文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 楊紅旭

　　雖然從長周期看，未來深圳房價還將再創新高。但從短周期看，深圳房價大勢已去，未來兩年左右，將累計下跌二三成左右。深圳房價再反彈一波（即5浪上漲）只有三成概率，可以考慮停止買入。

　　根據最新的政策與市場動態，正式將深圳房價跌預警級別，由橙色預警升級為紅色預警！

　　深圳房價下跌四級預警系統的含義：

　　四級：藍色預警：市場偏熱，房價漲速過快（對應70城中深圳房價環比漲幅環比見頂），后市漲勢將放緩。投機需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲30%，但交易成本約10%；如果后市上漲小于10%則虧錢。風險與收益相近。

　　三級：黃色預警：市場過熱，房價上漲減速（對應70城中深圳房價環比漲幅環比見頂后1-2個季度），后市漲勢將進一步放緩。投機需求不應買入，投資需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲20%，但交易成本約10%，還有可能房價上漲不足10%。風險大于收益。

　　二級：橙色預警：市場溫和，房價上漲減速（對應70城中深圳房價環比漲幅環比見頂后超過2個季度），后市漲勢將進一步放緩。投機需求應賣出，投資需求不應買入，改善需求可考慮停止買入。

　　一級：紅色預警：房價接近停漲或開始高位盤整（對應70城中深圳房價環比漲幅環比近零或零），后市將停漲、隨后下跌。投機需求與投資需求皆應賣出，改善需求不應買入，剛需可考慮停止買入。

　　為什么此時決定升級預警等級？五大理由如下：

　　第一，實際房價已經開始盤整或小跌

　　以安居客二手房價格為參照，可知過去一年深圳房價經歷了三個階段：去年二季度暴漲，三季度盤整，四季度后半段今年3月再度上漲。3月下旬出新政后，4月房價下跌，5月繼續下跌。

　　按股票波浪理論，一輪上升周期中，有所謂的“五浪理論”，如果套用在本輪深圳房價上，則去年二季度為1浪上漲，去年三季度為2浪回調，11月開始為3浪大漲，今年4月步入4浪回調，其后是否還有5浪沖頂，不得而知。按照當前的政策與市場形勢，我預計出現5浪的概率只有三成左右。

　　同樣是安居客的數據，上海表現略強于深圳，3月下旬上海新政比深圳嚴厲，但4月上海房價繼續漲，5月則微跌。

　　再來看北京，北京基本上沒出什么新政（除了打擊首付貸），因此北京房價比滬深強勢，4月大漲，5月小漲。

　　再來看另一組數據：中原二手房價格指數。4月環比3月，六大城市中，只有深圳房價出現下跌，而是深圳結束了此前18個月的連漲勢頭。按照過去十年我國房地產短周期規律，一個城市房價連漲18個月，而且漲幅全國最高，那么他的首次下跌，就發出了強烈信號：從短周期來看，房價很可能見頂了！

　　在上述四級預警機制中參照的70城房價指數數據，由國家統計局公布，具有滯后性，一般比實際市場情況滯后二三個月，在當前這個關鍵時點，不再等待這一滯后指標的變向了，就以安居客和中原指數為主要參考。

　　第二，成交量暴跌，供求關系逆轉

　　上述講了房價變化，而價格變化與成交量關系密切。4月份環比3月，北上廣深新房成交量的增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

　　顯而易見，四個城市當中，廣州情況最好，而深圳最糟！這一變化，與3.25政策密切相關。打壓性政策出臺后，成交量一般都會收縮。二手房同樣。

　　但問題關鍵是：成交量收縮幾個月之后，還會再度反彈嗎？歷史上，確也有類似2010年4月史上最嚴政策“國十條”出臺后，一線樓市收縮三四個月，又反彈了一波，價格也小漲了一波。因此，老楊認為下半年京滬深，可能還會有一波反彈。

　　但按概率大小排序：則北京大于上海，上海大于深圳。深圳成交量反彈的概率最小，而且即便成交量小幅反彈，價格可能也彈不動了。原因就在于：2015年至今年一季度，深圳房價漲幅最大，漲過頭了！

　　從技術上分析，2015年三季度，深圳的成交量就曾收縮過，后來再度反彈。而這次收縮之后，再度反彈的動能進一步弱化。強弩之末嘛。

　　第三，政策面逆轉了，板塊輪動過去了

　　3月25日政策收緊，是深圳樓市降溫的關鍵因素。而未來一年，這一個因素將始終存在，不會消失。在房地產短周期中，政策就像是巨輪，一旦轉向，就會持續兩年左右，不會輕易調頭。

　　從老楊的房地產板塊輪動學說來看，深圳與上海已經輪動過了，當前最熱的城市是南京、合肥、廈門，然后才是北京和廣州。

　　這些正熱的城市，在房價持續上漲之后，地方政府也會新出臺或升級調控措施，抑制房價。在熱點城市一個接一個出臺緊縮政策的過程中，前面已熱過的城市，即便市場已降溫，也不能重新放松政策！只能等到全國大部分樓市輪動升溫了一遍，然后全國樓市整體再次降溫之后，那些冷了許久的城市，才可能被允許重新放松政策。

　　第四，市場“負反饋”機制形成，預期轉冷趨勢確立

　　市場參與者的情緒與預期，對于市場走勢形成“反饋”效應。在房價上漲過程中，受賺錢效應的刺激，人們預期向好，購房更加積極，于是房價加速上漲，這是一種“正反饋”。

　　而當房價止漲，或者開始下跌，或者人們認為政策打壓還將繼續，認為房價還將繼續下跌，于是市場預與者的預期變壞，于是購房者越來越多的觀望，業主與開發商降價賣房現象增多。于是形成了一種“負反饋”。當前，深圳樓市中的負反饋機制已經形成，不太容易再度逆轉。

　　第五，香港房價下跌的利空影響

　　之前，我曾提到過香港樓市降溫，對于深圳的負面影響。如果說去年下半年，還能難斷定香港房價出現拐點，那么現在來看，形勢已經確定：香港房價進入下跌通道，而且將持續幾年時間。

　　過去幾十年，深圳樓市都會或多或少的受到香港樓市的影響。香港投資性購房者在深圳的買賣行為，會助漲或助跌深圳房價。2016年，香港房價的持續下跌，必然從實際交易層面和心理層面，雙重影響深圳樓市。

　　最后，在這個時點，將深圳房價下跌預警升級為最高級別的紅色預警，說實在，老楊還有些小糾結。因為，在市場收縮幾個月后，仍存在下半年再漲一波的可能，雖然只是小概率。如果再觀察三個月之后，再來決定是否發出紅色預警，可能會更保險些。

　　但是，既然按照我的邏輯框架，推導出來深圳再反彈一波（即5浪上漲）只有三成概率。那么，就應該升級為紅色預警！即便下半年再來一波小反彈，也屬于最后掙扎。從理性經濟人角度分析，市場參與者不應去賭這種小概率事件！

　　最后，再來重申一下紅色預警的含義：房價接近停漲或開始高位盤，后市將停漲、隨后下跌。投機需求與投資需求皆應賣出，改善需求不應買入，剛需可考慮停止買入。

　　老楊還想提醒大家一點：雖然從長周期看，未來深圳房價還將再創新高。但從短周期看，深圳房價大勢已去，未來兩年左右，將累計下跌二三成左右。

　　此時，深圳地少人多、高新產業發達、收入高、人口流入多，這些所謂的利好，都沒有什么價值了，暫時來看，只能將他們視為糞土！

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)