文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　“兩會”結束后一個月內，針對樓市過熱的現象，北上廣深等一線城市會發布調控措施，未來幾個月為一線城市樓市市場預期將發生變化，市場也將在下半年進入到市場調整期，從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月是“百日巨變”。

一線樓市將發生“百日巨變”

　　“兩會”期間，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，正與這四個城市保持密切聯系。它們也在想方設法穩定市場，并且陳政高部長也透露出未來一線城市樓市的政策走向：

　　第一，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化嚴格的差變化稅收和信貸政策；第二，增加土地供應面積，及時披露相關信息；第三，增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；第四，打擊各種交易當中的違法違規行為；第五，正確引導輿論。

　　其實，據筆者親身經歷及相關消息透露，一線城市政府相關部門也確實在“兩會”前后積極調研樓市，密切關注春節后一線城市突顯火爆局面的狀況，并且也正在儲備相關樓市政策，這些政策主要是為了防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象，保持樓市平穩健康發展。

　　結合陳政高部長“兩會”期間的觀點與當前一線城市樓市的市場形勢，我認為，“兩會”結束后一個月內，針對樓市過熱的現象，北上廣深等一線城市會發布調控措施，未來幾個月為一線城市樓市市場預期將發生變化，市場也將在下半年進入到市場調整期，從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月是“百日巨變”。

　　首先，一線城市樓市調控政策將發生“百日巨變”。具體來講有以下變化：

　　1、一線城市仍然會嚴格執行樓市限購政策， 2016年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求（當前，北京上海深圳已重申，深圳有可能購房資格可能從嚴，廣州有松動的跡象，陳政高發話嚴格執行限購政策，廣州估計也松不了）；

　　2、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲（據筆者了解，上海已經從嚴，其他一線城市未經過調研，讀者們可自行觀察）；

　　3、增加中小套型土地配比與供應（上海已執行，陳政高部長“兩會”期間，也發話要這么做，其他一線城市可以借鑒），嘗試非住宅性質土地轉性住宅的做法，增加住宅市場供應，消化商辦市場庫存；

　　4、針對房產交易環節實行差別化的稅收政策。收窄“330新政”的執行力度是大概率事件，（比如上海去年執行執行是無論普通普通住宅還是非普通住宅都可以享受到330新政的二套房貸政策，2016年上海的二套房貸政策可能嚴格按照普通住宅標準執行），以調節市場成交結構，穩定房價；

　　5、針對持有環節實行差別化的稅收政策。據此，上海房產稅有可能會進一步推進，以進一步抑制投資投機性需求，其他一線城市房產稅可以擴圍執行；

　　6、加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節（上海已經執行，其他一線城市預計也會加強中介行業的監管），打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象；

　　7、有關首付貸消費金融的業務監管會強化，防范首付貸款引起的市場風險；

　　8、實行差別化的信貸政策，必要的情況下適當提高首付比例，陳政高部長也提及首付比例的問題。據此，一線城市首套和二套房首付比例有可能會提升。據筆者獲悉，再以深圳為例，深圳正在研究調控房價的措施，其中就包括提高首付比例的措施，比如，提高首套房首付比例，由三成提高為四成；更改首套住房認定標準，名下從未發生過交易為首套，若名下曾經發生過房產交易，首付比例即改為7成。

　　其次，市場調整的風險也越來越近，未來幾個月內市場將“百日巨變”，市場調整期即將來臨。

　　從當前一線城市樓市出現“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象的背后動因來看，其實主要是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。 換一句話來講，2015年“330新政”以來，一線城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續頻現，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　此外，盡管春節之后一線城市商品住宅市場出現恐慌性購房，市場表現火爆，但是，這并不代表房企們繼續看好2016年。筆者通過與部分開發商交流，由于市場表現虛熱，包括部分品牌房企在內的一線城市開發商對2016年悲觀，由于去年下半年至今市場需求過度釋放，2016年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調整也是理所當然。此時，作為開發商的市場主體態度已經明顯發生改變或者已經分流。

　　同時，筆者通過與二手房同行交流，二手房市場也不被看好。以上海為例，二手房同行普遍認為去年下半年年上海市3萬多套/月的成交量有些不正常，遠超過2萬套/月左右的正常成交量，普遍認為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調整的預期加大，調整的幅度也會比較大，2016年中介關店潮或許也會來臨。

　　從一線城市政府對于樓市的態度來看，上海、深圳官方表態已經明確開始轉向，收緊可能性很大，并且目前上海、深圳等一線城市相關部門正在研討樓市形勢，一線城市樓市未來一個月內政策開始收緊的可能性較大。

　　從市場發展趨勢來看，盡管春節之后財政部等部委的免契稅、降首付的新政，央行降準0.5個百分點，一線城市樓市也出現火熱局面，但是，一線城市樓市調控政策也在未來一個月內蓄勢待發。

因此，一線城市樓市繼續呈現量價齊升的機會不多了，筆者認為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調整也就來臨了，也就是說今年下半年將進入市場調整期，一線城市樓市將現“百日巨變”。

至此，春節之后的“恐慌性”購房與“日光盤”頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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