文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 莫開偉

　　每一輪調控政策都是為穩定住房價格，但調控過后，總有一輪快速上漲行情，越讓普通百姓感嘆房子越來越買不起了。顯然，目前樓市調控實質已陷入越調越高和政府“助漲”的尷尬局面。

樓市調控應跳出周期性怪圈

　　今年的國慶節注定是個不平凡的節日，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等20個一二線城市相繼出臺樓市限購限貸政策，“深八條”、“滬六條”等嚴厲調控措施相繼出籠，猶豫在中國大地上引爆了無數顆原子彈，看得人眼花繚亂、心驚肉跳，讓人感受到了中國樓市調控“變臉術”之快、之嚴。

　　社會各界姑且會猜測，這些調控措施付諸實施之后能否成為醫治樓市癲狂的靈丹妙藥？房地產業服了這些調控藥之后是否能走上理性、健康發展軌道？中國民眾是否從此不再有樓市猛漲帶來的恐慌之虞？回答無疑是否定的。

　　因為這些調控之“藥”依然沒有擺脫行政窠臼，其結局也就很難跳出行政調控怪圈：“嚴格管制房價暫時趨緩—放松管制房價暴漲”。也就是說，出臺調控措施的這些城市，樓市價格上漲趨勢可能暫時會緩一緩，但過后可能又將迎來新一輪量價齊漲周期。因為中國從2005年3月底的“國八條”算起，短短十年間，中國房地產市場雖經歷過無數次調控，無論是國務院的各項“通知”，還是九部委、七部委的各種“意見”，都沒能阻擋住房價上漲的步伐；不少城市的房價比2005年翻了幾番甚至十番都不止。每一輪調控政策都是為穩定住房價格，但調控過后，總有一輪快速上漲行情，越讓普通百姓感嘆房子越來越買不起了。顯然，目前樓市調控實質已陷入越調越高和政府“助漲”的尷尬局面。

　　這是為什么呢？道理其實很簡單，因為我們樓市調控政策存在嚴重問題：一是沒有理順樓市調控的目的到底是什么，是控制住房價讓老百姓買得起房，還是不要過于嚴厲讓房地產開發商能有錢賺和地方財政有收入可進？正因為樓市調控政策總是處于搖擺不定狀態，忽而嚴厲、忽而放松，缺乏長久可持續調控政策措施，讓房地產開發商及各級地方政府形成了“耐藥性”，使調控功效被抵消。

　　二是沒有割斷地方政府與房地產業發展之間的各種利益關系，是讓樓市調控步入市場運行機制、讓市場充分發揮自發調節作用，還是繼續伸出行政權力之手來生硬地管制房價或分割利益？由于這種利益關系沒理順，使一些地方政府難下決心認真調控，致使調控政策得不到認真落實走形變樣；同時也會更加誘發一些地方政府竭力追求土地財政、推高房價獲得足夠收入搞高樓房、寬馬路等城市形象政績工程建設，使調控陷入了“死胡同”。

　　三是沒有足夠底牌或也不愿意拿出有效手段來對沖樓市上漲帶來的壓力，使樓市調控政策軟弱無力。比如保障房、經濟適用房等建設速度緩慢、數量嚴重短缺，把一大批城市中低收入人群也逼向商品房購買行列，更加劇了樓市非理性上漲；也讓政府對樓市非正常上漲現象缺乏必要平抑措施，只能望樓市價格上漲興嘆。

　　四是對樓市上漲失控城市政府調控不力、樓市中存在各種違規行為及投機炒作行為缺乏必要法治懲治手段，使樓市失常狀況難得到及時扭轉。如調控政策出臺之后，沒有一個地方政府領導因樓市調控措施落實不力受到嚴肅問責，丟下官帽；沒有一個開發商因弄虛作假、違規開發而被罰得傾家蕩產；更沒有一個樓市投機炒作者被追究刑責入獄。于是地方政府調控措施執行不力已司空見慣，開發商違規行為讓人熟視無睹，投機商哄抬房價打亂樓市現象更是讓人見怪不怪。

　　由此，目前中國一二線城市樓市調控政策不能只求一時轟動效應，而應把追求實實在在的長久調控效果放在首位，推動樓市調控徹底走出“屢漲屢調，屢調屢漲”怪圈：首先，制定富有彈性的樓市調控政策，確立樓市調控近期目標、中期目標和長遠目標，分階段實施，消除狂風暴雨式調控模式；把樓市調控政策制定要交給各級地方政府，建立目標考核責任制，將其納入施政目標，讓民眾來打分評價，對民眾不滿意或房價漲幅過大的地方政府領導實施行政降級、行政記過、誡勉談話等問責處罰，增強樓市調控政策的嚴肅性。

　　其次，進一步厘清行政干預與市場調節的界限，確立地方政府在房地產市場中的責任；將房地產市場納入法治監管軌道，對樓市調控不力的地方政府、違法違規的房地產開發及哄抬房價擾亂樓市秩序的投機商追究刑事責任，增強樓市調控的法治威懾力。再次，應盡快終結土地財政，加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權與財權改革到位，消除地方政府對土地財政的依賴，樓市瘋狂暴漲和擠泡沫才真正有希望。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、中國地方金融研究院研究員)