文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜伯靜

　　一旦樓市驟然降溫，甚至如有分析所料，樓市將在未來幾年內處于“整盤期”的話，個人住房貸款業務有極大的可能會隨樓市降溫而驟降，因為個人住房貸款業務對于銀行的意義，那銀行業在業績上將不得不承受重大的打擊。

樓市降溫對銀行業不是好事

　　在十一黃金周之前，筆者和一位財經媒體的朋友交流，談到假期中間應該關注哪些熱點的問題。這位朋友提醒我，在長假期間可以思考一個問題，股市在假后會不會取代樓市成為資金的新流向，簡單說就是房地產在十一之后會不會降溫；另一個關注點，是德意志銀行危機的走向，因為十一期間美國的股市是不休市的。

　　當時，我以及那位朋友都是將這兩個問題割裂來看的。但是，十一長假結束以后，我發現，這兩個問題其實有著很緊密的關系，即便是我那位朋友，當時在與我交流時恐怕也沒有意識到這種“巧合”。

　　這種關系是什么呢？筆者認為，如果房地產驟然降溫的話，個人住房貸款業務量會隨之減少，那中國銀行業將承受重大打擊，低迷的國內銀行業可能會雪上加霜！

　　從全球范圍看，銀行業并不景氣。以德意志銀行危機為代表的歐洲銀行危機正在隨著季節的前進走向寒冬，影響范圍如何目前還不得而知。

　　我們中國的十一長假之前，在經歷了二季度凈利潤同比暴跌98%之后，德意志銀行股價史上首次跌至個位數，股價跌破10歐元，暴跌超過8%。當時，德銀還拖累歐洲Stoxx銀行股指數大跌近3%，而德銀次級信用違約互換攀升至紀錄高位。截至10月7日，德意志銀行股價雖然有所回升，但與去年10月的30美元每股相比，依然有著相當大的距離。而與德意志銀行同病相憐，德國第二大銀行德國商業銀行在北京時間9月29日晚間表示，將裁減近1萬個工作崗位，裁員規模達五分之一。在此之前，數據顯示，德國商業銀行上半年利潤同比下滑44%，股價年內下跌35%！目前，歐洲銀行危機會不會重演“雷曼”的故事，開始成為人們最大的擔憂。

　　而在中國，中國的銀行業也并不十分樂觀。其不樂觀體現在以下幾個方面。

　　一方面是凈利增速放緩。以五大銀行為例，根據五大銀行上半年財報統計，2016年上半年，工農中建交五大行分別實現凈利潤1502.17億元、1051.48億元、930.37億元、1339.03億元、376.61億元，增速明顯放緩，分別同比增長0.8%、0.8%、2.52%、1.25%、0.9%。而在此之前的幾年，銀行業的增長速度往往會動輒達到30%。

　　另一方面是部分銀行的利息和凈收入下降。比如，2016年上半年，農行營業收入減少137.62億元，降幅5%；利息凈收入減少205.36億元，降幅為9.36%。交行實現利息凈收入681.48億元，同比減少29.11億元，占比為65.95%；建行利息凈收入2109.90億元，同比下降6.07%。

　　第三方面是不良貸款率依然堪憂。比如，工商銀行不良貸款率為1.55%，比上年末上升0.5個百分點；建行上半年不良貸款率為1.63%，比去年末增長0.05個百分點；中國銀行上半年不良貸款率1.47%，比一季度末上升0.04個百分點；中國農業銀行不良貸款率較微增0.01個百分點，為2.4%。

　　第四方面，銀行員工收入降低、離職人數增加。銀行普通員工崗位，從收入上看，早就不再是之前的“金飯碗”、香餑餑。而根據2016年上半年的年報，不少銀行員工人數大規模減少。比如，根據統計，今年上半年，招商銀行員工減少7768人；工行半年報顯示，截至6月底，工行員工比上年末減少了7635人；中行、農行、建行截至6月底，員工人數比上年末分別減少了6881人、4023人和6721人。

　　在中國銀行業業績萎靡的同時，個人住房貸款卻在銀行業務中發揮著極其重要的作用，成為不多的亮點之一。根據工農中建交五大國有銀行的半年報顯示，五大行6月末房貸余額高達8.72萬億元。

　　以建設銀行為例，根據建行上半年年報顯示，建設銀行各項貸款較上年末新增 6527.37 億元。在個人貸款業務方面，6 月末，建行“境內個人貸款余額 38，854.51 億元，較上年末增加 4，186.41 億元，增幅 12.08%。其中，個人住房貸款業務支持百姓合理住房消費，貸款余額 31，816.77 億元，較上年末增加4，077.82 億元，增幅 14.70%，余額、新增額均居同業首位。個人消費經營貸款業務轉型發展初見成效，個人消費貸款余額 618.82 億元，個人助業貸款余額 543.07 億元，個人支農貸款余額 79.46 億元?！币簿褪钦f，建設銀行個人住房貸款業務發展強勁，是其境內個人貸款范疇內絕對的主角。

　　再以工行為例，根據工行上半年年報，工行個人貸款比上年末增加3297.64億元，增長9.3%。其中個人住房貸款增加3453.62億元，增長13.7%，其原因“主要是順應國家房地產政策調整，積極支持居民購房融資需求所致?！倍?016年上半年，農行新增個人住房貸款超3110億元，同比增幅16.11%；交通銀行按揭貸款余額為6877億元，占逾零售貸款余額10880億元中的63%，增幅13.79%，而同期交行全行平均貸款增速為7.03%。

　　由以上數字可以看出，個人住房貸款業務在各大銀行業務中的分量很重。另外，我們還應該注意一點，上面的數據是2016年上半年的數據。

　　我們看房地產業。下半年，隨著樓價的不斷爆發式攀升，地方政府對樓市的政策約束顯然正在逐步加強，而到了10月，則有可能會出現一個政策約束的高峰。

　　在下半年開始至9月之前，我們可以看兩組數據。根據國家統計局公布的數字：

　　一，“1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長26.7%，辦公樓銷售面積增長41.3%，商業營業用房銷售面積增長15.5%。商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。其中，住宅銷售額增長41.2%，辦公樓銷售額增長65.3%，商業營業用房銷售額增長17.6%。”

　　二，“1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長25.6%，辦公樓銷售面積增長35.3%，商業營業用房銷售面積增長17.4%。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。其中，住宅銷售額增長40.1%，辦公樓銷售額增長56.1%，商業營業用房銷售額增長19.5%?！?/p>

　　上面兩組數據可以看出，下半年開始的兩個月，雖然樓市依然火爆，但增速有趨緩甚至回落的態勢。但不可否認，這種增速的回落，除了政策的影響，也可能會有開發商捂盤的因素在起作用。而到了十月份，中國火爆的房地產則出現了另一種局面。

　　十一長假期間，各地開始遏制房價的上漲。根據媒體統計，從9月30日至10月8日的9天內，北京、天津、蘇州、鄭州、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等在內的21個城市出臺了樓市限購政策。隨著限購政策的出臺，各地樓市出現了“劇情反轉”。一些主要城市成交均價下跌，成交量下滑。

　　從前面的分析中，我們已經很明顯的看出，個人住房貸款業務在各銀行的業務中占據了相當重要的地位，起著重要的作用，是不折不扣的香餑餑。其重要性，我們從一個數字中可以看出。按照2016年上半年年報，根據媒體統計，18家上市銀行個人住房貸款的余額占其全部貸款的比例從2016年初的19.5%上升至21.1%。

　　而一旦樓市驟然降溫，甚至如有分析所料，樓市將在未來幾年內處于“整盤期”的話，個人住房貸款業務有極大的可能會隨樓市降溫而驟降，因為個人住房貸款業務對于銀行的意義，那銀行業在業績上將不得不承受重大的打擊！

　　本來，銀行業的業績就已經大不如前，房地產降溫，將會“雪上加霜”。

　　當然，目前限購政策會維持什么樣的力度、起到實質性作用的政策會維持多長時間，將是左右銀行業個人住房貸款業務量級的最重要因素。如果目前的限購政策長時間維持，并且未來力度有所增強的話，那個人住房貸款業務量級一定會隨之減少。而隨著冬天的臨近，中國銀行業有可能會進入一個小寒冬，將承受重大打擊！

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯網大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)