文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉
如今2017年春節已過半月有余,商品住宅交易量仍然沒有起色,類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。至此,2017年上海樓市怎么走?未來政策及市場趨勢怎么看?下面老張逐一談談自己的看法。
自去年3月份上海“滬九條”調控至今差不多一年有余,論調控效果來看,去年10月份的“滬六條”開始政策的效果才真正顯現。如今2017年春節已過半月有余,商品住宅交易量仍然沒有起色,類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。至此,2017年上海樓市怎么走?未來政策及市場趨勢怎么看?下面老張逐一談談自己的看法。
一、有關商品住宅政策及趨勢。雖然筆者對這輪樓市向來都是看空的,并且這輪調控政策及市場也確實向“空”的方向發展,但是,還要再補充一下,無論是歷史上的哪一輪樓市調控,政府的整的都不希望市場大起大落,也就是說這次調控也不希望大跌,當然也包括未來也不希望大漲,平穩發展仍然是未來上海商品住宅市場對的基調。
不過,從政策面來看,調控政策仍然是從嚴執行的,當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候,政策面不可能出現松動。筆者預計,十九大之前,甚至2018年“兩會”之前,上海樓市的調控政策難以出現“風向標”意義松動。就上海而言,我們看到本次調控區級政府在樓市調控上發揮的主導作用越來越大,成為本次調控的主體,在市場監管與“大檢查”等方面直接面對市場,執行力度也相對較強,這也成為本次調控效果很快見效的原因之一。
從上海商品住宅存量面積來看,截止2月20日,上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米,但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米,降低到目前的不到60萬平方米,甚至更低,現在單周的平均交易量已經降低至10萬平方米/周,這個量是2014年年中當時上海樓市調整期的交易量。同時,上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的11-12個月左右,筆者預計隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批,今年6月份左右上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上,屆時,從指標意義上上海已經存在去庫存壓力,樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。
本人認為,從市場量價發展節奏來看,由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤周期集中在4月下半月之后等因素,注定上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的,此時,房企資金面仍然沒有壓力,實質性大范圍降價難以出現,因此,上半年整體表現為“量跌價穩”;進入下半年,由于上半年“量跌”有了銷售業績的損失,下半年開發商必然會“保量”,因此,在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下,下半年市場表現特征為“以價換量”沖業績。
二、有關商品住宅個人按揭信貸政策。自2015年下半年以來,信貸政策相對寬松導致上海樓市量價齊升,去年10月份調控從嚴執行后,上海的個人按揭政策明顯從嚴。筆者通過部分商業銀行溝通,當前上海的按揭政策表現為“規模控制+窗口指導”,房貸規模短期內不會松動,因此,信貸政策目前不會過度刺激樓市出現量價齊升,未來樓市成交情況仍然會受制于目前的個人按揭政策的從嚴的影響,比如通過房貸政策從嚴執行杜絕“假離婚”、補交社保納稅證明等形式購房,抑制投資投機等等。
三、有關類住宅:類住宅成為我們近期上海市場的熱點,原因在于類住宅政策從嚴執行后,大部分項目的銷售停滯,上海現有60-70個類住宅項目的開發商非常迷茫,非常關注“類住宅”的政策及市場走勢。
其實,坊間流傳了一些上海有關“類住宅”的相關政策及整改措施。首先,從媒體報道的渠道來看,上海也并非“類住宅”從嚴執行的唯一的城市。其實,目前除了上海外,天津、合肥已經開展整治“類住宅”,深圳、廣州、北京也馬上開始。因此,上海“類住宅”市場的調整再加上其他城市已經或即將陷入整改的城市來看,這并非上海一個城市主導而為。筆者認為,類住宅的這些措施是統一部署而進行,除了上述筆者提及的城市,過去一年多房價上漲過快的10幾個城市,比如南京、蘇州、廈門等等或許也將開展“類住宅”的整治行動。
從各地“類住宅”的整治行動背后的目的來看,筆者認為也很簡單,包括上海在內的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調控后房企將目標轉向類住宅市場,進一步推升商辦用地價格過快上漲(因為商辦用地涉及產業和經濟,政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟,從上海市新任市長應市長當時新聞發布會上的答記者問的表態也可以看得出,上海不想因為商辦的價格上漲而影響上海的產業和經濟的發展)。由此可見,盡快對于開發商來講,類住宅的政策影響銷售,但從上海城市發展的整體大局來看,“得與失”怎么樣來去考量,還是需要每一個上海居民,每一個房地產從業者綜合考慮清楚。
扯了這么遠,我們還是要看“類住宅”的政策對市場的影響。
從未來政策面發展趨勢來看,本次類住宅整治并非短期政策,今后不再會有商業辦公用地打擦邊球做“類住宅”的做法。目前上海“類住宅”有92萬平方米左右存量面積(截止2月20日已經批了預售許可證并且未售的面積),去化速度相比去年全年月度均值已經大幅降低,不過現在談去化速度已經沒有意義了,因為類住宅政策從嚴執行后,這些存量面積銷售勢必會受到影響,并且也許可能以后也就沒有“類住宅”了,以后就是商業和辦公的范疇問題了。
從現實情況來看,上海各區對于“類住宅”的嚴查及整治后,已經入住的“類住宅”項目原則上維持現狀,并沒有受到太大的影響,但是,對于正在規劃建設的項目,甚至已經批了預售許可證的項目,只要還沒有交付入住,都會是本次政策整改的范圍。待上述這些“類住宅”徹底整改恢復成為商業、辦公之后,市場才會恢復正常銷售,如果沒有恢復完畢,似乎這些“類住宅”項目將持續處于銷售停滯的狀態。
從未來幾個月來看,如果“類住宅”整改完畢,屆時我們也可以預期,市場不再有“類住宅”,市場只會有住宅、商業、辦公,屆時,過去是類住宅的項目整改完后會正式發放(商業辦公的)預售許可證,達到這樣的條件的項目才能正常銷售。由此可見,大家就不要糾結“類住宅”了,還是老老實實想想商業和辦公怎么做吧!
(本文作者介紹:同策咨詢研究中心總監張宏偉)
責任編輯:鄭洋洋
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