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　　摘要：地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來(lái)了“剩者為王”的局面？新浪財(cái)經(jīng)梳理上市房企主要的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過(guò)冬”的差異與應(yīng)對(duì)，從融資、拿地、銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、償債、利潤(rùn)……入手探尋行業(yè)之變。

　　本期新浪財(cái)經(jīng)梳理保利地產(chǎn)今年以來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時(shí)新浪財(cái)經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評(píng)級(jí)體系，歸類(lèi)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個(gè)方面來(lái)找尋保利地產(chǎn)今年以來(lái)的“改變”與“側(cè)重”。

　　評(píng)分方面，保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、盈利能力方面評(píng)分一般，憑借著巨大的體量以及相應(yīng)的融資優(yōu)勢(shì)，保利地產(chǎn)在規(guī)模優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)實(shí)力評(píng)分較為優(yōu)秀。

　　基本業(yè)務(wù)方面，保利地產(chǎn)2018年上半年拿地金額為873.9億元，大幅高于主流房企數(shù)據(jù)均值。2018年上半年保利地產(chǎn)拿地面積為1337.1萬(wàn)㎡，拿地力度明顯放緩，而2017年全年拿地為3670.3㎡。保利地產(chǎn)半年銷(xiāo)售金額為2079.2億元，銷(xiāo)售面積為1375.2萬(wàn)㎡，上半年銷(xiāo)售面積同比上漲27%，2017年全年保利地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為2287.7萬(wàn)㎡。但公司存貨周轉(zhuǎn)率較慢，且銷(xiāo)售價(jià)格與拿地價(jià)格之比明顯低于主流房企均值。

　　收入儲(chǔ)備倍數(shù)是評(píng)估一家房企未來(lái)業(yè)績(jī)保障實(shí)力的系數(shù)。保利地產(chǎn)收入儲(chǔ)備倍數(shù)為38.06（參照的是2018年半年收入），高于主流房企數(shù)據(jù)均值，而該數(shù)值2017年為14.35（參照的是2017年全年收入）。

　　財(cái)務(wù)方面，保利地產(chǎn)今年中期平均融資成本較2017年略有上升，為4.86%，但顯著低于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。2017年數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)平均融資成本為4.82%。凈負(fù)債率為93%，低于行業(yè)均值125%。

　　目前保利地產(chǎn)貨幣資金+受限制使用資金共有975億元，短期債務(wù)為331億元，長(zhǎng)期債務(wù)為2214億元。短期償債壓力指數(shù)是評(píng)估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，保利地產(chǎn)短期償債壓力指數(shù)為0.34，明顯低于主流房企數(shù)據(jù)均值。

　　規(guī)模與盈利方面，保利地產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，但盈利能力得分一般。2018年上半年保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貨值為19735億元，大幅高于行業(yè)均值為5908.74億元，權(quán)益土儲(chǔ)貨值為13420億元，權(quán)益比例達(dá)68%。保利地產(chǎn)預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為2910.79億元，大幅高于主流房企數(shù)據(jù)均值。

　　保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利率、銷(xiāo)售凈利率都要與主流房企平均水平相當(dāng)，半年ROE為5.88%，落后于行業(yè)平均水平。

　　保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)圖鑒如下：

　　說(shuō)明：

　　（1）指標(biāo)統(tǒng)計(jì)所用數(shù)據(jù)均來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開(kāi)資料等。

　　（2）相應(yīng)指標(biāo)測(cè)算評(píng)分為新浪財(cái)經(jīng)選取一定周期內(nèi)，對(duì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)

　　權(quán)重，并參考主流評(píng)級(jí)體系，進(jìn)行分值計(jì)算。

　　（3）上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)相關(guān)評(píng)價(jià)體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。

　　（4）上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2018年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測(cè)算數(shù)據(jù)，新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)、相應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公式計(jì)算。