今年以來，已有5家物業(yè)公司成功赴港上市，但在過去10年、20年物業(yè)上市卻寥寥無幾？一向不被重視的物業(yè)管理行業(yè)，為何在今年成為資本市場的“香餑餑”。物業(yè)公司扎堆赴港上市的背后，又蘊含著資本運作的哪些內(nèi)在邏輯？新浪財經(jīng)推出IPO系列專題策劃之物管上市圖譜——全面解讀內(nèi)資物業(yè)上市背后的邏輯。

　　【本期采訪】中指研究院，專業(yè)的房地產(chǎn)研究機構(gòu)

　　【核心觀點】

　　1、相對于其他行業(yè)，物業(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)特性，意味其具有出色的資本回報率和現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率。

　　2、目前物業(yè)覆蓋率僅約50%，政策驅(qū)動下，未來幾年物業(yè)覆蓋率有望顯著提升。這是一個是存量與增量并存的市場，未來將會有超萬億級的發(fā)展空間，

　　3、物業(yè)管理行業(yè)當前仍處于企業(yè)加速擴張和市場集中度提升期，擴規(guī)模依然是企業(yè)發(fā)展的主旋律，同時豐富的社區(qū)場景也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來廣闊想象空間。

　　4、面對未來巨大的市場容量，不同企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況，在規(guī)模做大和深耕細分市場做專業(yè)之間合理選擇，而不是一味的擴大規(guī)模，這樣才能贏得更多的發(fā)展空間。

　　【訪談全文】

　　新浪財經(jīng)：迄今為止，物業(yè)上市公司家數(shù)不到20家。對投資者來說，物業(yè)管理可能是一個相對陌生的行業(yè)。相對其他行業(yè)，物業(yè)管理公司有什么特別嗎？能否詳細介紹一下。

　　中指研究院：相對于其他行業(yè)，物業(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)特性，意味其具有出色的資本回報率和現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率。目前房地產(chǎn)進入存量時代，資產(chǎn)運營成為重點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理模式之外，可發(fā)揮流量入口屬性，進入和客戶生活相關(guān)的增值服務(wù)及多元化業(yè)務(wù)延伸領(lǐng)域，具有很高的成長性。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)管理這個行業(yè)目前是一個什么樣的格局？內(nèi)地的物業(yè)管理公司現(xiàn)在都處什么發(fā)展階段階段？有哪些特征？

　　中指研究院：目前中國物業(yè)管理行業(yè)整體呈現(xiàn)較為分散、集中度逐漸提升的特點。中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多而大部分規(guī)模較小，隨著近年來物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)集中趨勢愈發(fā)明顯，2017年，百強企業(yè)市場占有率提升至32.42%。

　　目前，內(nèi)地的物業(yè)管理公司現(xiàn)在處于加速擴規(guī)模和轉(zhuǎn)型階段。不同層級企業(yè)分化態(tài)勢在不斷加劇，規(guī)模越大企業(yè)發(fā)展越快，大型企業(yè)強者愈強，中小型企業(yè)轉(zhuǎn)型突圍，另謀出路，打造自身特色，成為“小而美”的公司。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)管理公司的核心競爭力在于哪些方面？對于物業(yè)公司來說，最重要的是什么？而最脆弱的又是什么？

　　中指研究院：物業(yè)管理公司的核心競爭力主要體現(xiàn)在規(guī)模、智能化應(yīng)用、人才、服務(wù)等方面。對于物業(yè)公司來說，最重要的是擴規(guī)模，規(guī)模是企業(yè)發(fā)展王道。

　　而最脆弱的是同質(zhì)化競爭和成本控制風(fēng)險。一方面，隨著市場的競爭日趨激烈，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的選擇權(quán)增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場競爭中存在一定的競爭風(fēng)險。另外一方面，物業(yè)費上漲幅度難加上人工成本不斷攀升，作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)企業(yè)會面臨日益增長的成本控制壓力。

　　新浪財經(jīng)：我們知道，現(xiàn)在已上市的物業(yè)公司中，發(fā)展模式其實并不一樣。您認為未來這幾種模式中，哪種成長空間更大？

　　中指研究院：現(xiàn)有物業(yè)發(fā)展模式有以下幾種：一是借助兄弟開發(fā)公司優(yōu)勢，促進規(guī)模增長；二憑借自身專業(yè)能力，加大市場外拓力度，如綠城服務(wù)運用移動互聯(lián)網(wǎng)與智慧社區(qū)，拓寬生活服務(wù)空間；三是輸出服務(wù)平臺，如彩生活通過向合作企業(yè)輸出彩之云平臺擴大其覆蓋面積；四、高效理性并購，也是現(xiàn)在規(guī)模突圍、提速發(fā)展的重要手段，如雅生活收購紫竹物業(yè)和城關(guān)物業(yè)等。此外，運用其他創(chuàng)新手段，如彩生活獨創(chuàng)的“彩住宅”產(chǎn)品，進一步助力其規(guī)模發(fā)展。這幾種發(fā)展模式各有優(yōu)劣，物業(yè)企業(yè)需要根據(jù)自身情況和特點選擇適合自己的發(fā)展方式，才能助力公司良好發(fā)展。

　　新浪財經(jīng)：在2018年以來，內(nèi)地物業(yè)公司已有6家成功赴港上市。這一現(xiàn)象反映了什么？為什么在今年扎堆赴港？

　　中指研究院：從內(nèi)地物業(yè)公司成功赴港上市可以看出，內(nèi)地物業(yè)公司正受到資本市場的垂青。一直以來，資本市場對規(guī)模大、增長快、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)偏愛有加。

　　政策方面，2018年4月21日，香港交易所在北京簽署備忘錄，同意新三板掛牌公司可以到境外發(fā)行股票并在香港聯(lián)交所上市，無需在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)終止掛牌；此外，相較于其他主板市場，香港主板市場無論從估值、排期還是品牌影響都具有明顯優(yōu)勢。因此在多重利好推動下，形成今年物業(yè)服務(wù)企業(yè)扎堆赴港上市的“熱潮”。

　　新浪財經(jīng)：有觀點認為，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸從黃金時代進入所謂的白銀時代，與之相關(guān)的物業(yè)管理公司也即將迎來一波“滯后”的黃金時代，您怎么看？

　　中指研究院：在房地產(chǎn)增量時代，物業(yè)服務(wù)更多地被看作房企內(nèi)部成本，房企出于縮減成本的動力，提供的物業(yè)服務(wù)大多基礎(chǔ)單一；目前，房地產(chǎn)企業(yè)的存量運營已成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主線方向之一，資產(chǎn)運營成為重點，開始拆分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所提供服務(wù)是盤活存量、增加客戶粘性、實現(xiàn)企業(yè)及品牌增值的關(guān)鍵，眾多房地產(chǎn)公司更加注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)運營和模式創(chuàng)新。

　　中期看，目前物業(yè)覆蓋率僅約50%，政策驅(qū)動下，未來幾年物業(yè)覆蓋率有望顯著提升；物業(yè)費收繳方面，百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%，隨著業(yè)主對物業(yè)的重視程度提升，物業(yè)費和收繳率都有望提升。

　　長期看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺脫傳統(tǒng)的單一運營模式，開始發(fā)揮流量入口屬性，疊加各類社區(qū)消費場景，完成運營模式的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變。當然，物業(yè)管理行業(yè)當前仍處于企業(yè)加速擴張和市場集中度提升期，擴規(guī)模依然是企業(yè)發(fā)展的主旋律，同時豐富的社區(qū)場景也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來廣闊想象空間。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)管理是一個存量or增量市場？您是怎么看的？這個行業(yè)未來的想象空間有多大？

　　中指研究院：物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的市場，未來將會有超萬億級的發(fā)展空間，行業(yè)前景將更廣闊。從基礎(chǔ)物業(yè)來看，2018-2020年，全國商品房加保障房銷售面積將超過40億平方米，以2016年全國185億平方米的管理面積為基準，再加上2017年商品房加保障房的銷售面積，到2020年全國物業(yè)管理規(guī)模將超240億平方米；按百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費計算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。從增值空間來看，2017年中國社區(qū)增值服務(wù)市場規(guī)模約為4545.1億元，2014-2017年復(fù)合年增長率為27.55%，按此增長率計算，到2020年市場容量將達10122.8億元規(guī)模。

　　新浪財經(jīng)：目前我們接觸的都是傳統(tǒng)的物業(yè)公司，未來物業(yè)公司會是什么樣的發(fā)展趨勢？

　　中指研究院：未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將聚焦更多增值服務(wù)，拓寬多種經(jīng)營收入主渠道，和社區(qū)生活相關(guān)的增值服務(wù)及多元化業(yè)務(wù)延伸有望成為行業(yè)發(fā)展新空間。如綠城服務(wù)進軍便利店、保利物業(yè)布局養(yǎng)老服務(wù)等企業(yè)，建立社區(qū)新生態(tài)將會樹立行業(yè)新標桿，部分孵化商業(yè)模式創(chuàng)新的企業(yè)進入社區(qū)物業(yè)服務(wù)市場，將會培育新興增長極，如彩生活將社區(qū)新零售模式與交納物業(yè)管理費結(jié)合，推出新平臺“彩惠人生”。

　　與此同時，企業(yè)修煉內(nèi)功提升自身技術(shù)，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等高新技術(shù)將簡單密集型勞動輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍Σ煌瑯I(yè)主需求的集約型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式，提升服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)四化——“服務(wù)標準化、技術(shù)現(xiàn)代化、業(yè)務(wù)多元化、人才專業(yè)化”。

　　新浪財經(jīng)：碧桂園服務(wù)在上市6個月后就收購了5家物業(yè)公司。物業(yè)行業(yè)規(guī)模為王的說法不脛而走，您是怎么看的？接下來物業(yè)公司會出現(xiàn)一波并購潮？

　　中指研究院：首先，碧桂園服務(wù)的收購將使集團進一步擴大其業(yè)務(wù)規(guī)模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰(zhàn)略發(fā)展需求。其次，就目前來看，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實采用擴大規(guī)模的方式推動企業(yè)經(jīng)營績效的快速增長。近年來，行業(yè)集中度持續(xù)提升，在面對未來巨大的市場容量，不同企業(yè)將根據(jù)自身情況，在規(guī)模做大和深耕細分市場做專業(yè)之間合理選擇，而不是一味的擴大規(guī)模，這樣才能贏得更多的發(fā)展空間。最后，在選擇并購標的時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是較為謹慎的。并購后如何做到平穩(wěn)運行，是企業(yè)特別關(guān)注的地方。

　　新浪財經(jīng)：房企拆分物業(yè)上市的好處在于？母公司房企一旦負面纏身是否對物業(yè)公司產(chǎn)生影響？

　　中指研究院：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以擁有獨立的上市身份和融資渠道，獨立估值，不再受限于母公司；（2）使得母公司、物業(yè)公司各自更加專注擅長領(lǐng)域，優(yōu)化資源配置，繼續(xù)發(fā)展專業(yè)技能和改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；（3）增強企業(yè)在業(yè)務(wù)承攬方面的優(yōu)勢，提升物業(yè)板塊的競爭力，為業(yè)主提供更好的服務(wù)；（4）提高經(jīng)營及財務(wù)透明度，進一步優(yōu)化企業(yè)管理。

　　母公司房企的負面新聞會因為品牌效應(yīng)加上業(yè)務(wù)密切關(guān)聯(lián)，多少會影響到旗下的物業(yè)公司。

　　新浪財經(jīng)：我們統(tǒng)計了一下，內(nèi)資物業(yè)赴港上市的公司，發(fā)現(xiàn)毛利率在30%-左右，凈利潤率在10%上下，這其中主要耗費的成本在哪方面？

　　中指研究院：毛利與凈利潤的差主要耗費的成本表現(xiàn)在三個方面。第一是行政開支，在港上市物企的行政開支占毛利的比重在30%—60%的范圍內(nèi)，包括管理人員工資福利、人員培訓(xùn)費、平臺建設(shè)等；第二是所得稅支出，這部分在港上市物企的毛利中大概占15%左右；第三方面就是由于在港上市物企的自身原因?qū)е碌钠渌杀荆热缛谫Y成本，銷售及分銷開支等等，這部分占比也不小。

　　新浪財經(jīng)：我們發(fā)現(xiàn)，人工成本在物業(yè)公司的營收占比還是較高的，但各公司占比的差距比較大。像南都物業(yè)在80%，但像佳兆業(yè)物業(yè)就在50%左右。這是為什么呢？差距較大的原因是什么？

　　中指研究院：第一是源于不同物業(yè)管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。包干制下，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費包含了物業(yè)管理的成本、開支以及自己的結(jié)余收益，其中包括了人工成本。而酬金制物業(yè)管理下，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費在財務(wù)上并不會確認為物業(yè)管理公司的營收，約定百分比的物業(yè)管理費是公司的收益，剩余部分則是歸業(yè)主集體所有，所以酬金制中物業(yè)管理公司營業(yè)成本為0。南都物業(yè)絕大部分管理面積均為包干制，而佳兆業(yè)物業(yè)包干制只占總管理面積的30%左右，所以計入財務(wù)的人工成本也較低。

　　第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會將部分基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)外包，佳兆業(yè)將外包業(yè)務(wù)的人員成本記為分包成本，而南都物業(yè)的外包成本包括在人工成本之內(nèi)，因此拉大了二者的人工成本占比；

　　第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助科技力量實現(xiàn)管理數(shù)字化、規(guī)范化，提高了運營效率，也會導(dǎo)致人工成本降低。不同的企業(yè)的數(shù)字化程度不同，也會對人工成本占比造成影響，比如佳兆業(yè)推出內(nèi)部K服務(wù)移動應(yīng)用程式，提升了業(yè)務(wù)及運營效率，降低人工成本。

責(zé)任編輯：陳悠然 SF104