北京有房子降160萬，這個三四線城市樓盤卻搶瘋了？記者發現一個樓市行業機密．．．

　　2018年的樓市，依然是中國老百姓最為關心的話題之一。這一年，樓市里出現的各種新聞，比如有的樓盤因為降價引發業主不滿，有的城市則悄悄放松了限購，有的城市卻又拍出了新的地王。各路消息讓每一個人對于樓市的判斷，都有著各自的理解。

　　北京樓市降溫 每平米37萬元的天價房消失不見

　　2018年12月，北京已經是隆冬季節，寒風瑟瑟。某房產中介譚敏花了幾天時間，終于約到了一位要買房的客戶來看房。

　　購房人是黃先生，看中了北京東城區的金魚池小區的一套房子。這個小區是十幾年前建的回遷房，地處北京核心老城區，緊鄰天壇公園，要價自然不菲。不過最近幾個月，他發現，業主們原來死死咬定的價格開始松動了。他看中的那套71平米的兩居室總價從最初的730萬降到610萬，又降到590萬。經過中介多次溝通，房主把價格下調到了570萬元。連續降價讓黃先生也多了選擇的想法，打算等等再說。

　　觀望、猶豫，是2018年購房者的普遍態度，這在過去是不可想象的。2017年3月前，譚敏所在的東城區的房子炙手可熱，一旦掛牌，很快就能賣出。購房者如果不及時出手，房子很可能會被搶走。

　　譚敏說，市場好的時候，一個房子掛出來基本兩三天就成交，在2017年年初的時候，還會有人加價搶房子。但是，現在有些房子掛出來，接近一年也沒有成交。

　　根據北京市住建委公布的數據，2016年3月是北京二手房銷量最高的月份，單月網簽量達到32000多套。2017年3月后，二手房銷量大幅下跌。2018年，北京市二手房網簽量總體處于較低水平，5月份是最高點，也僅為18000多套。進入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的簽約量僅為8800多套。進入12月，雖然從單日的數據看，銷量有所回升，但這也只是前期累積的購房需求在年底集中釋放。

北京某地產經紀人譚敏

　　譚敏告訴記者，成交的客戶基本上都是前期積累下來的，她的有些客戶看了七八個月，甚至看了一年的房子才出手的。

　　2017年3月，為了遏制樓市過熱的局面，北京市連續出臺多項力度空前的限購限貸政策，提高首套房認定標準，認房又認貸；

　　對于二套房，購買普通自住房的最低首付比例從50%提高到60%，購買非普通自住房的最低首付比例從70%提高至80%；房貸最高年限從30年降至25年。

　　此外，為了防止炒作學區房，北京朝陽、東城、海淀、豐臺等6個城區相繼提出“多校劃片”政策，即一個小區對應多所學校。這意味著消費者即使購買了高價學區房，孩子也未必能上到心目中的好學校。

　　國家統計局公布的數據顯示，2018年11月，北京新建商品房價格同比增長1.4%，二手房價格同比下跌2.1%。

　　毗鄰北京天安門和西單商圈的西城區金融街，由于地理位置、學區資源優越，屢屢誕生“天價房”。2018年6月19日，北京市西城區銅井大院一間6.7平米的平房在網上由法院公開拍賣，起拍價60萬元，共有49人參與競拍，最后以250萬元的價格成交，折合單價37.3萬/平米。這個價格幾乎刷新了國內房價的最高記錄。現在，記者在金融街一家房產中介了解到，每平方米20萬元的單價就算是貴的了。

　　一線城市房價下跌 三四線城市房價卻瘋漲？

　　地域上的區別，往往讓不同區域的樓市，呈現不同的價格走勢，一線城市的價格在穩步回落，而部分三四線城市的情況，卻在逆勢上揚，數據顯示，2018年以來，江蘇、浙江的部分三四線城市房價出現明顯漲幅。

　　2018年冬天，宿遷的樓市新聞不斷。2018年11月2日，宿遷市國土資源局以掛牌方式出讓13幅土地，全部順利成交。其中，一片荒地在當天經過306輪的激烈競價，最終以每畝1005萬元的價格成交，溢價率高達82.72%，成為令人矚目的地王。與此同時，也傳來了兩家房企破產的消息。

江蘇省宿遷市

　　宿遷市宿豫區一個大型商場剛剛開業，附近一個叫帝景豪苑的樓盤特別搶手，記者在售樓沙盤上看到插滿了“售罄”的小旗子。工作人員告訴記者，除了5棟別墅，小區所有的普通住宅全部售罄。

　　工作人員說，帝景豪苑最后賣完的一棟樓，2018年年初開盤，當時價格為每平米8000元。按照該小區現有最小戶型85平米計算，每套房至少需要68萬元。宿遷市宿豫區政府官網顯示，2016年，宿豫區城鄉居民年人均可支配收入為18990.9元。如果以這樣的收入買一套房，需要不吃不喝35年。

帝景豪苑

　　可是，在宿豫區商品房網上簽約備案平臺顯示，不算5棟別墅，帝景豪苑小區還有147套房可售。宿豫區住建局的工作人員很肯定地說，宿豫區商品房網上簽約備案平臺是及時更新的，數據是可信的、權威的。也就是說，截止到12月18日，這里還有147套普通住宅可售。這與帝景豪苑銷售人員的說法相差甚遠。

宿豫區商品房網上簽約備案平臺

　　2018年5月2日，宿遷市住建局發布《關于進一步加強商品房銷售監管的通知》，其中第四條規定，嚴禁捂盤惜售、囤積房源，不得進行虛假交易、炒賣房號。

帝景豪苑售樓處銷售人員

　　但是記者在另一個名叫金鷹國際花園的樓盤進行調查的時候，卻發現這個樓盤每次只開盤一棟樓，售樓員告訴記者，他們三個月之后再銷售第二棟樓，每次漲價5%，這樣可以不斷漲價。在宿遷，幾乎所有的樓盤銷售人員都告訴記者，未來宿遷樓盤還會漲價。

2018年宿城房價

　　安居客網站數據顯示，江蘇宿遷主城區房價從2017年2月開始，經歷了長達一年半的上漲行情。2017年2月每平米均價為5247元，年底上漲至7127元；2018年8月，房價上漲至7970元。一年半的時間，價格上漲幅度在50%以上。此后房價終于趨于平穩，2018年12月每平米均價為7906元。

　　中指研究院黃瑜副院長看來，三四線城市的樓市風險不容忽視。

　　中指研究院常務副院長 黃瑜：三四線城市捂盤惜售是有風險的。第一，從三四線城市的市場調整先于其他城市出現，甚至回落的速度也比較快，那么它的市場就會更加脆弱。第二三四線城市形成有效供應的時間短，所以一旦認為短期的市場好，所以想惜售，但是如果過了一個月或者兩個月之后，可能市場狀況很容易發生變化，實際上對于企業的經營上來說是有風險的。

　　房地產市場冷暖不一，樓市走向似乎撲朔迷離。不過地產融資似乎開始變得寬松。中原地產研究中心數據顯示，2018年10月份，包括北京鴻坤偉業房地產開發有限公司、天津薊州新城建設公司等多家房企的融資計劃被叫停，當月，全國地產企業融資總額僅為500多億；然而接下來的11月，多家房地產企業密集獲準大額融資，合計數額超過1000億元；12月房地產企業融資數據繼續大規模擴張，合計融資額度高達1600億左右。

　　與此同時，2018年12月12日，國家發改委公布了“關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知”。在事實上賦予了有相當規模、相當信用的優質企業融資的“特別通道”。業內人士說，發改委支持優質企業融資，在地產行業僅限于棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業地產項目。因此樓市調控總體方向不變。

　　半小時觀察

　　住房完善結構 樓市健康發展

　　2018年的中國樓市，眼下已經是過去式了，而2019年的樓市，也有了明確的答案，這就是穩。2018年12月，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部指出，2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。而且，更多保障性住房和租賃住房將進入市場，完善市場結構。2018年全國棚改1至11月，已開工616萬套，超額完成年度目標總量。2018年，北京市建設籌集各類保障性住房5萬套，著力推進已供地共有產權住房建設。可以看到，對于遏制高房價，解決百姓住房問題的利好措施，新的一年將越來越多，房子是用來住的，不是用來炒的，堅持這個道理，樓市才會真正的健康發展。

責任編輯：謝海平