文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　對于南京土地市場來講，除了增加土地供應之外，還需要通過提高土地出讓金的首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統性風險，也需要對于房企拿地場外配資進行監管。

　　南京樓市調控政策終于落地。近日南京市政府辦公廳轉發了市房產局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，決定從2016年8月 12 日起，進一步加大政策調控力度，調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進房地產市場持續穩定健康發展。

　　那么，南京樓市新政會有哪些影響？下面老張逐條分析。

　　今年以來，南京相繼出臺多項“控房價、控地價”“雙控”措施，取得了積極成效。根據國家和省委、省政府促進房地產市場持續穩定健康發展的總體要求，以及近期房地產市場情況，南京又進一步加大“雙控”力度，推出了新的調控措施。

　　調整商品房貸款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策執行不變的基礎上，將差別化住房信貸政策再次進行調整：

　　一是對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于35%。

　　二是對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。

　　解讀：首套房需求并沒有受到影響，影響的主要是改善類的尤其是首次改善類的群體，高淳、溧水無論首套還是改善的基本沒有影響；居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清與否直接影響再次貸款的首付比例。這對于改善類群體尤其是首次改善群體來講，由于首付的門檻會不一樣，對于還未結清首套房貸款的群體來講門檻提升了，或許因為門檻的提升就沒有辦法進入樓市，改善居住計劃可能會延后。

　　對于已經結清的改善群體來講，其實這一定程度上代表著這類群體是有一定購房能力的，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例僅僅稍微有所提升（35%），對這類群體影響不大的。

　　總體來講，南京的房貸政策旨在通過適度提升首付比例“降杠桿”，為過熱的樓市降溫。

　　調整土地公開出讓競價方式方面：一是規定經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。二是當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產部門在后期頒發銷售許可證時嚴格執行。

　　三是當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。采取該做法，主要目的是既要防止產生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩定市場預期起到積極作用。

　　解讀：“日光盤”頻現與“地王”頻現的市場背景下，增加土地供應才為解決市場供求的緊張的市場化有效措施，政府在此前的文件中提過目標，但實際增加多少還有待進一步觀察，這也是看這次調控政策的誠意是多少，也是影響未來南京供求關系走勢尤其是房價走勢的非常關鍵的因素。從本次政策內容來看，只是改變土地的競價方式，很難有太大的效果。

　　對于南京土地市場來講，除了增加土地供應之外，還需要通過提高土地出讓金的首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統性風險，也需要對于房企拿地場外配資進行監管。同時，對于土地出讓金支付的時間進行限定，對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點進行限定，這樣才能夠有效控制地王。并且在提高土地出讓金首付比例之后，也可以效仿蘇州的政策，“縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內?！睘樘K州土地市場降溫。

　　就南京本次政策而言，只對預售條件進行限定，雖然提高了預售條件，對于開發商也提出了更高的要求，但是，對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點沒有進行限定，此政策還有操作空間，開發商有可能據此囤地。建議對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點進行限定，比如半年內必須開工，一年內必須達到預售條件等等，這樣開發商也就沒有囤地的借口了。

　　8月11日，蘇州市政府發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，簡稱“蘇15條”。那么 ，“蘇15條”對蘇州樓市有何影響？

　　為認真落實供給側結構性改革精神，保持我市房地產市場持續健康發展，根據國家“分類調控”房地產市場的要求，針對當前我市房地產市場出現的新形勢、新特點，實現“穩房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的目標任務，制定如下實施意見：

　　一、加大土地市場供應。根據近年來市區房地產市場狀況，今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，對住宅用地供應計劃實行動態管理，根據市場供需狀況作適時調整。合理確定住宅用地供應結構，加大普通住宅用地供應（不低于70%），控制非住宅用地供應；把握供地節奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應量；強化供后管理，及時通報開發進展情況，嚴格按照出讓合同的約定，督促開發商及時開發建設，嚴肅查處違約行為。

　　解讀：“日光盤”頻現與“地王”頻現的市場背景下，增加土地供應確實為解決市場供求的緊張的市場化有效措施，政府確實定了400公頃的目標，但實際增加多少還有待進一步觀察，這也是看這次調控政策的誠意是多少，也是影響未來蘇州供求關系走勢尤其是房價走勢的非常關鍵的因素。

　　二、調整土地供應條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。

　　解讀：從提升土地出讓金首付比例的角度來看，表面上來看，對于拿地企業來講首付比例提升了，拿地門檻比之前提升了，但是，這并不構成房企拿地的土地出讓金首付比例的實質性的提高。從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如，政府規定土地出讓金的首付款必須60% ，那么，對于開發商來講只要首付30%，通過金融機構場外配資30% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，甚至制造“地王”。

　　從房企的角度來看，通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市場一旦有風險，因為房企是通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，最糟糕的方式就是說放棄該“地王”的權益，“地王”的權益根據配資的約定歸屬金融機構，把“地王”的風險轉嫁給配資的金融機構。

　　從當前土地市場特征來看，熱點城市“地王”頻出，并且上述熱點城市“地王”現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數幾個“地王”，一旦市場遇到調整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至于是整個市場的。而現在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統性的風險。

　　再加上房企越來越多通過金融機構場外配資 “加杠桿”方式進行拿地，甚至制造“地王”，從預期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調整期的到來，在上述熱點城市制造“地王”的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。因此，對于當前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。

　　因此，對于上述熱點城市樓市來講，不僅僅需要通過提高首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統性風險，更需要對于房企拿地場外配資進行監管。同時，對于土地出讓金支付的時間進行限定，對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點進行限定，這樣才能夠有效控制地王，提高土地出讓金首付比例才會有真正的調控意義。 蘇州政策而言，在提高土地出讓金首付比例之后，本次政策中還提及“縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。”，還不清楚是否所有地塊土地出讓金都是全額一次性3個月內支付，所以還很難說本次土地政策的效果怎么樣。

　　三、引導土地出讓理性競價。根據出讓地塊情況對部分地塊設定土地出讓市場指導價。土地出讓成交價超過市場指導價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。同時，提高項目預售條件：土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。

　　土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。“一次報價出讓方式”具體規則另行制訂，與土地出讓公告同步發布。

　　解讀：只對預售條件進行限定，雖然提高了預售條件，對于開發商也提出了更高的要求，但是，對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點沒有進行限定，此政策還有操作空間，開發商有可能據此囤地。建議對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間點進行限定，比如半年內必須開工，一年內必須達到預售條件等等，這樣開發商也就沒有囤地的借口了。

　　四、完善商品房預售管理。加強商品住宅項目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預售許可管理，市區30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申請預售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預售許可。項目取得預售許可證后，預售房源應在10日內一次性全部對外公開市場銷售。

　　五、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監管，市區新批準商品住宅項目預售許可時，房地產開發企業應當科學合理確定申報價格，經價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標價格式要求，全部進入商品房預售許可行政主管部門設立的商品房預售系統。在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。

　　解讀：預售審批和限價政策并不是新的政策，盡管有行政化措施，但也沒有辦法，現在只能通過這樣的短期措施規范市場行為，防止少量多批捂盤惜售，防止房價上漲幅度過快。

　　六、完善差別化住房信貸政策。按照江蘇省市場利率定價自律機制決議，進一步完善市區差別化住房信貸政策：

　?。ㄒ唬┚用窦彝ナ状钨徺I普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1．有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

　　2．已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3．僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。

　?。ㄈ┚用窦彝碛?套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。

　?。ㄋ模┚用窦彝ヒ延?套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

　　解讀：首套房需求并沒有受到影響；居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%，影響的是二套房購房群體，尤其是首次改善這類群體，因為首付比例提升，有可能會延緩購房計劃。其他群體受影響不大，比如原來只有一套住房的置換類的改善。

　　居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。這主要是針對投資類客戶，這類購房群體無法使用貸款杠桿購房了。

　　七、調整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

　　蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。

　　解讀：這項政策標志著蘇州重啟限購了，主要是通過行政化措施抑制外來的投資客對蘇州樓市的影響。但“2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明”的限購條件并不高，從往年限購政策執行的經驗來看，如果這項政策執行不嚴格，比如可以補交社保及納稅證明，那么，市場的反應有可能就沒有那么激烈。

　　八、加強金融監管力度。各商業銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核，嚴格房地產企業、中介機構的業務準入，審慎開展業務合作。對存在違法違規的房地產企業、中介機構，各銀行機構應采取停止新發放開發項目貸款、中止敘做相關中介撮合的二手房貸款業務。金融監管部門加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業務列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規行為。

　　解讀：政策力度稍微收緊，但前期已經對首付貸等違規行為進行嚴查，這只不過是原有政策的重申和執行。

　　九、調整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。

　　解讀：公積金政策門檻略有提高，但還可以接受。

　　十、加快推進商業辦公用房去庫存。加快引導推進蘇州市商業辦公用房去庫存工作。根據蘇州市供給側結構性改革去庫存三年行動計劃的要求，要全面調查，摸清底數，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售；對符合城市規劃要求，可以通過調整開發用途轉為住宅、科技企業孵化器、眾創空間、養老地產、旅游地產等的項目，要按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。

　　解讀：簡單來講，千方百計盤活非住宅市場庫存。

　　十一、加大住房保障力度。通過加大棚戶區改造等保障性安居工程建設解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應體系解決城鎮中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員的租房需求。通過提高租賃補貼，引導居民由買房需求向租房需求轉變。

　　十二、培育發展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要嚴格執行國家住房租賃有關稅收優惠政策。鼓勵企業和機構規?；洜I住房租賃，對年出租達到1000（含1000）套以上不同檔次規模化經營的租賃企業，屬地政府應分別給予適當的補貼。商業辦公用房可以按照有關規定改建為住房租賃。

　　十三、加快規劃建設人才公寓。各地應全面清理已建和在建定銷安置房源，將滿足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建設；各地要根據本區域人才市場情況，加快集中規劃建設一批人才公寓，向符合條件的人才出租；同時，通過制定相關配套政策鼓勵社會資本參與投資建設。各地也可對符合條件的人才發放貨幣補貼，鼓勵在租賃市場租房居住。具體辦法由各地根據實際情況分別制定。

　　十四、加強房地產市場風險管控。建立聯席會議制度，加強房地產市場監測和監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。加強行政監管與行業自律聯動，規范房地產市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地的房地產開發企業，要及時向金融機構進行風險提示；對違法情節嚴重的，要取消其參與蘇州土地市場拍賣資格。

　　十五、加強房地產市場輿論引導。各有關部門要加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策問題；新聞媒體要加強宣傳引導，深入報道和解讀有關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期；對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，要依法追究責任，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

　　解讀：以上政策無新意，基本是輿論引導，加強監管等這類措施，還有老掉牙的保障房等政策，不知道政策到底有沒有用。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)