文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 黃志龍

　　房地產景氣回落不僅會對經濟增長造成較大壓力，同時有可能致使過剩資金流竄到農產品市場，顯著提升未來的通脹水平，進而使得宏觀經濟面臨輕度“滯脹”風險，到時候央行貨幣政策也將面臨方向性選擇。

房地產回落或造成經濟輕度“滯脹”

　　近兩個月來，房地產調控政策再度收緊，特別是近期上交所暫停房企發債融資、銀監會嚴控銀行資金進入房地產市場等政策加碼，預示著資金密集型的房地產景氣回落將成為大概率事件。

　　房地產景氣回落不僅會對經濟增長造成較大壓力，同時有可能致使過剩資金流竄到農產品市場，顯著提升未來的通脹水平，進而使得宏觀經濟面臨輕度“滯脹”風險，到時候央行貨幣政策也將面臨方向性選擇。

　　房地產市場回落將對經濟增長造成較大壓力

　　房地產作為產業鏈長、帶動作用大的支柱產業，是全國鋼鐵、水泥、玻璃、建材、家電等制造業的主要需求市場。房地產市場回落，將對相關產業造成顯著下拉作用，影響經濟增長動力。具體來看，房地產市場回落對經濟增長最直接的影響，主要包括以下兩個方面：

　　一方面，房地產開發投資回落將下拉整體固定資產投資增速。從歷史數據來看，雖然房地產開發投資占全國固定資產投資的比重有所回落，但始終保持在17%以上，占據著十分重要的地位。今年1-10月，全國房地產開發投資累計為8.4萬億元，同期固定資產投資累計為48.44萬億元，房地產投資占比為17.3%。從變化趨勢來看，固定資產投資的波動趨勢與房地產投資幾乎是同步的，如2012年12月房地產投資增速觸底反彈，對于同期固定資產投資回升起到了顯著作用，同樣在2015年11月和今年下半年，房地產投資的回升也成為固定資產投資增長回升的重要因素。隨著調控政策收緊，房地產投資再度回落在所難免，其對固定資產投資的下拉作用也將成為必然。

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　　另一方面，房地產市場景氣回落將對地方財政收支形成較大壓力。根據方正證券研究所的估算，地方政府從房地產交易中所得(包括土地出讓金和11種房地產相關稅收)占房地產銷售額的3/4以上，如2014年全國商品房銷售額為8.73萬億元，土地出讓金和11種相關稅收6.56萬億元，地價和房地產相關稅收占商品房銷售額達75%。今年9月下旬以來房地產調控政策收緊，已經對最近兩個月的土地成交產生了顯著影響。10月份，全國100個大中城市土地成交總價為1524億元，大幅低于今年三季度土地市場月均2500億元的成交額，11月前三周，土地成交額為1280億元，依然十分低迷。由此可見，土地市場整體向下的趨勢已較為明顯。

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　　房地產市場回落將可能推高通貨膨脹水平

　　弗里德曼有一句至理名言：“任何通脹都是貨幣現象”。截止10月末，我國央行積累的M2余額高達152萬億元，M2增速長期大幅高于GDP增速和CPI漲幅之和(參見下圖)。在現代貨幣和金融市場條件下，吸納貨幣的資產池包括商品和資本品兩個領域，商品價格的漲跌表現為生產領域和消費領域的通貨膨脹，資本品價格表現為房地產、股市和債市價格的漲跌，從去年股市熱到今年的樓市熱，二者之間似乎有一定的交替現象。在市場對去年股災仍“心有余悸”和債市容量相對有限的情況下，M2仍將保持穩定的增長，如何吸納這些新增流動性，實體經濟可能是個去處，但資金流向哪里卻是決策當局無法左右的。歷史經驗表明，從房地產“資產池”流出的社會資金和大量的新增流動性，再次涌向農產品市場的可能性不小。

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　　歷史數據似乎也能找到一些佐證，如2005年8月在 “國八條”、“新國八條”、“國六條”和“十五條”連續出臺后，房地產銷售額增長才掉頭向下，半年后的2006年3月通脹周期開始啟動，并于2008年2月達到高點(8.7%)，在此期間，大量社會資金涌向豬肉市場，使得2007年8月豬肉價格同比漲幅達到80.9%。2010-2011年CPI超過3%的第二個通脹周期，同樣與2010年3月的房地產“限購令”導致房地產銷售回落不無關系，大量社會資金沖向農產品市場，生姜、大蒜、綠豆、豬肉價格輪番上漲；2013年的通脹小周期(10月CPI漲幅為3.21%)，同樣與當年3月房地產調控“國五條”相關。

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　　至今年10月份，CPI已連續回升3個月至2.1%，“蒜你狠”已經卷土重來。特別值得注意的是，10月中旬以來，全國22個省市生豬價格已連續6周出現回升，這是否預示著已經有些社會資金進入豬肉市場。從豬肉的供應來看，今年以來我國生豬存欄量有所回升，但仍大幅低于歷史平均水平，同時能繁母豬的存欄數仍然處于下行趨勢中，今年10月已降至3703萬頭，加上日漸臨近的春節因素，這種豬肉供求矛盾較為突出的市場環境，為大量的社會資金炒作豬肉價格創造了巨大的想象空間，社會資金大規模涌入豬肉市場的可能性不小。

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　　綜上所述，新一輪的房地產調控政策對中國經濟的影響將是全方位的，不僅表現在穩增長壓力將重現，更為重要的是，大量原本被房地產市場吸納的社會資金將可能再度進入農產品市場，炒作豬肉、大蒜等供求矛盾較為突出的農產品，推高整體CPI預期水平。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)