基本觀點(diǎn)：

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院針對(duì)于龍湖集團(tuán)控股有限公司（下稱“龍湖集團(tuán)”）當(dāng)前經(jīng)營(yíng)中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予龍湖集團(tuán)的主體信用評(píng)分為85.2。

　　龍湖集團(tuán)1993年創(chuàng)建于重慶，發(fā)展于全國(guó)，2018年集團(tuán)營(yíng)業(yè)額逾1100億元，集團(tuán)擁有雇員27000余人，經(jīng)過多年的積累，在總資產(chǎn)體量超過6000億的基礎(chǔ)上，依然保持穩(wěn)健且較快的增長(zhǎng)速度，上半年公司拿地與銷售的比例仍處于加力狀態(tài)，土地儲(chǔ)備也多分布在一二線城市。龍湖集團(tuán)的品牌力一直處在行業(yè)前列，較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力也為公司穩(wěn)健的盈利能力打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，公司整體財(cái)務(wù)杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，短期償債能力有保障。

　　同時(shí)，新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院也注意到，龍湖集團(tuán)銷售增速有所放緩，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)以及龍湖集團(tuán)的銷售和拿地節(jié)奏均會(huì)產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會(huì)受到影響。近年來，龍湖的拿地均價(jià)與銷售均價(jià)之間的空間逐漸縮小，或?qū)⒂绊懞罄m(xù)就算毛利率水平。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　龍湖集團(tuán)鎖定行業(yè)前十，在總資產(chǎn)規(guī)模、銷售額排名、土儲(chǔ)貨值等多個(gè)維度都位列行業(yè)前十，龍湖集團(tuán)依然長(zhǎng)期保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)和盈利，無論是產(chǎn)品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優(yōu)勢(shì)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止2019上半年，龍湖集團(tuán)的土儲(chǔ)貨值達(dá)到9462.2億元，位列行業(yè)第十。2019年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收386.39億元，同比增長(zhǎng)40.62%，歸母凈利潤(rùn)63.1億元，同比增長(zhǎng)16.21%。

　　長(zhǎng)期平穩(wěn)的盈利表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)過去十年加權(quán)ROE均超過15%，在20%附近，業(yè)績(jī)起伏較小憑借著較強(qiáng)的綜合開發(fā)能力，毛利率長(zhǎng)期維持在30%左右，凈利潤(rùn)率在20%左右。較高的利潤(rùn)率水平也是龍湖集團(tuán)在杠桿率較低且周轉(zhuǎn)率一般的情況取得較為客觀的凈資產(chǎn)收益率的根本原因。

　　聚焦在一二線，杠桿率低，目前龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備主要聚集在一二線城市，占比約80%，主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域、西部區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、化中及華南部區(qū)域，且分布均衡。公司融資成本低，杠桿水平穩(wěn)健，2019年上半年，龍湖集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本為4.56%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率一直控制在較為合理的水平。

　　多年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)流入，通常來說，地產(chǎn)公司的資金來源主要包括銷售回款以及債務(wù)融資，長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流才是償還債務(wù)的根本來源，現(xiàn)金流的表現(xiàn)關(guān)乎到公司最現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況以及實(shí)際的償債能力。龍湖集團(tuán)的短期債務(wù)占比僅為5.92%，一年到期的債務(wù)相對(duì)可控，且賬面資金足夠覆蓋，現(xiàn)金流近十年來均為正流入狀態(tài)，是融資回款之外的另一大資金來源。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流對(duì)于當(dāng)期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關(guān)注：

　　銷售增速有所放緩，2019上半年，龍湖集團(tuán)的銷售金額同比增速僅為8.8%，較2018、2017年的銷售增速有逐漸下滑的趨勢(shì)，在頭部房企中的也算較低的增速。受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會(huì)對(duì)公司的拿地、銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　利潤(rùn)空間或?qū)⑹湛s，上半年，龍湖集團(tuán)銷售均價(jià)為16228元/平米，拿地均價(jià)為7761元/平米，銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為2.09，龍湖的成本預(yù)售價(jià)之間的差價(jià)在頭部房企中排名明顯靠后，與公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差價(jià)水平也有一定下滑，這其中主要的原因是拿地價(jià)格有明顯上升。2018年，龍湖拿地均價(jià)為5297元/平米，2019年上半年為7761元/平米，上漲幅度達(dá)到46.52%。

　　關(guān)于2019新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分

　　改革開放41年來，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國(guó)居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以龍湖集團(tuán)、碧桂園、中國(guó)恒大為代表的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場(chǎng)主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會(huì)主義新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從“黃金時(shí)代”一步步過渡到“白銀時(shí)代”和“存量競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代，市場(chǎng)高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢(shì)，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對(duì)比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評(píng)分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強(qiáng)弱，違約風(fēng)險(xiǎn)的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營(yíng)的典型，從拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來說，測(cè)評(píng)其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對(duì)各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分。