文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 趙毅

　　遺憾的是，就新政實施近兩月以來各地房地產市場和房地產企業的表現，尤其是土地市場仍然歡呼雀躍、興奮不已的眾多競拍者，恐怕對這輪資產荒促成的房地產盛宴面臨的調控背景和目標缺乏足夠認識。

　　年終將至，在“9.30”新政日益收緊房地產政策的大背景下，那些在這輪“歷史上最癲狂的房地產盛宴”中已經賺的盆滿缽滿、業績大幅超越既定目標的房地產企業的大佬們，已經提前步入了遍布全國各地的大大、小小年終論壇現場，說天道地、縱論未來。而對那些在過往戰略布局上陷入去庫存泥潭的中、小型房企，盛宴的傳導效應尚未抵達“待解放區”，就已經面臨掉頭現實，看著業績表上那根很難抬頭的曲線，只能望洋興嘆，唏噓不已！

　　遺憾的是，就新政實施近兩月以來各地房地產市場和房地產企業的表現，尤其是土地市場仍然歡呼雀躍、興奮不已的眾多競拍者，恐怕對這輪資產荒促成的房地產盛宴面臨的調控背景和目標缺乏足夠認識。作為一名一直在獨立思考并借助各方面數據、信息作出自己獨特判斷的資深房地產老鳥，有必要把自己的觀察所得和判斷拿出來與同行交流，希望讓那些過于樂觀的同行們冷靜點。

　　先看看金融政策是如何充當“調控殺手锏”的

　　這輪調控，其實其起點并非始于“9.30”，而是之前。2016年7月28日，《華爾街見聞》刊登一篇署名(張家偉)文章，“出手抑制‘地王’？證監會要求房企再融資資金不得用于拿地！”，該文的開篇是這樣說的：

　　“據人民網，證監會官員稱，房企通過再融資募集的資金只能用于房地產建設，而不能用于拿地和償還銀行貸款。行業人士指出，這些要求是抑制“地王”和地價的一種方式。”

　　現在看來，這則新聞其實透露了本屆政府抑制房地產癲狂的一個核心“機密”：

　　從嚴格控制土地端資金來源，將資產荒背景下涌入房地產市場的巨額資金統統滅殺，逼其降低訴求，在“閑置，需要付出成本；進入實體企業，收益又不甘心！”的兩難選擇中，被迫結束空轉，實現資金流向的導流！

　　高明，實在是高明！這種釜底抽薪式的政策，以上海市住建委10月8號出臺的“關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見”為基調，在全國拉開了序幕。

　　該文第二條，“進一步加強商品住房用地交易資金來源監管”是這樣表述的：

　　“建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。根據國家有關規定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。”

　　在此前后，央行、證監會、銀監會、發改委、國土資源部、國務院等，均從不同渠道、不同監管領域，發出了同樣的聲音：對非自有資金進入土地市場配資，說NO！

　　11月17日，廣州跟進同樣口徑的政策，嚴格審核新上市土地摘牌資金的來源，違者，沒收保證金，三年內不得進入土地競拍市場！

　　在國內各種資金全部被限制流向土地市場配資的大背景下，仍然蠢蠢欲動的房企，其實只有海外通道一途，通過“內保外貸”、“并購”、“境內外聯動股權合作”等各種方式實現“瞞天過海”的資金安排，但這種做法顯然與目前嚴厲的境內外資金進出監管相違背，一旦觸動非法交易，代價絕對是“不可承受之重”！

　　11月16日，帝都海淀區兩宗地進入競拍環節，四家企業以100%自持商品房面積與過往習慣的操作模式告別，進入高標準商品住宅建設方案投報程序；

　　11月17日，帝都大興區一宗土地進入同樣邏輯，參與企業高達七家。

　　這種拼勁，好像與調控一毛錢關系都沒有！為了搶地，習慣了靠銷售回款實現快速周轉的房地產企業，不惜做二房東，也要死拼到底。如果沒有現成的金融工具，靠租金收益，顯然是難以維持該行業高昂的管理費的！

　　變天了、變天了，寶寶今后如何拿地啊！

　　拿不到地又如何生存啊？

　　那些高杠桿找來的錢靠什么來還啊？

　　這讓寶寶如何是好？這不是逼寶寶跳樓自殺嗎？

　　再看看本輪調控的背后玄機

　　兩周前，從朋友圈傳出兩頁疑似武漢市住房保障和房屋管理局于2016年11月8號形成的“全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會議有關情況的報告”簽批文件照片。從該文件頁眉圈閱內容看，該文件已經簽批至武漢市委書記、市長和常務副市長，應該是原件無疑。

　　該文內容應該是響應2016年11月7日住建部于北京召開的“全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會”精神，并提出具體措施和建議的呈批報告。從該報告披露內容看，本屆政府對房地產宏觀調控的決心之大、力度之強，絕對超越歷屆任何一次宏觀調控政策之決心與力度。

　　11月15日，武漢調控政策升級，本地人限購第三套，外地人設置了兩年社保或個人所得稅的門檻。前述報告被事實做實，絕非偽造！

　　之后，南京、合肥、深圳、西安等城市相繼跟進，發布繼“9.30”新政以后的第三梯次調控政策！

　　11月22日，網上又傳出疑似杭州市政府向部分開發商發出的一份有關控制房價過分上漲的文件，附頁赫然列出幾十個在售與申請預售項目的名單。其透露出的信息，與前述網上披露的武漢市文件高度匹配：嚴控房價，不達目的不罷休！

　　從上述幾個看似獨立的“因城施策”調控政策來分析，筆者對之前有關本輪調控的判斷有了更大的信心：

　　本輪調控，本屆政府通過將鐵腕制腐的堅強意志，傳導到調控實施的全過程中，意欲徹底馴服房地產這匹一直以來裹挾著中國經濟向前跌宕發展的烈馬，讓房地產業擺脫過往“一放就狂，收不住韁繩，房價、地價瘋狂上竄！一收就僵，跌入冰窟，哀鴻遍野！”的非理性歷史記錄，走上良性、自我循環、自我約束道路，最大限度剝離房地產行業作為支柱型產業在整體經濟發展中的過度依賴和所造成的風險，降低整體金融風險，為進一步的政治、經濟改革鋪路！

　　總有一天，作為GDP支柱產業的房地產行業(美國到今天為止，房地產行業仍然是GDP增長的第一貢獻大戶，占比達11%！)，一定會是一匹駿馬，有作為，懂擔當，血管里流著的，不僅僅是道德的血液！

　　作為房地產行業的從業者，尤其是高層管理人員，如果不能看透本輪調控的核心而盲目樂觀，以為“調控仍然會變成空調”的話，那會死得很慘！

　　本輪調控的周期判斷

　　本輪調控絕不是業內樂觀者預測的那樣，到2017年第二季度逐步放松乃至松綁。而是目標直指2017年下半年將要召開的中國共產黨十九大會議。之前所有的安排都要維持穩定，營造良好的政治、經濟環境，確保圓滿完成換屆選舉這一重大事項！

　　如果我沒有預測錯誤的話，本屆政府對如何保證整體經濟發展目標已經胸有成竹，無需再靠將房地產業拉上促進GDP增長的戰車。在“因城施策”大政方針下，2017年的房地產主旋律還是去庫存，但會牢牢把住核心城市及其周邊衛星城市房價、地價的上漲幅度(從多方信息可以判斷，房價5%的年漲幅很可能是上限！)，為十九大召開鋪路。

　　按過往歷次會議召開時間分析，十九大很可能會在年底召開。之后，是中央、省市和地方黨委與政府班子的換屆時間，一般要延續到次年的5、6月份才能全部結束。而在如此敏感的換屆期間，出現重大政策變動的可能性，應該說是微乎其微。這樣，本輪宏觀調控的周期極有可能會至少維持到三級黨、政班子換屆結束之后，也就是2018年6月。

　　結語

　　1、本輪調控雖然嚴厲，但受影響最大的主要還是那些中、小型房地產企業，而對手中有糧、有地的大、中型房地產企業，尤其是擁有金融工具的上市公司，顯然是一次極其難得的歷史機遇，并購案例會層出不窮，行業集聚度將比歷史上任何時期的記錄更加彰顯。

　　2、中、小企業，如果賬面現金不充裕，企業又缺乏差異化競爭實力，趁早找個好娘家，傍個大款，把自己嫁出去或“背靠大樹好乘涼”，賣個好價錢，恐怕比自己硬撐到底要好得多！

　　3、搶地王的游戲，如果沒有足夠余糧，抑或沒有搭好金融平臺，具備多種金融工具綜合應用后延市場風險的話，趁早一邊涼快著，千萬別碰！一碰就死！

　　4、那些對短期內預期感覺良好的企業，大多是采取被動方式應對目前的房地產調控，其中一個手段，就是政府不是限制價格上漲空間嗎？好，我響應，放慢速度，反正不滿足三萬平米的預售證獲取條件，您也不會把我怎么著，等明年價格重新上漲再賣，不是賺得更多？

　　恭喜您，您的理想很豐滿，不愧是商場高人！可惜的是，有一句話不知您還記得不？“理想很豐滿，但現實很骨感！”，明年？恐怕不會讓您如意！

　　不信？瞧瞧唄！

　　(本文作者介紹：地產觀察者。)