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日前，上投摩根富時發達市場REITs指數基金（QDII）進入募集期。《線索Clues》對這個產品的基本情況進行了梳理。
產品概覽
目前，國內基金公司發行的房地產投資信托（REITs）QDII一共有五只。按照成立順序，分別為諾安全球收益不動產、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產、廣發美國房地產指數、南方道瓊斯REIT指數。點此可查看詳情。
國內REITs-QDII基金（圖片來源：新浪財經）根據新浪財經數據，廣發美國房地產指數、南方道瓊斯REIT指數為復制指數的產品，分別跟蹤MSCI US REIT Net Daily Total Return Index、Dow Jones U.S． Select REIT Index。這兩個指數均為主流的美國REITs資產暴露參考基準，在美國市場的ETF對應物，如領航旗下的VNQ、道富旗下的RWR，目前分別有大約300億美元、24億美元的資產管理規模（AUM）。
早期成立的諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產、鵬華美國房地產并非復制指數產品。前二者以FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index為業績比較基準，后者以MSCI US REIT Net Daily Total Return Index為業績比較基準。
上投摩根正在發行的富時發達市場REITs屬于跟蹤指數的產品。具體的業績比較基準為：95%×富時發達市場REITs指數收益率+ 5%×稅后銀行活期存款收益率。參考被跟蹤指數的成分券市值權重數據，截至2018年2月底，除了美國市場（63.73%），還覆蓋日本（7.73%）、澳大利亞（7.41%）、英國（5.90%）、加大拿（3.41%）、香港（2.03%）等15個國家和地區。
投資者可以通過富時官方網站了解富時發達市場REITs指數（FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index）的詳細信息。
富時發達市場REITs指數總回報（圖片來源：新浪財經）
富時發達市場REITs指數復合年化總回報（圖片來源：新浪財經）
富時發達市場REITs指數年化波動率（圖片來源：新浪財經）上投摩根富時發達市場REITs（QDII）為那些希望進行海外資產配置的國內投資者提供了可選的透明化產品，與現有產品更多地形成“互補”關系。
在費率方面，上投摩根富時發達市場REITs的管理費率為0.8%，托管費率為0.25%，這與同樣被動管理的廣發美國房地產指數、南方道瓊斯REIT指數基本持平。主動管理型基金相對指數型基金則有著更高的管理費率。需要注意的是，上投摩根對基金采取抽樣復制策略，跟蹤誤差有待觀察。
風險關注
市場存在美聯儲2018年內至少三次加息的預期，歐洲央行可能最快在2019年加息，日本央行也可能在明年宣布量寬退出。全球發達市場利率中樞將逐漸抬升。
更高的利率意味著固定收益市場的債券投資者要求更高的票息。如果REITs投資者更為關心“收益”（Income），那么利率上升并非一個有利因素。
但從另一方面看，如果逐漸抬升的利率伴隨著穩健的經濟增長，那受益于通脹所考察的組件--租金的上漲，REITs將對沖掉利率上升的壞處。上投摩根國際于2018年2月28日撰文分析稱，美國過去的6次加息周期中（1994、1999、2000、2004、2005、2006），富時權益REITs指數僅有一次（1999）表現落后于羅素3000（IWV）指數。
在零售領域，一個引起關注的現象是，近年來美國大型連鎖零售商在電子商務成本優勢、消費者尤其是千禧一代（Millennials）消費行為的變遷影響下，出現較為普遍的線下關門潮。這當中包括梅西百貨（M）、沃爾瑪旗下的山姆（Sam's Club）、Foot Locker（FL）、Office Depot（ODP）、百思買（BBY）、玩具反斗城（Toys "R" Us），等等。這些大型零售商的門店有一部分由REITs持有，它們需要新的租客消化。投資者應關注這一領域的情況發展。
美元貶值幾乎是所有QDII產品的不利因素，因為這意味著美元計價的資產沒那么值錢了。2017年貿易加權美元指數（DXY）（UUP）下跌約10%，美元兌人民幣（USD/CNY）（CYB）也大約貶值10%。2018年以來，美元指數仍在尋底，繼續錄得累計約2%的跌幅。
上投摩根富時發達市場REITs以人民幣為記賬本位幣，以人民幣元為記賬單位。如果美元維持相對弱勢，會侵蝕基金的估值。除了美元兌人民幣匯率，投資者有必要關注美元兌該基金跟蹤的其他主要市場的匯率情況，如歐元、日元、澳元、英鎊、加元等。因為，考慮跟蹤指數，基金有超過三分之一的可能暴露于非美元市場。類似于美元指數2017年10%那樣的貶值風險是不容忽視的。
考慮到REITs與境內外資產的相關性，REITs產品更應作為長期投資組合的一個組件，而非短期持倉。上投摩根國際分析稱，2013年-2017年，富時發達市場REITs指數與上證綜指的相關性為0.14%，“如果把它作為資產配置的一部分，可以有效分散投資組合風險，提升整體投資組合效率”。
上投摩根富時發達市場REITs指數基金(QDII)自3月19日起至4月13日止，面向個人投資者和機構投資者，通過代銷網點及直銷渠道同時發售。投資者首次認購及追加認購的最低限額均為人民幣100元或20美元。
按照認購/申贖所使用貨幣的不同，基金份額分為人民幣（005613）、美元現鈔（005614）和美元現匯（005615）份額。美元現鈔方便手中持有美元現金的投資者參與。
如果投資者對REITs的更多信息感興趣，可查看《REITs基金：分散配置的可選工具 境內外產品投資貼士》。
?。?a target="_blank">線索Clues / 李濤）
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責任編輯：李濤
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