文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 仇高擎 夏 丹

　　導讀：能否培育起規范有序的住房租賃市場，重點要看政策落實情況，以及如何提高對資本的吸引力、如何直接有效地約束出租人行為。

　　以建立“購租并舉”為主要方向的住房制度改革近期又有新進展。繼5月住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》后，地方層面迎來了首批試水。7月初，上海出臺了住房發展規劃，明確“十三五”期間新增租賃住房供應70萬套，并在土地市場首推了兩幅租賃住房用地。廣州印發了加快發展住房租賃市場的工作方案，明確“租購同權”。7月20日，住建部等九部門又聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，進一步貫徹落實中央決策部署。

　　其實，早在去年6月，國務院就出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。從目前的形勢來看，更多地方有望加入這場針對住房市場供給側的重要變革。市場發展，政策先行。要形成購租并舉的住房制度，首當其沖的就是需要構建規范的市場環境，填補住房租賃市場的缺陷。以往我們的租房市場缺什么？缺房源、缺穩定、缺保障，這正是新的法規體系力求一一補位的方面。

　　缺房源，補供給。我國目前流動人口達2.45億，在總人口中的占比呈上升趨勢，而其集中流向的核心城市房價上漲較快，勢必產生過渡性或長期性的租房需求。緣何租房未能成為主流？固然由傳統觀念、“丈母娘效應”催化的“特剛需求”是一個重要理由，但更關鍵的原因在于供給沒有跟上。

　　一方面供給少，住宅租賃市場規模遠不及住宅銷售。以上海為例，其租房市場在國內屬相對發達，但去年底地方統計局發布的數據顯示，上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷售面積的1/36。另一方面專業的供給更少，租賃房源普遍呈現“小而散”的特征，以個人為主體進行供給的能力有限，缺乏大規模供應且專業化運營的機構。

圖1：上海市住宅供應結構（單位：萬平方米）

　　數據來源：上海市統計局，交銀金研中心

　　目前已有魔方公寓、蛋殼公寓、YOU+青年社區等長租公寓先行試水，新的法規體系正著力從供給側解決這一難題，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，并可享受土地供應、稅收減免、金融支持等優惠政策。若能從源頭上解決租賃房源的規模化供應，提供高品質、規范化的服務，將極大地拉動租房需求。按城鎮人口7.9億人、房屋自有率70%、人均居住面積30平方米、平均租金30元/平/月保守估計，我國住房租賃市場容量可達上萬億級。

　　缺穩定，補權責。租賃關系問題是困擾租房市場發展的一大痛點，由于出租人一貫處于強勢地位，承租人時常面臨被“東驅西趕”、住無安寧的窘境，且有“黑中介”、“假房東”、“霸王條款”等亂象叢生。住建部的征求意見稿中明確了出租人和承租人在住房租賃活動中的權責，特別是加強對承租人權益的保護細化到租期、租金、居住證等。并鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，這將有利于提升居民的住房租賃意愿，特別是選擇租房作為長期居住方式的意愿。

　　缺保障，補監管。對于各項市場基準沒有統一規范的安排和管理且發生糾紛后難以找到監管主體主張權利，也是導致市場無序的客觀原因。這就要求在監管層面避免多頭且各司其職。住建部的新法規是這么界定的：住建主管部門負責住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作，房產管理部門負責租賃信息服務平臺和行業信用管理平臺的建設工作，地方政府負責人均租住面積、區域租金水平等標準制定和信息發布工作。各部門權責劃分明晰且有所作為，將為培育住房租賃市場提供監管保障。

　　若這些關鍵痛點能得以妥善解決，租房將不失為未來居住需求的一種主流選擇，畢竟“居者有其屋”并不一定要通過購房來實現。當然，能否如愿培育規范有序的住房租賃市場，重點還需看政策的推進和落實。同時筆者認為，在此過程中還需要至少考慮兩個問題：

　　一個是如何提高住房租賃市場的資本吸引力。經營專業化的住房租賃項目需要大量資金，尤其在初創階段房源收購、裝修、品牌宣傳都需要不小的投入，長租項目還面臨資金回籠期限長的挑戰，這都要求有較高的回報水平予以支撐。而我國住房購租兩個市場長期存在“倒掛”現象，直接買賣房產賺取的投資收益顯著高于持有房屋租賃產生的租金收入，削弱了住房租賃市場對資本的吸引力，也間接加劇了炒作盛行。特別是房價的快速上漲導致近幾年租金回報率持續走低，核心城市二手房租金回報率已跌至2%以下，遠低于發達國家5%-10%的回報水平。

　　從德國經驗來看，其租房居住的家庭超過50%且房價長期保持較低增速，這與龐大完備的住房租賃市場分不開。為鼓勵社會資本參與，德國政府實行了多項公司和個人投資租賃住房的稅收減免政策，近十年德國住房租賃的平均租金回報率穩定在7%-8.5%之間，吸引力較大。在其租賃房源構成中，僅1/8為政府供應，其余均來自各類私營機構、住宅合作社及個人投資者。比照我國，解決用地來源和稅收優惠產生的吸引力相對較大，但同時也是供給側的一大難點。

圖2：我國核心城市二手住宅租金回報率（單位：%）

　　數據來源：中原地產，交銀金研中心

　　另一個是如何直接有效地約束出租人行為。形成和強化契約精神的軟環境往往需要法律法規和相關系統配套的硬約束。新法規提出了一些出租人違反條例規定時應承擔的法律責任，但還有一些細化空間。德國《租房法》對租金漲幅作出規定，要求3年內房租漲幅不得超過20%，否則就屬于違法行為；若房東要求的房租超出“合理房租”的20%就會受到巨額罰款，超出50%則構成犯罪。此外房東的違法行為還會在個人信用記錄中留下污點并在找工作、辦理信用卡等各方面受到限制。建立健全社會信用體系，將租房行為納入個人征信系統考量，也是值得我們參照的。

　　（夏丹為交通銀行金融研究中心高級研究員）

　　(本文作者介紹：交通銀行金融研究中心首席研究員、副總經理、高級經濟師，CPA非執業會員。)