文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄機構 人大重陽 作者 劉志勤(中國人民大學重陽金融研究院高級研究員) 原載于環球網

　　最好的方法就是把一二線市場的教育和醫療資源廣泛地擴撒到各個地區的三四線市場，讓三四線市場的居民可以就近享受到一二線市場的教育，醫療和文化資源，讓三四線城市人口樂意留在原地生活，就業。

放開城市資源壟斷能根本解決樓市難題

　　近日國家統計局公布的經濟數據使人們對樓市的現狀與未來變化產生各種聯想。不少學者認為第三季度的經濟發展數據好于預期，房產市場的貢獻不可小視。這種看法不無道理：政府加大財政支出，民間投資止跌會穩，新增貸款保持上升趨勢，實體經濟擺脫“懸在崖邊”的困境。這些都驗證了第三季度的GDP產值達到6.7%是可靠可信的數據。

　　據說這個數據超出許多人的預料。這要么說明我們的許多專家在認識上犯了“經驗主義”的錯誤，以為經濟下行壓力短期內沒有翻轉之勢，加上世界經濟一直低迷不振，所以中國的經濟短期內也好不到哪兒去。對形勢估計不足的第二個原因，大概是受到國際上輿論的左右，在國際上唱衰中國的大合唱中，難免會有少數人犯了“外云亦云”的“習慣主義”而對中國經濟的發展潛力容易被忽略不見。

　　在分析近期“樓市蜃樓”變化的許多討論中，有一個看法似乎十分普遍：即認為近期不少城市的樓市是因為“投資投機猖獗”，“市場陷入恐慌”，所以導致政府下決心再次收緊相關政策，給過熱市場潑盆冷水，期望樓市能夠按照某些人期望的方式或形態發展。

　　之所以會產生這類種種猜想，是因為當前的許多政策和分析僅僅是“隔靴搔癢”，未能找到影響樓市發展的根本原因。

　　不少分析認為，樓市過冷過熱是庫存和供求關系之間的矛盾不平衡引起的，至于為什么會產生這種矛盾，則缺乏深入剖析，找不到解決困局的萬靈之方。

　　我們首先要明確一件事，我們究竟是要實現“人人都買得起房”，還是讓“人人都住得起房”。這是兩個目標，完全是兩個截然不同的政策軌跡和發展歸宿。

　　毋庸置疑的是，如果是希望實現“人人都買得起房”的目標，就要在解決人人有業就，人人有錢賺，人人有房買。這是三個必須的前提，否則根本不可能實現這個目標。即使世界上最發達國家，包括美國，瑞士，新加坡等不同級別的富裕國家都沒有實現這個目標。是國力不夠嗎？是沒有足夠的房源嗎？還是有人根本沒有買房的能力(財力)呢？很顯然，最后一個原因是主要原因。沒有銀行，沒有機構，沒有慈善家，沒有一個國家會為這一部分人員解決“買房”所需的資金或叫債務。這是問題的本質。

　　那么，如果讓“人人都住得起房”則是另一個場景：人們會依據各自需求和實力來實現自身的目標，而不會出現幾億人都擠在“買房”的小船上，承受波瀾起伏的折騰。

　　人們在分析樓市冷熱的原因時，簡單的把城市分為一二線，三四線市場，是有人急于投資投機導致房市價格失控。這個分析似乎“永遠正確”，卻又“未盡其言”。如何解決這個問題，就需要解決好三四線市場的供求平衡。

　　我們必須注意這樣一個事實：人們熱衷“買房”的狂熱，基本是受到其它政策的沖擊：入學和看病的需求，“就業”不再是最重要的原因。由于一二線城市的入學，就醫，養老，入戶等都需要有“房產證”作為決定性因素，這就必然引發“買房”熱。如果“買房”沒有那么多“增值效果”是不會有那么多狂熱的購房者的。因為“租房者”享受不到受教育和養老的便利。這就是為什么中國到處都是“買房”而不是“租房”的市場。

　　要解決這個矛盾，最好的方法就是把一二線市場的教育和醫療資源廣泛地擴撒到各個地區的三四線市場，讓三四線市場的居民可以就近享受到一二線市場的教育，醫療和文化資源，讓三四線城市人口樂意留在原地生活，就業，最能夠有效地解決三四線城市人口向大城市單向流動的壓力，同時催促大小城市的均衡發展。

　　國務院要求全國各地建立各種特色小鎮，以滿足當地的文化需求，如果大力建設一二線的附屬教學和醫療機構，將大大提升三四線市場的吸引力和影響力。這對于解決三四線樓市過冷，一二線城市樓市過熱的不正常現狀是決定性的舉措。

　　所以，解決樓市的政策不能“隔靴搔癢”，必須從解決人們為什么買房著手，解決他們的最終需求，因為“買房”不是人們的終極目標，而是為了“買房”之后的“生存方式”。他們的“生存方式”決定了人們是“買房”或是“租房”。

　　這個“生存方式”就是我們所說的“靴”，破除了這個隔閡，其余問題迎刃而解。

　　(本文作者介紹：中國人民大學重陽金融研究院（人大重陽）成立于2013年1月19日，是上海重陽投資管理股份有限公司董事長裘國根先生向母校捐款2億元的主要資助項目。)