文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜兆華　　

　　眾所周知，大中城市的高房價問題，僅靠銷售端的限購、限貸、限賣等人為調(diào)控政策 ，長遠(yuǎn)看難以為繼。解決問題的關(guān)鍵，需要從住房的市場供求關(guān)系入手。租售同權(quán)的最大意義在于剝離購房的附加屬性，平抑房價的需求性增長。　

租售同權(quán)方案能否“叫座”，還有待市場的進(jìn)一步檢驗

　　做為全國12家住房租賃試點城市之一的廣州，7月19日在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出保障租售同權(quán)。概念一出，立即引發(fā)市場熱議，“好聲”一片。租售同權(quán)到底同的什么權(quán)？它對房價究竟會有多大影響？租售同權(quán)方案能否“叫座”，還有待市場的進(jìn)一步檢驗。

　　一、什么是租售同權(quán)

　　簡單的說，租售同權(quán)就是租房與買房居民可享有同等待遇。按國家住建部解釋，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

　　從上述表述不難看出，租售同權(quán)不僅是

　　租房人子女入學(xué)教育的同權(quán)，還包括公共服務(wù)方面的同權(quán)。這其中應(yīng)包括教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、公共交通等社會公共資源的同權(quán)。

　　二、租售同權(quán)能解決什么問題。

　　眾所周知，大中城市的高房價問題，僅靠銷售端的限購、限貸、限賣等人為調(diào)控政策 ，長遠(yuǎn)看難以為繼。解決問題的關(guān)鍵，需要從住房的市場供求關(guān)系入手。租售同權(quán)的最大意義在于剝離購房的附加屬性，平抑房價的需求性增長。

　　（一）盤活住房存量資源。從官方媒體披露的信息看，中國的人均住房面積40.8平方米，個人住房租賃市場潛力巨大；在一二線城市、乃至三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)存量房空置現(xiàn)象也比較普遍。租售同權(quán)可改變城市“新居民”的住房消費觀念，增強(qiáng)“商改住”閑置資產(chǎn)的使用效率。

　　（二）緩解土地供應(yīng)壓力。房價居高不下的一個重要原因是土地供給的稀缺性。一二線大中城市土地供給，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市建房規(guī)劃需求。當(dāng)購房不再是城市“新居民”安居樂業(yè)的唯一選擇時，土地供應(yīng)的壓力自然緩解。

　　（三）增加房產(chǎn)租賃稅收。租售同權(quán)引入立法，對房產(chǎn)租賃雙方權(quán)益給予保護(hù)。這對于個人住房租賃市場無疑是一個重大利好。給買房的市場降溫，為租房的市場加熱。試點一二線大中城市的房屋租賃市場很可能迎來一個漲價潮。在增加原居民個人租賃收入的同時，也將促進(jìn)房產(chǎn)租賃稅收的規(guī)范性增長。

　　（四）增強(qiáng)城市人口紅利。租售同權(quán)是國家建立多層次的住房供給保障體系的一個重要舉措。可構(gòu)筑高收入購房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供給體系。全面普及可增強(qiáng)大中城市、尤其三四線城市的人口吸納能力，拉動城市消費經(jīng)濟(jì)增長，提高城市人口紅利。

　　三、租售同權(quán)還需哪些配套

　　廣州等城市“租售同權(quán)”的試點，通過城市居民教育等公共資源的同權(quán)，提高租賃市場占比，進(jìn)而平抑房價過快增長。

　　租售同權(quán)需要一個大前提，那就是公共資源足以讓租售雙方可以同權(quán)。否則租售同權(quán)就是“水中月境中花”，好看不好玩。租售同權(quán)需要立法，更需要政策的配套與完善。

　　（一）改革城市社區(qū)教育模式。國內(nèi)大中城市的中、小、幼稚園普遍存有“高大尚”，教育資源集中度偏高的問題；試點城市可借鑒新加坡、香港社區(qū)教育建設(shè)模式，大力推廣分散、小班教育模式，增加居民社區(qū)教育資源的有效供給。

　　（二）加快社保醫(yī)療公積金聯(lián)網(wǎng)。實現(xiàn)城市居民社保醫(yī)療的全國聯(lián)網(wǎng)，已納入國家人社部門重點工作。目前需進(jìn)一步加快社區(qū)社保醫(yī)療體系建設(shè)，推動住房公積金的跨城市、省區(qū)的便利性轉(zhuǎn)移。

　　（三）加強(qiáng)住房租賃市場執(zhí)法。規(guī)范住房租賃市場價格指導(dǎo)，保證租賃消費者合法權(quán)益。嚴(yán)厲打擊黑中介，哄抬租價、囤積房源等不法行為。

　　（四）加大租賃住房市場供應(yīng)。政府制定發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)政策指引，鼓勵更多國有大中型房地產(chǎn)企業(yè)及民間資本開展租賃服務(wù)業(yè)。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學(xué)MBA、EFP金融理財管理師，現(xiàn)任某全國股份制銀行總行零售部門負(fù)責(zé)人。)