文/新浪財經意見領袖專欄作家 李德林
無論是李嘉誠還是潘石屹，作為地產行業的專業人士，當他們不斷套現之時，釋放的信號更明顯了。可以看出，潘石屹們對中國房地產的未來判斷是一致的。
一個學中醫的哥們相親，女孩兒青春靚麗，家境殷實，對哥們頗有好感，可哥們就是不同意。我問他，是不是你身體有毛病？既然是學中醫的，那就調理調理。哥們表示不是身體原因，而是因為牽手逛街時無意中號出了喜脈！雖然這是一個冷笑話，但我們也懂得，專業的力量是值得欽佩的。所以，專業人士的一言一行是個風向標。
近期，SOHO中國董事長潘石屹賣樓事件引起網上熱議。地產大佬都在套現，難道房地產風向變了？
李嘉誠很長時間靠在大陸土地賺差價，近年卻在賣賣賣。數據顯示，截止2018年底，李嘉誠的長實集團在內地和香港的土地儲備同比下降33%和44%。6年之間，拋售地產套現超1700億。
當李嘉誠套現大陸房地產轉戰歐洲后，潘石屹夫婦做出了一個更大的決定，將位于中國最核心的北京、上海至少8座辦公大樓賣掉，交易金額可能高達80億美金，按當前匯率算，約合人民幣560億元。
潘石屹在中國房地產界摸爬滾打超過20年，從2012年之后開始對地產進行重整，將之前的開發銷售模式轉型為開發自持，潘石屹變身包租公。可就在那一年，150億營收規模的SOHO中國開始急速縮水，到2018年營收才17.21億，核心資產也只有9處，其中就包括現在準備出售的多座辦公大樓。
變身包租公的潘石屹在2014年盯上共享辦公，理想很豐滿，現實很骨感，潘石屹夫婦在2016年再度開始出售北京上海的物業。
據媒體曾報道，近年潘石屹不斷拋售地產。2014年2月，SOHO中國以52.32億元的價格將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場出售給金融街控股；到了9月，又以30.5億元的價格將上海凌空SOHO近一半的物業賣給攜程。2017年6月底，SOHO中國就宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業，等等。
SOHO中國2019年3季度資產情況在2019年最新財報上，SOHO中國有636.6億非流動性資產。在賣物業、賣車位轉型后，如果再拋掉北京上海最核心的8大資產，SOHO中國還有啥資產去支撐152億港幣的市值？
吃瓜群眾也很好奇，潘石屹套現巨資投資何處？值得關注的是，在變身包租公之前，潘石屹夫婦從2011年就開始布局海外資產。目前已經在收購了紐約曼哈頓的長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權，以及聯合巴西財團收購通用汽車大廈40%的股權。總計耗資27億美金。潘石屹是李嘉誠第二嗎？
無論是李嘉誠還是潘石屹，作為地產行業的專業人士，當他們不斷套現之時，釋放的信號更明顯了。可以看出，潘石屹們對中國房地產的未來判斷是一致的。
為啥？空置率是一個重要觀察指標。
資料來源于西南財大首先看住房空置率。西南財大曾發布過一組數據：一線城市的住房空置率為 16.8%，二線城市的住房空置率為22.2%，三線城市的住房空置率為21.81%。前幾年，我們經常能在網上看到部分三四線城市民眾排隊買房的新聞。排除其中有地產公司營銷成分，誰又考慮過三四線城市的房地產真實情況呢？
即將受邀參加“機會·2020”尺度年度投資峰會的嘉賓任澤平博士曾發表觀點，衡量房價趨勢，短期看金融，中期看土地，長期看人口。
為啥三四線城市住房空置率高于一二線城市？這與老百姓從業有關聯。現在部分三四線城市人口持續流出狀態，而北上廣深等一線城市人口基本處于人口集聚狀態。對于一個城市而言，只有人口持續流入，對房地產的需求才較大。
作為風向標，一線城市房地產又是啥情況呢？如果從租房空置率角度去觀察，你也能發現一些微妙變化。
資料來源于戴德梁行據海外機構戴德梁行披露道，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。此外，海外投資公司世邦魏理仕在10月9日公布的一份報告顯示，2019年三季度，北京優質寫字樓整體空置率攀升至10.9%，創2011年第二季度以來最高水平。
現在地產生意不好做了，難道守著虧本的買賣賺吆喝？事實上，潘石屹套現背后是60后和80后嬰兒潮催生的1997-2017年房地產30年大周期結束了。下一波由人口年齡結構帶來的大規模購房需求得等到2010年后的嬰兒潮3代結婚生子，大概在2035年。
中國缺的不是房子，滿足不了的卻是人們的貪欲。現在的房子已經不再是剛需，2017年就超過2.7億套，實在太多了，房子已經變成了投資商品，成為部分人牟利的工具。在房住不炒的國家使命面前，相信專業的力量，大勢決定房價的未來，不要去二三四線城市去投機。面對潘石屹們的套現，也許，老百姓會說，大媽找飛機，要往遠處看！
(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)
責任編輯：王進和
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