出租率創三年新低 上海寫字樓市場“陣痛”：非核心區物業空置率逼近50%
本報記者/劉頌輝/上海報道
一線城市的寫字樓林立，構成了城市獨特的天際線。很少有人關注到，繁華亮麗的大樓背后的利用率如何。
最近，在上海陸家嘴華夏銀行大廈一家金融公司擔任人力資源部負責人的郭金玉（化名）觀察到一個細節：同樓層的公司更換頻率越來越快，有的辦公室自上家搬走后，空置幾個月也無人入駐。
這座總高39層的甲級寫字樓，因米黃色方格狀的外立面，在周圍的摩天大樓間辨識度極高，也是國內外大型企業爭相入駐的地方。目前，辦公室入駐率約85%。
該數據還不是上海寫字樓市場中最糟糕的。仲量聯行的研究數據顯示，今年一季度，上海中央商務區寫字樓的空置率10.6%，非中央商務區空置率達到28.4%，大樓的空置情況增多。從租賃市場來看，平均租金明顯下滑，分別為10元/平方米/天、6.1元/平方米/天。
“上半年以來，一些客戶確實從大面積搬遷到了小面積辦公室，或者小面積客戶就直接撤店。為了留住客戶，現階段公司的應對方式只能是讓出優惠條件。”虹橋協信中心的寫字樓運營方重慶天驕愛生活服務股份有限公司上海公司一名招商負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示。
整層空置一半
郭金玉所在的公司在華夏銀行大廈租有面積260平方米的辦公室，每年租金65萬元左右。
“金融圈里很多公司辦不下去，租不起辦公樓，都撤離了陸家嘴，”郭金玉介紹，自己的公司在陸家嘴歷經7年發展，是行業里堅持較長的公司。不過，今年還是向大樓的物業方提出了減免租金的要求。
6月16日，在陸家嘴的上海中心大廈13樓，記者走訪了聯合辦公品牌Wework，招商工作人員介紹，整層共有600余個工位，尚有300余個可供租賃，入駐率約60%。
作為中國第一摩天大樓，上海中心大廈是眾多寫字樓中的標桿，建筑主體達到119層，總高632米。曾經以21萬平方米的天量寫字樓一次性入市，給上海的寫字樓市場造成了強烈沖擊。由于招租規模巨大，面向用戶鎖定在世界500強企業，以至于多數辦公室未能有效利用。
記者以企業主的身份咨詢上海中心大廈辦公樓租賃事務的部門負責人，其介紹，目前， 70樓以上還有500~1000平方米的辦公室待租，31樓有包括373平方米、525平方米標準交付的辦公室待租，租金為14元/平方米/天。
“上海中心大廈和環球金融中心對于租戶的門檻高，資質要求比較嚴格，很少能成功帶看，這也是空置率在陸家嘴相對高的一個原因，”一家在陸家嘴從事寫字樓租賃業務的中介門店業務員說，近期，小面積辦公室的租賃需求比較多，大多數企業由于縮小經營規模，都將大面積辦公室換下來，或者搬遷至非核心區的辦公樓。
戴德梁行研究部統計數據顯示，僅一季度，就有3家大型企業搬遷至世博前灘板塊的前灘世貿中心和前灘中心，一家企業搬到洋涇的陸家嘴濱江中心，平均租賃面積5200平方米。
因為租金政策優惠，上海本地一家大型互聯網企業就將總部整體搬遷到了張江國創中心，總部員工2000多人，租下整幢樓辦公。
中庚集團在上海閔行區的甲級寫字樓項目中庚環球創意中心招商運營負責人表示，一季度，寫字樓市場受到疫情的沖擊較大，很多租戶無法開展業務，出現退租的情況。5~6月份以來市場逐步回調，但是與正常水平還有較大差距。而且由于寫字樓供應量大，各項目之間的競爭非常激烈，一些項目的開發商突然調整租賃政策，用減租金或者拉長免租期的方式搶客源。
“按照以往的行情，本來租金要遞增的，現在的話，項目可能會為了留住客戶，溝通一個雙方都能接受的支付方案。因為行情不太好，很多本來不能協商的租賃條款，現在一般都可以溝通。”該名負責人如是說。
多項目讓利“攬客”
記者在走訪陸家嘴、靜安寺以及大虹橋板塊的寫字樓時發現，大多數項目都可以在報價的基礎上打折，或者直接減免部分租金。
“這種現象在三四年前基本上是不可能的，”上述從事寫字樓租賃的業務員直言，自去年開始，陸家嘴寫字樓的租金在明顯下降，即便如此，成交起來依舊很緩慢。
中指研究院數據顯示，一季度，上海市甲乙級寫字樓租金環比去年年底下跌1.16%，至4.27元/平方米/天。分商圈來看，南京西路和陸家嘴商圈的甲乙級寫字樓日租金處于相對高區，分別為6.7元/平方米/天和6.05元/平方米/天；北外灘、虹橋的日租金處于中間區域，分別為4.78元/平方米/天和4.82元/平方米/天。以產業園為主的張江、漕河涇租金則相對平穩，平均日租金維持在3.7元/平方米左右。
統計數據反映了上海寫字樓租賃企業遭受的壓力。
克而瑞寫字樓市場研究團隊出具的報告顯示，上海寫字樓市場整體承壓，平均出租率、租金下降創近三年新低，資產估值整體下滑。由于租賃需求減弱，未來三年 423.5 萬平方米新增供應，疊加現有空置存量市場去化周期近 11 年，各項目之間的競爭愈發激烈。
6月16日，記者來到上海市閔行區申虹路663號的虹橋協信中心看到，一期項目寫字樓辦公室入駐率不高，二期新開發的寫字樓里還有大量辦公室空置著。負責租賃業務的工作人員稱，由于前期招商運營不及時，目前還有較多辦公室處于待招商狀態。
公開資料顯示，虹橋協信中心由渝派地產協信集團開發的總部辦公集群，不僅有獨立的總部私密空間，并且單體建筑可分拆獨立使用，從3000平方米左右到1.6萬平方米不等的總部辦公，并且引入近6萬平方米協信“星光系”商業作為總部商務配套。今年4月，協信地產與世界500強企業豐隆集團旗下新加坡城市發展有限公司合作簽約儀式即在此項目舉行，后者以現金入股的形式，一躍成為協信地產的大股東。
不過，前述虹橋協信中心的招商負責人透露，目前，一期出租的寫字樓入駐率僅為50%~60%。
上海非中央商務區的寫字樓市場需求放緩，是業內較為關注的一點。據仲量聯行公布的數據，以陸家嘴為核心的上海浦東中央商務區寫字樓租金平均為10元/平方米/天，空置率12.2%，以靜安寺和徐家匯為主體的浦西中央商務區寫字樓租金平均為9.6元/平方米/天，空置率9.3%，而外環非中央商務區寫字樓租金平均為6.1元/平方米/天，空置率達到28.4%。
受經濟環境的影響，上海一些企業延遲決策，在租賃策略上更為保守，一些公司重新評估了辦公需求。企業預算收緊以及復工延誤導致項目帶看和裝修都面臨挑戰，拖延了租賃進度。
萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨分析指出，大虹橋板塊目前空置率較高，基本在40%以上，近兩年交付的新項目去化比較慢。除了虹橋天地以及萬科中心空置率在20%以下，大部分在租的項目空置率都在40%至50%之間。
其認為，市場空置率高和目前疫情以及經濟大環境較差有很大關系，同時市場供應這幾年較多，而市場辦公租賃需求很弱，現有租戶在到期時也都選擇續租，導致大虹橋板塊的寫字樓空置率高企不下。
市場洗牌期將至？
記者注意到，如何刺激現階段寫字樓市場的租賃需求，上海從政策層面及時作出了調整。
今年2月，上海市政府制定發布《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》（簡稱“滬28條”）加大對防疫重點企業財稅支持力度，減免企業房屋租金，對相關企業和個人給予稅收優惠，免除定期定額個體工商戶稅收負擔和支持服務企業平穩健康發展。
4月13日，上海市經信委發布《上海市促進在線新經濟發展行動方案（2020—2022年）》，明確集聚“100+”創新型企業，打造“100+”品牌產品等行動目標，聚焦十二大發展重點，借助人工智能、5G、互聯網、大數據、區塊鏈等智能交互技術，與現代生產制造、商務金融、文娛消費、教育健康和流通出行等融合的新業態新模式。
仲量聯行中國區商業地產總監張靜表示：“盡管短期內疫情給市場帶來較大挑戰，但隨著支持性政策的陸續出臺，市場有望從中受益。中長期來看，金融服務、科技新媒體以及醫療健康等韌性較強的行業仍將在上海辦公樓市場需求中占據重要地位。”
楊悅晨也認為，促進在線新經濟發展的方案，對于寫字樓市場長期租賃需求的提升具有促進意義。而且從近兩月來看，上海寫字樓市場局部區域有復蘇的跡象。以浦東新區為例，以保險、基金、證券等傳統金融業企業的辦公租賃需求有增加，多家外資跨國企業地區總部集中簽約浦東。
針對寫字樓租賃業務的定位和方向，記者多次致電并致函上海中心大廈建設發展有限公司，工作人員稱已聯系品牌部，但截至發稿，尚未收到正面回應。
責任編輯：楊亞龍
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