來源：包叔

　　2020年4月22日，可以載入廈門房地產(chǎn)歷史的一天。

　　福建廈門思明2020P01地塊的競(jìng)買中，價(jià)格從72億一路叫到了103.55億，樓面價(jià)超過五萬元。刷新了廈門土地的總價(jià)和單價(jià)記錄。

　　經(jīng)過了240輪叫價(jià)，擊敗中海、融創(chuàng)、綠城、中駿、旭輝、金茂等一干房企的，是一家名不見經(jīng)傳的貿(mào)易公司——上海泰明貿(mào)易。

　　這家成立不到半個(gè)月的公司，注冊(cè)資本金只有100萬，買了103億的土地。

　　上海泰明貿(mào)易背后是一家香港公司，包叔手賤，去查了一下注冊(cè)信息，發(fā)現(xiàn)老板是黃倫。他是房企中駿的執(zhí)行董事，老板黃朝陽的大兒子。

　　直到現(xiàn)在，中駿對(duì)外依然否認(rèn)這是自己的馬甲。因?yàn)榕馁u現(xiàn)場(chǎng)，中駿自己也去了。

　　上海中海圍標(biāo)事件之后，業(yè)界談圍標(biāo)色變。但這顯然不僅僅是圍標(biāo)這么簡(jiǎn)單，就連廈門規(guī)劃局的工作人員也說：

　　“圍標(biāo)”的猜測(cè)不太符合邏輯，因?yàn)樘叩貎r(jià)，對(duì)房企自身也不好。

　　答案就剩下一個(gè)了。包叔打聽了一下，這個(gè)馬甲公司，確實(shí)還會(huì)有新的投資人加入進(jìn)來。中駿想低調(diào)一點(diǎn)，不想讓大家知道自己拿下了這個(gè)百億地塊。

　　借用馬甲拿地，是閩系和浙系房企前幾年已經(jīng)用爛的套路：

　　馬甲就是殼公司，這樣可以把高負(fù)債放在表外。

　　根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的推算，2019年中駿的權(quán)益銷售額僅有435億元，營(yíng)收只有213億元。廈門一塊地，就把去年一半的營(yíng)收花出去了。

　　想刻意低調(diào)的中駿，反而因?yàn)檫@個(gè)馬甲被所有人關(guān)注到。這家出身于福建泉州的房企，還是站到了聚光燈下。如果沒記錯(cuò)的話，廈門上一個(gè)單價(jià)地王，也是中駿拿的。

　　過去幾年，北上廣深幾乎有一半的地王，都是胡建地產(chǎn)商拍走的。中駿繼承了胡建地產(chǎn)前輩們的光榮傳統(tǒng)。更重要的是，它不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。

　　1

　　2019年1月8日，一場(chǎng)盛大的婚禮在九牧王公司禮堂里舉辦，刷爆了閩南人的朋友圈。

　　那是九牧王董事長(zhǎng)林聰穎長(zhǎng)子林澤恒的婚禮。林家大開宴席，漫天撒幣。別人喝喜酒都要湊份子錢，九牧王的員工喝喜酒能領(lǐng)500元紅包。

　　只是那一天，新郎林澤恒的的風(fēng)頭，被一個(gè)中老年合唱團(tuán)搶走了。

　　婚禮上，泉州鞋服行業(yè)的幾位老總上臺(tái)，合唱了《愛拼才會(huì)贏》。這些人的身家加起來超過一千個(gè)小目標(biāo)，包括了安踏的丁世忠、七匹狼的周永偉、特步的丁水波、勁霸的洪忠信、利郎的王良星、柒牌的洪肇設(shè)、卡賓的楊紫明。

　　合唱團(tuán)員中，只有一位不是鞋服行業(yè)的老板：

　　中駿的董事會(huì)主席黃朝陽。

　　黃朝陽是福建泉州南安人，做機(jī)械和電器起家，2007年才正式開始做房地產(chǎn)。黃主席一出手，就拿下了泉州的地王，三年之后，他就跑到香港聯(lián)交所敲鐘了。

　　黃朝陽的崛起，全靠泉州商幫朋友們的幫襯。

　　中駿上市前最重要的一次運(yùn)作，是收購(gòu)福建省海峽西岸投資有限公司。

　　2005年，泉州的四大家族——安踏、菲莉、九牧王、寰球共同成立了海峽西岸投資有限公司，響應(yīng)政府號(hào)召開發(fā)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。他們做了一系列樓盤，還用PPP模式，為泉州主辦2008農(nóng)運(yùn)會(huì)造了主場(chǎng)館。

　　2009年9月，中駿在上市前夕，收購(gòu)了海峽西岸投資58%的股份。四大家族積累的大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，就這樣到了黃老板名下。其中包括大型綜合體“世界城”，還成了中駿日后進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的招牌。

　　第二年，中駿在香港上市，基石投資者中包括安踏丁世忠的一億港幣。可以說，是泉州的朋友們，把黃朝陽抬進(jìn)了香港的資本市場(chǎng)。

　　泉州商人的地產(chǎn)龍頭，就此橫空出世了。

　　中駿的上市，讓黃朝陽成為了泉州商幫的地產(chǎn)領(lǐng)頭人。林澤恒婚禮上的那次合唱，是泉州商幫的“長(zhǎng)江商學(xué)院”。

　　你包叔翻了翻，發(fā)現(xiàn)泉州的大型鞋服企業(yè)，幾乎都和中駿一起開發(fā)過項(xiàng)目，比如下面的幾個(gè)組合：

　　其中，中駿和安踏的合作最多，廈門豪宅中駿天宸的背后，也有安踏的錢。不要忘了，安踏的丁世忠，在銷售額只有千萬的時(shí)候，就敢拿出300萬元請(qǐng)孔令輝代言。

　　過去兩年，地產(chǎn)行業(yè)看閩系，閩系房企看泉商。包叔的好友獸爺說：

　　你買運(yùn)動(dòng)鞋花的每一分錢，將來都會(huì)變成房貸，打在自己的身上。

　　2

　　資金幫襯只是一方面。上市后那幾年，中駿借助這些鞋服老鄉(xiāng)的手，拿了很多地。

　　比如在福建晉江市的利郎創(chuàng)意園內(nèi)，中駿就拿到了9萬平米的項(xiàng)目。

　　當(dāng)然最典型的，還數(shù)中駿和安踏在河南商丘的合作。

　　2012年，安踏在河南商丘落戶了16條生產(chǎn)線。很快，安踏旗下的房地產(chǎn)公司就開始在商丘開發(fā)，拿下了周邊的城中村改造項(xiàng)目。

　　2016年9月26日，安踏董事局主席丁世忠到訪商丘，來談一個(gè)更大的項(xiàng)目——安踏體育產(chǎn)業(yè)城。陪丁世忠前來的，還有黃朝陽。

　　丁世忠到訪后不久，安踏在商丘的地產(chǎn)開發(fā)公司，大股東就換成了中駿。除了開發(fā)現(xiàn)有地塊，他們后來又聯(lián)合拿下了云景臺(tái)項(xiàng)目。

　　這種“鞋服實(shí)業(yè)+地產(chǎn)”的拿地模式，是中駿的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

　　中駿開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)“世界城”中，第一批入住的商戶也一定會(huì)有安踏、九牧王、七匹狼、利郎。

　　如今，這種地產(chǎn)和實(shí)業(yè)企業(yè)家的友誼，已經(jīng)延續(xù)到了第二代。

　　黃朝陽的二兒子黃濤，創(chuàng)辦了聯(lián)合辦公空間FUNWORK，其公開的融資信息說投資方包括了中駿、七匹狼和安踏，共投入2億人民幣：

　　在寸土寸金的北京城，拿下核心地段要支付高昂的成本。創(chuàng)始人兼CEO黃濤從未為此擔(dān)憂過。

　　你包叔略微算了下，2019年僅僅中駿參與拿的10億以上的土地，總價(jià)就有320億，再算上其他地塊，起碼有500億。

　　就算權(quán)益金額只有一半，也至少花了250多億拿地，這已經(jīng)比去年的收入高很多了。

　　即便這么高的杠桿，中駿對(duì)外宣稱自己的融資成本是6.7%。

　　如果你看起來很輕松，那一定是有人替你負(fù)重前行。

　　3

　　3月底有一個(gè)新聞，在中紀(jì)委的要求下，國(guó)家電網(wǎng)宣布，下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這條新聞里最精彩的是這個(gè)詞：

　　下決心。

　　沒有什么力量，能阻擋錢流向利潤(rùn)最高的地方。在一個(gè)電網(wǎng)都在做房地產(chǎn)的國(guó)家，就更加不可能阻擋。

　　央行最新數(shù)據(jù)，3月新增信貸創(chuàng)歷史新高——新增人民幣貸款2.85萬億元，同比多增1.16萬億元。M2同比增長(zhǎng)10.1%。這是2017年4月之后，M2降到個(gè)位數(shù)以來，第一次回到10%以上。

　　去杠桿兩年多，池子里的水又開始加水了。

　　《潛伏》里說，兩根金條擺在這，你告訴我哪一根是高尚的。現(xiàn)在也一樣，面前的兩根金條，你知道哪條是擴(kuò)展生產(chǎn)線的，哪條是買房的？

　　前段時(shí)間，深圳招商太子灣灣璽2500-5000萬的公寓被三次搶空，開發(fā)商不得不出來辟謠：

　　“秒光、售罄”消息不屬實(shí)，我們還有六套房源未售。

　　可獲貼息的房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸，被指為深圳樓市火熱的推手。小老板們千方百計(jì)從銀行把錢套出來，轉(zhuǎn)身就去售樓處刷卡：

　　政府給企業(yè)的救命錢，都被搞去炒房了。

　　深圳的有關(guān)部門很快介入調(diào)查，查了兩天之后，央行宣布，未發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也宣布，不存在貸款貼息資金進(jìn)入房市。

　　有過基層工作經(jīng)驗(yàn)的人可能會(huì)明白，“未發(fā)現(xiàn)”和“沒有”的區(qū)別。自己自查報(bào)送。不知道你信不信，反正我是信了。獸爺說：

　　我身上已經(jīng)背著車貸房貸裝修貸煎餅貸了，看看我還能借點(diǎn)什么。

　　這兩天，關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸最經(jīng)典的笑話是：行長(zhǎng)對(duì)業(yè)務(wù)員說，盯緊那個(gè)客戶，他如果真拿經(jīng)營(yíng)貸做實(shí)業(yè)，那就糟糕了。

　　這既是笑話，也是殘酷的真相。

　　4

　　在資金的天堂泉州，這種實(shí)業(yè)資金流入房地產(chǎn)的情況可能更嚴(yán)重了。有人曾經(jīng)概括過泉州的金融秩序：

　　有資金而無資本、有借貸無金融。

　　泉州的金融秩序，是由“會(huì)子”的構(gòu)成。會(huì)子相當(dāng)于民間理財(cái)公司，很多泉州人的錢不在銀行，而是交給會(huì)子頭用來房貸。

　　包叔看了一下，泉州的鞋服老板們，基本上自家都有小貸公司，七匹狼的小貸公司還在香港上市了。

　　人來了又走，但房地產(chǎn)故事的主題是從來沒變的。

　　這個(gè)行業(yè)沒有奇跡，上一輪，陽光城、泰禾、旭輝這樣的福建房企能迅速崛起，就是獲得了福建民間資本的支持。溫州房企中梁能夠迅速冒出來，也跟溫州的民間資本不無關(guān)系。

　　廈門房地產(chǎn)的主力歷來就是泉州人。泉州的小老板們把廈門房?jī)r(jià)抬到了全國(guó)第四，泉州的富商，則直接去搞開發(fā)了，中駿和安踏只是玩家之一，售價(jià)超過8萬元的恒禾七尚，是七匹狼自己開發(fā)的。

　　鞋服衣帽這樣的制造業(yè)，屬于政府鼓勵(lì)行業(yè)，尤其在泉州，信貸政策無論怎么調(diào)整，他們都可以拿到便宜的錢。

　　泉州政府幾乎每年都會(huì)出臺(tái)政策，要求各級(jí)政府引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)紡織鞋服企業(yè)加強(qiáng)信貸投放，不得將這個(gè)行業(yè)列入限制類或選擇性支持類產(chǎn)業(yè)。

　　給鞋服企業(yè)多發(fā)信貸的金融機(jī)構(gòu)，還能獲得政府的直接獎(jiǎng)勵(lì)。

　　這些放出來的水，很多時(shí)候就躺在企業(yè)的賬戶上，一趴好幾年。比如，七匹狼2012年融了17.6億元，用來優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷項(xiàng)目，七年過去了，實(shí)際上只花了4.6億。

　　從七匹狼的年報(bào)來看，至少有25億躺在理財(cái)產(chǎn)品里面。利弗莫爾說得好，價(jià)格像其它所有的東西一樣，沿最小阻力線運(yùn)動(dòng)。

　　上海泰明貿(mào)易，對(duì)中駿來說是殼；中駿對(duì)于泉州鞋服老板們，不也是殼么？

　　這兩年來，中國(guó)的很多商業(yè)創(chuàng)新，都是圍繞房地產(chǎn)展開的。企業(yè)家們有一萬種方式把錢放到地產(chǎn)中。很多序曲雖然都高大上，最后落腳點(diǎn)都在房子上。

　　這是一個(gè)所有人都在遍地找殼的時(shí)代。深圳現(xiàn)在最搶手的，就是注冊(cè)滿一年的殼公司，在殼的掩護(hù)下，可以用房子抵押辦經(jīng)營(yíng)貸，利息還能獲得政府補(bǔ)貼。

　　海灘上的所有人，都在找屬于自己的殼。

　　只是有人成了蝸牛、有人成了海龜、有人成了瓜子。

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責(zé)任編輯：陳悠然 SF104