文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 黃志龍

　　房地產(chǎn)土地市場的成交均價(jià)和溢價(jià)率的快速回落，一方面印證了監(jiān)管部門正在要求存銷比較低的城市加大土地供應(yīng)中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企對(duì)市場的整體前景并不樂觀，拿地積極性顯著回落，高溢價(jià)爭搶地王的現(xiàn)象將難以重現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，在2016年四季度“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資于12月出現(xiàn)了反彈，全年累計(jì)增速達(dá)到6.9%，略低于當(dāng)年4月7.2%的高點(diǎn)，這令各路分析人士和投資者頗感意外。人們不禁要問：房地產(chǎn)投資反彈在2017年能否持續(xù)？經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長目標(biāo)還能不能寄希望于房地產(chǎn)市場的再度爆發(fā)？前景似乎并不樂觀。

　　熱點(diǎn)城市短期補(bǔ)庫存帶動(dòng)房地產(chǎn)投資反彈

　　2016年前三季度，在放松限購和寬松的信貸政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)去庫存達(dá)到了一定的效果，這在決策部門點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為明顯。

　　從全國范圍來看，2016年末商品房待售面積6.95億平米，同比下降3.2%，其中住宅待售面積為4.03億平米，同比下降11%，庫存去化4991萬平米(參見下圖)。

　　然而，必須承認(rèn)，全國商品房特別是住宅去化過程，主要發(fā)生在熱點(diǎn)城市，其中北京、上海、南京、廈門、合肥、鄭州六大城市的住宅庫存量和存銷比均降至歷史低位，六大城市住宅庫存分別下降了284萬平米、414萬平米、302萬平米、135萬平米、316萬平米(至10月末)和340萬平米，總計(jì)為1791萬平米，占全國住宅庫存去化規(guī)模36%，在其他10個(gè)熱點(diǎn)城市，住宅庫存量也都出現(xiàn)了明顯的下降。

　　住宅庫存的快速回落，使得熱點(diǎn)城市的房企明顯加快了存量土地的開發(fā)節(jié)奏，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資整體反彈。2016年以來，深圳、南京、鄭州、廣州、天津、福州等城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，明顯高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體增速(參見下圖)，而北京、上海兩大一線城市房地產(chǎn)投資增速之所以低迷，一方面是兩個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)期，另一方面是房企持有的土地儲(chǔ)備十分有限，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，開發(fā)商處于無地可開發(fā)的狀況中。

　　補(bǔ)庫存帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈能持續(xù)多久？

　　短期補(bǔ)庫存帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈能持續(xù)多久？這是決策者和市場分析人士普遍關(guān)心的問題，其答案可以從歷史數(shù)據(jù)中窺見一斑。

　　在過去十年時(shí)間內(nèi)，我國商品房銷售回落對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資造成的明顯影響大體經(jīng)歷過三個(gè)周期：

　　第一個(gè)周期是2007年10月商品房銷售額增速達(dá)到51.5%高點(diǎn)，隨后出現(xiàn)大幅回落，但房地產(chǎn)投資直到2008年6月才達(dá)到高點(diǎn)，滯后時(shí)間大約為8個(gè)月。

　　第二個(gè)周期為2009年11月商品房銷售額增長高點(diǎn)為86.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資在6個(gè)月后的2010年5月沖頂?shù)?8.2%，隨后緩慢回落。

　　第三個(gè)周期為2013年2月銷售額的高點(diǎn)為77.6%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在同期出現(xiàn)回落，此后保持了大約半年以上的高位增長(參見下圖)。

　　由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的高點(diǎn)，滯后于房地產(chǎn)銷售額增長的高點(diǎn)大約6個(gè)月時(shí)間，但滯后的時(shí)間已經(jīng)明顯縮短。

　　當(dāng)然，我們不能把歷史經(jīng)驗(yàn)完全套用在未來的趨勢預(yù)測上，但2015年以來房地產(chǎn)市場繁榮，以及2016年四季度房地產(chǎn)調(diào)控之后的銷售回落，同樣將使得當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)庫存時(shí)間將保持在大約3-6個(gè)月。

　　因此，在熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫存帶動(dòng)下，2017年前幾個(gè)月房地產(chǎn)投資保持相對(duì)穩(wěn)定增速可能性較大，但長期回落的趨勢已基本確立。

　　房地產(chǎn)市場的中長期前景如何？

　　那房地產(chǎn)市場的中長期前景如何呢？要回答這個(gè)問題，不能僅關(guān)注短期內(nèi)以存量土地開發(fā)、補(bǔ)庫存為主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資增長反彈，而更應(yīng)關(guān)注土地市場的交易均價(jià)和溢價(jià)率。

　　2016年9月，全國100大中城市住宅用地樓面均價(jià)達(dá)到歷史峰值6719元/平米，12月為4970元/平米，四季度累計(jì)回落26%。相比較而言，土地市場成交溢價(jià)率更能反映開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場前景的信心水平，土地成交溢價(jià)率同樣在2016年9月達(dá)到104.27%，超過2010年2月的歷史峰值96.41%，至2016年12月，溢價(jià)率連續(xù)回落到37.86%(參見下圖)，開發(fā)商非理性爭當(dāng)?shù)赝醯臒崆槊黠@減弱。

　　綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的短期反彈，主要原因是熱點(diǎn)城市在經(jīng)歷過去兩年快速去化后的加快補(bǔ)庫存投資。后期房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)保持回落，因此補(bǔ)庫存持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長，預(yù)計(jì)大約3-6個(gè)月。

　　關(guān)于中長期前景，房地產(chǎn)土地市場的成交均價(jià)和溢價(jià)率的快速回落，一方面印證了監(jiān)管部門正在要求存銷比較低的城市加大土地供應(yīng)中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企對(duì)市場的整體前景并不樂觀，拿地積極性顯著回落，高溢價(jià)爭搶地王的現(xiàn)象將難以重現(xiàn)。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。)