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日前，上投摩根富時發達市場REITs指數基金（QDII）進入募集期，自3月19日起至4月13日止，面向個人投資者和機構投資者，通過代銷網點及直銷渠道同時發售。投資者首次認購及追加認購的最低限額均為人民幣100元或20美元。
按照認購/申贖所使用貨幣的不同，基金份額分為人民幣（005613）、美元現鈔（005614）和美元現匯（005615）份額。美元現鈔方便手中持有美元現金的投資者參與。
上投摩根正在發行的富時發達市場REITs屬于跟蹤指數的產品。具體的業績比較基準為：95% × 富時發達市場REITs指數收益率 + 5% × 稅后銀行活期存款收益率。參考被跟蹤指數的成分券市值權重數據，截至2018年2月底，除了美國市場（63.73%），還覆蓋日本（7.73%）、澳大利亞（7.41%）、英國（5.90%）、加大拿（3.41%）、香港（2.03%）等15個國家和地區。
根據新浪財經數據，目前投資于REITs的QDII基金產品還有廣發美國房地產指數、南方道瓊斯REIT指數兩只指數型產品，分別跟蹤MSCI US REIT Net Daily Total Return Index、Dow Jones U.S. Select REIT Index。這兩個指數均為主流的美國市場REITs資產暴露參考基準。
《線索Clues》就上投摩根富時發達市場REITs指數基金（QDII）的一些熱點問題對話了擬任基金經理施虓文。以下為實錄：
新浪財經：上投摩根為什么選擇FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index這個指數發行REITs產品？您認為這個基金能填充目前國內已有REITs QDII產品哪方面的空白？
施虓文：首先，本指數有兩大房地產行業協會參與編制和冠名，同時，富時房地產指數本身也是世界上跟蹤資金規模最大的房地產指數系列，具有很好的權威性及市場代表性。上投摩根富時發達市場REITs指數基金是中國市場上第一只追蹤全球發達地區REITs的指數型基金，指數基金從成本上看更為高效，而投資全球從區域上看具有更好的分散性，至少是為投資人多了一種選擇。
編者注：EPRA是European Public Real Estate Association的簡稱，NAREIT是的National Association of Real Estate Investment Trusts的簡稱。前者是歐洲上市房地產公司的行業協會，后者為美國REITs及上市房地產公司的聯合組織。
“跟蹤”不能等效于100%“復制”，具體原因可查閱基金招募說明書，或“REITs基金：分散配置的可選工具 境內外產品投資貼士”。
新浪財經：請問上投摩根為何選擇抽樣復制法，能否介紹具體以何種步驟進行抽樣復制以降低跟蹤誤差？
施虓文：富時發達地區REITs指數當前約有260余只成分股，覆蓋全球15個發達市場，部分市場權重占比較低，并會產生額外的傭金和稅務成本，完全復制的性價比不高。考慮到基金潛在的募集規模，我們認為采用抽樣復制的策略更為合適。我們的抽樣策略是基于底層標的的市值代表性及流動性，在控制跟蹤誤差的前提下有效降低基金的運作成本。從歷史回溯看，抽樣組合和原指數也有很高的擬合度，基本可以認為是對原有指數的有效替代。
編者注：“完全復制”在現實情況下有時候會面臨操作局限，特別是在基金的資產管理規模（AUM）較小的情況下，最小成交單位的成分券決定了能否做到完全復制，即有些情況下，基金無法按指數分配給某個成分券的權重進行資產配置。選擇“主要采取完全復制”或“抽樣復制”是QDII基金的常用手段。
新浪財經：市場存在美聯儲2018年內至少三次加息的預期，歐洲央行可能最快在2019年加息，日本央行也可能在明年宣布量寬退出。如果全球發達市場利率中樞逐漸抬升，這對于以提供收益為重要“賣點”的REITs是否存在利空？
施虓文：一般的認知是房地產相關行業杠桿水平較高，因此加息會推升金融成本形成利空。而事實是雖然從事房地產相關行業，海外REITs的杠桿率卻維持較低水平。據北美房地產協會報告指出，北美REITs的平均負債率低于50%。所以加息造成的成本上漲對REITs影響相對有限。另一方面，加息是一種央行用來防御經濟過熱所采取的貨幣政策。加息通常伴隨著較快速的經濟成長和較高的就業水平。而經濟增長和就業環境良好通常會導致較高的租金和出租率，有利于REITs的盈利水平。在大多數情況下，有利的經濟環境對REITs盈利水平的提升速度會超越金融成本上漲所帶來的拖累，因此在過去幾次加息的年份，REITs都有相對良好的表現。
編者注：富時發達市場REITs指數成分券不包含抵押支持REITs（mREITs）。mREITs屬于金融公司，具有高杠桿、利率敏感特征。此處mREITs的定義基于富時行業分類基準（ICB）8676：Mortgage REIT。
新浪財經：2017年貿易加權美元指數（DXY）下跌約10%，美元兌人民幣也大約貶值10%。2018年以來，美元指數仍未止跌，繼續錄得累計約2%的跌幅。本基金核算以人民幣為記賬本位幣，以人民幣元為記賬單位，如果美元維持相對弱勢，是否會侵蝕基金的估值？
施虓文：如果認購人民幣的份額，在美元持續弱勢的情況下會造成來自匯率的損失，這也是QDII產品所面臨的一項特殊風險。然而，我們認為當前情況下，人民幣對美元較小概率重復過去一年的快速升值，之后或以雙向波動為主；另外，基金本身投資全球，除了美元敞口之外，還有歐元及亞洲貨幣的敞口，因此，在匯率上也存在一定的分散。并且不能忽視的一點，基金同樣設有美元份額。
編者注：投資者應綜合考慮美元（USD）、歐元（EUR）、英鎊（GBP）、日元（JPY）、澳元（AUD）等匯率。
新浪財經：考慮到REITs與境內外大類資產的相關性，您是否認為REITs產品更應作為長期投資組合的一個組件，而非短期持倉？
施虓文：是的。有充分的論據證明REITs可以提升資產組合的長期有效性，在一個較長的投資周期中，對一個股債均衡的資產組合中加入相應比例的REITs可以在維持預期收益不變的前提下減小組合波動或維持波動性不變的情況下提升預期收益，而當測試的時間周期較短的時候，該特征無法明顯體現。因此，REITs產品更應該作為長期投資組合的工具。
（施虓文是北京大學經濟學碩士，2012年7月起加入上投摩根，在研究部任助理研究員、研究員，主要承擔量化支持方面的工作。目前同時擔任上投摩根旗下安豐回報混合、安澤回報混合、標普港股低波紅利指數、安隆回報混合、安騰回報混合基金經理。）
（編者注：文中提及的具體基金產品、方案不代表上投摩根的投資建議）
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（線索Clues / 李濤）
責任編輯：李濤
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