2019年是過去十年最壞的一年，但將是未來十年最好的一年，有非常多的問題，投資者、用戶希望能夠找到一些可靠的路標和指引。

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　　上周有一個說法，說2019年是過去十年最壞的一年，但將是未來十年最好的一年，有非常多的問題，投資者、用戶希望能夠找到一些可靠的路標和指引。

　　樓市1）管清友：明年一線城市房價有上漲壓力

　　如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友表示，房地產總量擴張的黃金時代已經結束，未來是結構分化的白銀時代，存在結構化機會。

　　房價指數也已經出現很多分化的跡象，拿北京的房價和另外一些城市的房價比較，我們會發現其實不同城市之間的房價走勢已經出現了非常大的分化。

　　從需求上來講，這些年連續的調控之后，特別是2016年以來的調控，投機性的需求確實大大的減少了。但同時實際的剛性需求確實還在，甚至可以說很多中產階層的改善性的需求也是剛性需求。

　　限購以后大城市周邊的房價下滑幅度是比較大的，比如北京燕郊，但是中心城區價格波動幅度并不是很大。

　　展望2019年，一線城市的房地產確實有上漲的壓力，中國的城鎮化水平還在不斷的演進，中國人對住房的需求、對住房改善的需求仍然是非常強勁的，所以期望北京這樣的大城市出現房價的劇烈下跌是不大現實的，三四線城市可能會消耗在2015年上漲之后帶來的泡沫。

　　2）李鐵：一線城市房價高是正?，F象

　　中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵表示，中國目前的公共供給服務資源嚴重不足（教育、醫療等），14億人口培育出北京這樣一兩個高房價的地區是一個很正常的現象。

　　李鐵表示，他習慣“反著看”房地產市場。當市場亢奮的時候，他會比較謹慎，而當市場過于悲觀時，他會看到房地產市場的潛力。

　　買房置地是中國長期的文化傳統，大部分中國人都認為房子放著踏實，很多人在城里掙錢了，也會回鄉下買地建房。

　　作為擁有14億人口的國家，有北京這樣高房價的地區是正常現象。優質資源分布不均勻，公共服務資源嚴重不足，基礎設施不足，醫療資源不足，教育水平供給長期不足，也是導致房價上漲的原因。

　　關于樓市調控，李鐵認為，需要尊重市場規律和城市化規律，房價上漲是城市化發展的必然規律，房地產調控不能一刀切。

　　李鐵表示，空間上有很多手段可以解決房價上漲問題，而不應依賴限價。解決辦法包括發展周邊中小城市和小城鎮，以及加快軌道交通建設。

　　3）屈慶：明年房地產周期將進入尾聲

　　華創證券資產管理總部總經理屈慶表示，未來房地產景氣周期會進入尾聲，棚改在收縮，居民杠桿持續走高，房價確實很貴，收入和房貸比持續上升。整個房地產市場從投資角度看，已經不是好的資產。

　　雖然說2018年房地產還是表現的非常強勁，不管投資還是銷售，都相對比較堅挺。但未來3-5年，房地產會面臨下行壓力，不管是房價還是相關產業鏈。

　　一個行業過度擴張，導致其他行業為它打工，這并不是一個好事情。當整個房地產市場不再擠占其他行業利潤時，經濟才會有更大希望。

　　房地產市場會下行，但不會出現斷崖式下行。它就像一輛車，是在踩著剎車，車速在減慢，是緩慢下降，不會對宏觀經濟產生過大沖擊，不會對居民收入產生較大影響。

　　4）張憶東：明年整個房地產是“托而不舉”

　　興業證券研究所副所長、全球首席策略分析師張憶東表示，房子明年更多是縮量的高位震蕩。

　　很多人認為明年房地產會刺激起來，因為他們是倒算的，如果不放房地產，那么經濟的下行就止不住，用一個結果來倒推邏輯。

　　但是“房住不炒”這是戰略定調，我認為房子明年更多是縮量的高位震蕩，哪里有房價的松動哪里就托一托，整個房地產是托而不舉，而不是試圖透過房地產來擴張信用。

　　人民幣1）盛松成：人民幣需要保“7”，是重要心理關口

　　中國央行參事盛松成在“華爾街見聞Alpha峰會”上表示，人民幣的關鍵關口“7”非常重要，如果跌破了關鍵點位，穩定匯率付出的代價會更大，而經濟也很難承受大幅波動帶來的壓力。

　　我11月14號在華爾街見聞發了一篇文章《目前我國“穩匯率”比“匯改”更重要》，提出了人民幣匯率“7”是重要的心理關口。

　　6.7-6.8，6.8-6.9，和6.9-7是不同的，盡管都是0.1，但是對人們的心理預期的沖擊是非常大的，如果關鍵點位達到以后，匯率的關口會馬上出現大面積的止損性的交易，人為的制造匯率貶值導致預期超調。

　　如果跌破了關鍵點位，我們要穩定匯率付出的代價會更大。如果要6.7-6.8，可能你需要付出的成本，比如說你拋外匯儲備只要50億就夠了，但是如果跌破了7，還想再穩那就不是50億了，可能是100億、200億了，做空你的人更多了。

　　有人說沒有關系的，放開吧，到8也沒有關系，總會回來的。這種說法就是有點書生氣，就好像房價，放開吧，15萬也可以，20萬也可以，反正會回來的！能這樣嗎？這樣對經濟的影響非常巨大，這個波動我們很難承受。

　　盛松成還提到，中國當前的外匯儲備可以支持17個月的進口，而國際的警戒標準是3-4個月；中國外匯儲備是短期外債的2.8倍，高于國際的警戒標準（不低于1倍）。我們的外匯儲備足夠多，根本不存在所謂保儲備保匯率，或者是外匯儲備不夠的問題。

　　盛松成最后總結：目前我們穩匯率比匯率制度改革更重要，我說的穩并不是完全的穩定，而是不要太大的波動，這關系到國家現在經濟的穩定和發展。

　　2）Steen Jakobsen：人民幣會是來年最堅挺的貨幣

　　盛寶集團首席經濟學家、首席投資官Steen Jakobsen預測，人民幣會是來年最堅挺的貨幣，美聯儲不會再加息。“盛寶已經開始賣出美股，加倉中國股市。”

　　Steen Jakobsen表示，“我一直覺得全球最重要的央行是中國人民銀行，這個不是因為我現在在中國做演講?！敝袊呢泿耪攥F在是偏松的，明年的存款準備金率還會有兩到三次的降低，明年的財政政策也會比較寬松一些，現在的貨幣政策也會進一步提高人民幣的價值。

　　我覺得2019年走的最堅挺的貨幣應該是人民幣，可能會從現在的6.92甚至到6.6。

　　現在美國的貨幣政策已經出現了一定的鴿派的走勢，美元也會逐漸走弱，所以美元兌人民幣會有一個貶值。

　　3）屈慶：人民幣有一定的貶值壓力

　　華創證券資產管理總部總經理屈慶表示，人民幣有一定的貶值壓力，或者貶值的預期。

　　就像一個人，問題都寫在臉上。人民幣匯率是我臉上的表情，當我經濟有壓力、有風險的時候，我的臉色當然不好看。

　　屈慶認為明年一定會降準，央行降準更多的是為了填補流動性的缺口。在時間上其認為1、4、7、10月會降，因為處于交稅高峰期，如果不放錢的話，就會出現錢慌。

　　4）管濤：全球流動性收緊凸顯人民幣配置價值

　　外管局國際收支司前司長、CF40高級研究員管濤表示，對于“7”這一關鍵點位本身并無經濟含義，更多還是心理意義，保7破7均是有利有弊。

　　對政府而言，沒有無痛的匯率選擇，任何選擇都是取舍，要做經濟模型壓力測試，做好應對預案。

　　目前，美聯儲貨幣政策面臨兩難選擇，不僅要考慮全球經濟放緩、美國經濟減速，還要考慮新興市場的動蕩。

　　此外，其他主要央行也在面臨震蕩，貨幣政策普遍趨向正常化的情況下，全球流動性收緊，對明年的全球資產架構調整壓力都會加大。在管濤看來，這將凸顯人民幣資產的配置價值。

　　對于明年的匯率表現，管濤給出了三種預想：

　　1、基準情形：市場相信央行有意愿也有能力維護匯率穩定，市場不會主動攻擊這種貨幣；

　　2、好的情形：國內經濟企穩、經貿摩擦緩解、外部美元回調，人民幣匯率穩定有基本面支持，不排除重回震蕩升值；

　　3、差的情形：國內經濟下行、經貿爭端惡化、外部美元走強，人民幣匯率穩定面臨考驗。

　　股市1）張憶東：明年A股機會好于港股，但千萬不要追高

　　興業證券研究所副所長、全球首席策略分析師張憶東表示，明年A股機會好于港股，但千萬不要追高，追高會凍死。

　　2019年A股機會多于港股，2019年上半年美國有進一步走熊的風險，但是“小熊”，不是“大熊”，如果是“大熊”，那可能就會出現金融風險，但目前暫時沒看到出現大規模金融風險的情況。

　　美股走熊的情況下，與之相關性較弱的A股有望基于相對收益而被視為避風港，得到增持。

　　他還提示，千萬不要追高，追高會凍死，跌下來抱著憐憫心去買反而會獲得超額收益。2019年資本市場是一個重塑年，這個重塑年的一個最大的變量就是資金性質的變化，從一個窮錢、短錢開始走向富錢和長錢。

　　什么樣的資金決定了什么樣的市場。很多錢都是短錢，窮錢，有錢人的心態也是窮錢。

　　不要奢望追求暴利。我們過去的中國經濟是高增長的，大家習慣了暴利，沒有把心態回歸一個富人的心態，富人的心態是保值增值，他是考慮到風險調整之后的收益。

　　2）王慶：市場“最后一跌”可能已發生，未來上漲概率大于下跌

　　重陽投資總裁兼首席經濟學家王慶表示，市場“最后一跌”可能已經發生，未來上漲概率大于下跌。

　　壓制中國股市的兩大關鍵因素（緊信用+貿易摩擦）在四季度已經發生了方向性的轉變，如果美聯儲后續加息的次數和幅度出現調整，會打開中國的貨幣政策放松的空間，美元的支持力度得到減輕也會減緩人民幣的貶值壓力，從而提振投資者的風險偏好。

　　目前市場估值和投資者情緒已經到了較為極端的情形，A股主要指數當前的估值已經處于歷史低位。很多人現在看多不做多，等待最后一跌，這是市場共識預期。不過以往的經驗來看一致預期通常都錯了。

　　沒人知道什么時候是市場最后一跌，我們傾向于認為也許最后一跌已經發生了，未來上漲概率大于下跌。

　　原標題：關于房價、人民幣、股市……，這一次專家們講透了！

責任編輯：張恒星 SF142