文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 莫開(kāi)偉　

　　筆者認(rèn)為，現(xiàn)在最要緊的是，應(yīng)該從李鐵先生對(duì)北京房?jī)r(jià)不可能下降的判斷中多聽(tīng)懂些弦外之音。那么李鐵先生的弦外之音在哪？縱觀媒體記者所有采訪內(nèi)容，應(yīng)集中在四方面。

從李鐵談北京房?jī)r(jià)中聽(tīng)懂了什么

　　近日，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵接受了媒體記者專(zhuān)訪。他認(rèn)為北京房?jī)r(jià)不會(huì)降，13億人口在撐著房?jī)r(jià)，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進(jìn)一步支撐北京房?jī)r(jià)（11月22日《新京報(bào)》。

　　李鐵先生長(zhǎng)期供職國(guó)家權(quán)威部門(mén)，并到訪過(guò)不少?lài)?guó)家，對(duì)城市發(fā)展有全面研究和獨(dú)特視角，他認(rèn)為北京房?jī)r(jià)不可能下降的判斷符合實(shí)際。誠(chéng)然，北京作為中國(guó)的首都，背后確實(shí)有13億多中國(guó)人民在支撐，其房?jī)r(jià)如果下降不僅會(huì)導(dǎo)致北京經(jīng)濟(jì)的衰退，更會(huì)讓大量社會(huì)富裕階層失去了重要投資場(chǎng)所。所以，盡管李鐵先生的判斷是切合實(shí)際的、準(zhǔn)確的，也是真實(shí)的，但聽(tīng)到這樣的判斷終歸讓人心里感到一絲辛酸，因?yàn)檫@意味著北京中低收入階層及大量不斷涌入北京的年輕人，將來(lái)買(mǎi)房的希望越來(lái)越渺小了。

　　話說(shuō)到這兒該打住了，否則扯得離主題有點(diǎn)遠(yuǎn)了。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在最要緊的是，應(yīng)該從李鐵先生對(duì)北京房?jī)r(jià)不可能下降的判斷中多聽(tīng)懂些弦外之音。那么李鐵先生的弦外之音在哪？縱觀媒體記者所有采訪內(nèi)容，應(yīng)集中在四方面：

　　其一，其他二線城市尤其是三、四城市公共資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上北京，這是北京房?jī)r(jià)能持續(xù)只升不降的終極因素。據(jù)李鐵先生分析，北京房?jī)r(jià)不可能降的主要原因，是它的公共資源及服務(wù)優(yōu)越性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)其他城市。顯然，北京房?jī)r(jià)能這么“牛逼”，主要得益于優(yōu)越的公共服務(wù)資源，因?yàn)閾碛行酆穸纸∪墓卜?wù)資源，才是北京成為吸引富裕階層和優(yōu)秀人才的“磁石”；尤其附著在公共資源之上的廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)更是不斷吸引年輕人北上“淘金”追夢(mèng)的“樂(lè)園”。

　　因而，要縮小一、二線城市與三、四線城市之間的房?jī)r(jià)差距，遏制一線城市房?jī)r(jià)只升不降現(xiàn)象，打破三、四線城市房地產(chǎn)低迷困局及化解樓市高庫(kù)存難題，國(guó)家今后不能將過(guò)多的財(cái)力投向一、二線城市，應(yīng)把財(cái)政投放的重心放在三、四線中小城市的公共資源配置上，使中小城市民眾能享受均等的社會(huì)公共服務(wù)資源，這不僅是縮小城市之間差距的需求，更是確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。

　　其二，民眾投資渠道狹窄，樓市房產(chǎn)依然被當(dāng)作投資的首要選擇，這樣只會(huì)推動(dòng)樓市價(jià)格背離其居住屬性，使一、二大城市樓市投機(jī)生意綿綿不絕。據(jù)李鐵先生分析，高收入人群擔(dān)心貨幣貶值而不愿意把錢(qián)存到銀行，直接投資中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)環(huán)境尚不完善，而投股票風(fēng)險(xiǎn)高還需長(zhǎng)時(shí)間技術(shù)操作，因此土地、房子是最穩(wěn)定的投資選擇。

　　顯然，自然資源好或公共服務(wù)好的城市就成為投資房地產(chǎn)的重要選擇，而北上廣深房?jī)r(jià)只漲不跌將成為樓市炒作永遠(yuǎn)選擇的終極地，也將是銀行信貸資金及社會(huì)資金永遠(yuǎn)追逐的場(chǎng)所。因此，要改變資金過(guò)度流向樓市尤其向一、二線城市樓市聚集現(xiàn)狀，防范樓市誘發(fā)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，各級(jí)政府必須下大力氣為社會(huì)大眾廣辟投資渠道，主要是加強(qiáng)資本市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)范完善股市秩序，讓股市成為民眾投資獲利的重要場(chǎng)所；同時(shí)，大力發(fā)展各類(lèi)債券市場(chǎng)，嚴(yán)把準(zhǔn)入門(mén)檻，防止債券市場(chǎng)良莠不齊現(xiàn)象發(fā)生，為企業(yè)直接融資和民眾直接投資提供安全場(chǎng)所，將過(guò)多資金從樓市引向股市和債券市場(chǎng)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造寬松融資環(huán)境。

　　其三，政府推出的自住型商品房、公租房仍不能滿足一、二線城市中低收入群體需要，這個(gè)問(wèn)題不解決，將成為永遠(yuǎn)困擾城市中低收入階層的惡夢(mèng)。據(jù)李鐵先生介紹，目前一、二線城市自住型商品房?jī)?yōu)先戶(hù)籍人口，即使是戶(hù)籍人口也有著強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力，而北京市提供給戶(hù)籍人口的中低檔住房并不多。目前北京約有2150萬(wàn)常住人口，加上流動(dòng)人口，無(wú)論是自住型商品房還是公租房更難滿足購(gòu)買(mǎi)需求。因此，要解決城市中低收入階層免遭高房?jī)r(jià)之苦，各級(jí)政府少做表面文章，不能把工作僅局限在調(diào)整房?jī)r(jià)、限制購(gòu)房、確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲以平衡社會(huì)輿論上，應(yīng)及時(shí)采取政策措施，將出讓地中的部分收入拿來(lái)多建自住型商品房和公租房，提供充足的、高質(zhì)量的中低檔住房，滿足大中城市中低收入階層購(gòu)房需求。

　　其四，大城市周?chē)闹行〕擎?zhèn)發(fā)展滯后，這是未來(lái)城市發(fā)展亟需補(bǔ)上的重要“課程”；否則，城大城市房?jī)r(jià)無(wú)限上漲的壓力無(wú)解。據(jù)李鐵先生介紹，目前國(guó)際大都市如東京、紐約、倫敦、巴黎這些城市周邊都有無(wú)數(shù)個(gè)小城市，但北京周邊20萬(wàn)人左右的大鎮(zhèn)只有北七家一個(gè)。這確實(shí)是我國(guó)大中城市發(fā)展中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)短板，在我國(guó)一線城市如上海、廣州、深圳周?chē)即嬖谥苓呏行〕擎?zhèn)發(fā)展非常弱小的情況，其主要原因就是交通不暢，政策不順，過(guò)去興建的交通體系和基礎(chǔ)設(shè)施是以高收入為主導(dǎo)的城際交通體系，例如特大城市周邊的高速公路網(wǎng)，大都是給有車(chē)族來(lái)塑造城市間的交通。由此，下一步我國(guó)政府在發(fā)展大中城市發(fā)展戰(zhàn)略上，應(yīng)加大交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)力度，及時(shí)調(diào)整政策，向發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)城市交通體系建設(shè)，通過(guò)發(fā)展大中城市周邊軌道交通來(lái)促進(jìn)中小城鎮(zhèn)發(fā)展，解決高速公路擁堵問(wèn)題，既可為大中城市疏散人口涌入和解決房?jī)r(jià)上漲的壓力，也可為大中城市功能更好地輻射周邊城市提供支撐，從而使大中城市房?jī)r(jià)始終保持在一個(gè)合理區(qū)間，并打破只升不降的“神話”。

　　(本文作者介紹：知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人、中國(guó)地方金融研究院研究員)