紹：地產觀察者。)