新浪財(cái)經(jīng)訊 12月15日，由清華互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院與騰訊智慧房產(chǎn)主辦，清華經(jīng)管房地產(chǎn)協(xié)會(huì)協(xié)辦，以“數(shù)字經(jīng)濟(jì) 地產(chǎn)篇”為主題組織的清華地產(chǎn)金融峰會(huì)在京舉行。房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員、恒大研究院的副院長(zhǎng)夏磊出席本次峰會(huì)并發(fā)表了題為《2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展形勢(shì)和政策》的演講。

　　夏磊表示，中國目前面臨的是增速換檔的局面，目前的人均GDP是8800美金，正處于增速換擋的核心期。展望未來，城鎮(zhèn)化路達(dá)將到75%的水平，而從現(xiàn)在的58.5%的水平到75%水平，應(yīng)該還有至少15年的路可以走。

　　夏磊分析，日本1974年的時(shí)候城鎮(zhèn)化率75%，然后日本就發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫。到日本第二次發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候已經(jīng)是1991年了，當(dāng)時(shí)的城鎮(zhèn)化率只有77%，也就是說20年只增長(zhǎng)了一兩個(gè)點(diǎn)。當(dāng)時(shí)日本第一次石油危機(jī)之后，日本的CPI急劇攀升，導(dǎo)致很多居民從大城市回鄉(xiāng)居住，有逆城市化進(jìn)程。2000年突然間城鎮(zhèn)化率有大度提升，有70%多，而且2000年的時(shí)候日本面臨著行政區(qū)劃的調(diào)整，所以一下子從80%上升到91%。其認(rèn)為，城鎮(zhèn)化到75%，基本上屬于房地產(chǎn)的天花板。

　　以下為夏磊演講全文：

　　大家下午好！進(jìn)入到2018年底大家都很悲觀，為什么悲觀呢？我在想悲觀其實(shí)是來自于太聚焦于太短期的問題。實(shí)際上如果我們換一種視角，用長(zhǎng)期的視角去看短期，或者用國際視角看中國，其實(shí)很多問題都不是問題。

　　我今天演講的第一部分就準(zhǔn)備從很長(zhǎng)期的視角給大家分析一下我國房地產(chǎn)行業(yè)到底還有多大的市場(chǎng)空間。其實(shí)短期的問題也是有道理的，因?yàn)榻衲昝媾R著一個(gè)非常特殊的階段，這是一張非常著名的圖，這是當(dāng)時(shí)國研中心劉主任帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做出來的，就是我們中國目前處在什么樣的發(fā)展階段。大家可以看到，從1945年以后世界上有一百多個(gè)經(jīng)濟(jì)體開始了姿態(tài)各異經(jīng)濟(jì)發(fā)展的追逐，最后只有12個(gè)經(jīng)濟(jì)體從發(fā)展中國家到了發(fā)達(dá)國家，成功概率是12%。他們都面臨一個(gè)問題，人均GDP在1萬美金左右的時(shí)候經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度突然間下來，就是我們所說的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段的轉(zhuǎn)變。

　　我想我們中國目前面臨的就是增速換檔的局面，我們目前的人均GDP是8800美金，正處于增速換擋的核心期。這張圖讓我們看到所處的方位是增速換檔期，必須從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。我們第二個(gè)焦慮來自于今年的金融流動(dòng)性退潮，我們可以看到美國跟中國都是有金融周期的，什么是周期呢？周期就是有一系列相同的邏輯驅(qū)動(dòng)，而重復(fù)發(fā)生的事情。這個(gè)事情在美國發(fā)生，在中國也會(huì)發(fā)生。我們可以看到美國加杠桿就會(huì)有去杠桿，美國的兩次去杠桿都伴隨著危機(jī)，比如80年代有儲(chǔ)貸危機(jī)、2008年有次帶危機(jī)。中國已經(jīng)加了十年杠桿了，中國在2018年開始去杠桿，到現(xiàn)在穩(wěn)杠桿，可以說成功實(shí)現(xiàn)了去杠桿。但是今年去杠桿帶來的融資收縮、流動(dòng)性退潮引發(fā)了P2P爆雷、信用債違約、大股東股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)融資成本上升、股市下行。我們會(huì)知道這是短期的問題，但是決定這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)是長(zhǎng)期的問題。

　　研究房地產(chǎn)是看長(zhǎng)周期，我們認(rèn)為長(zhǎng)周期有七個(gè)因素決定的，第一個(gè)因素是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從1952年到2017年，66年GDP增長(zhǎng)了1217倍。我們的人均GDP目前跟美國相比，我們是8800美金，美國是將近6萬美金，日本是人均38000美金，所以人家的空間就是我們成長(zhǎng)的空間，美國能做到的，中國同樣能做到，而且能做的更好。

　　第二個(gè)因素是居民的收入水平。我們一直說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但是從1998年房改以來到2017年，全國人均可支配收入是從5425元增長(zhǎng)到36396元，這是增長(zhǎng)了571%。

　　第三個(gè)因素是城鎮(zhèn)化，有一個(gè)非常著名的諾瑟姆曲線。如果城鎮(zhèn)化率在30%以下的時(shí)候是城鎮(zhèn)化平穩(wěn)發(fā)展區(qū)，如果到了30%、70以下是加速發(fā)展區(qū)，過了70%是緩滯發(fā)展區(qū)。日本的兩次房地產(chǎn)泡沫，分別是1971和1991年都是發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過70%的階段。日本在城鎮(zhèn)化率沒有達(dá)到70%的時(shí)候，房地產(chǎn)是沒有若何問題的，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化是58.5%。58.5%的常住人口城鎮(zhèn)化相當(dāng)于1945年的日本、1910年的德國、1980年的韓國，所以從城鎮(zhèn)化的角度來說我們的空間還是非常大的。而且中國的人口遷移不僅僅是城鎮(zhèn)化這么簡(jiǎn)單，中國的人口遷移有幾個(gè)方向，因?yàn)橹袊耸窍嘈烹A層流動(dòng)，相信從農(nóng)村到縣城、從縣城到中小城市、從中小城市到省會(huì)城市、從大都市圈到大都市，這是生活品質(zhì)的提升，是社會(huì)地位的體現(xiàn)。

　　我們跟國際上對(duì)比了一下完成城鎮(zhèn)化率的時(shí)間，日本城鎮(zhèn)化率超過50%是1955年，美國超過70%是1970年，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是處于發(fā)達(dá)國家非常初級(jí)的階段。2017年日本的城鎮(zhèn)化達(dá)到91.5%，中國現(xiàn)在是58.5%，這個(gè)跟日本的空間還是很大的。

　　如果展望未來，我們的城鎮(zhèn)化路達(dá)到75%的水平，為什么會(huì)達(dá)到75%的水平？日本1974年的時(shí)候城鎮(zhèn)化率75%，然后日本就發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫。到日本第二次發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候已經(jīng)是1991年了，當(dāng)時(shí)的城鎮(zhèn)化率只有77%，也就是說20年只增長(zhǎng)了一兩個(gè)點(diǎn)，為什么呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本第一次石油危機(jī)之后，日本的CPI急劇攀升，導(dǎo)致很多居民從大城市回鄉(xiāng)居住，有逆城市化進(jìn)程。2000年突然間城鎮(zhèn)化率有大度提升，有70%多，而且2000年的時(shí)候日本面臨著行政區(qū)劃的調(diào)整，所以一下子從80%上升到91%，但是這個(gè)是沒有任何意義的，這種城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)是沒有意義的。我們認(rèn)為房地產(chǎn)到75%，基本上房地產(chǎn)的天花板。從我們現(xiàn)在的58.5%的水平到75%，我們應(yīng)該還有至少15年的路可以走。

　　第四個(gè)因素是人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。我們可以看到從1952年開始，中國的人口出生率有過一個(gè)六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著計(jì)劃生育政策，中國人口出生率是顯著下降的，這個(gè)是對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期來說不利的因素及但是我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，最近放開二胎了，生二胎的越來越多了，可能接下來會(huì)有放開三胎的政策，可能中國的人口出生率有顯著的逆轉(zhuǎn)。我們單獨(dú)研究了北京新生兒的數(shù)量，大家聽的最多的是北京的房?jī)r(jià)跌了，但是北京有一種房子是很堅(jiān)挺的，就是北京的學(xué)區(qū)房。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是在這個(gè)城市在這個(gè)國家地位的體現(xiàn)，我們?cè)诖蟾?008年、2007年的時(shí)候，我們那個(gè)時(shí)候沒有太多學(xué)區(qū)房的概念，為什么？我們可以從新生兒的數(shù)量去解釋這個(gè)問題。我們可以看到從2008年、2009年開始北京新生兒數(shù)量是逐年上升的。如果按照6歲是上學(xué)時(shí)間，可以看到出現(xiàn)學(xué)區(qū)房比較熱的詞大概是2007年加上6，也就是2013年之后學(xué)區(qū)房開始熱起來了。

　　就是因?yàn)橹氨本┬律鷥簲?shù)量不多，所以教育資源是完全可以滿足的。但是2008年、2009年之后隨著奧運(yùn)寶寶和各種寶寶的出生，北京的學(xué)區(qū)房突然間不夠用了，所以北京的新生兒數(shù)量推高了北京的學(xué)區(qū)房的價(jià)格。

　　還有一個(gè)長(zhǎng)周期因素是婚姻狀況的變更，很多專家說我們從2011年、2012年開始中國的結(jié)婚登記對(duì)數(shù)是下降的，就是結(jié)婚率的下降了，一般來說丈母娘的需求是很重要的需求。結(jié)婚對(duì)數(shù)下降了，那么對(duì)房地產(chǎn)需求就不那么高了。但是我們研究了結(jié)婚對(duì)數(shù)，也研究了離婚對(duì)數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)離婚率上升的更快，相比結(jié)婚，離婚是更大的剛需，很多離婚是沖著買房子進(jìn)行的。如果把結(jié)婚和離婚率加在一起，這個(gè)又是很正向的指標(biāo)。

　　還有一個(gè)正向指標(biāo)是家庭小型化，我們研究了1981年以來一系列的家庭數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)中國的家庭戶數(shù)在逐漸變小的。這在我們之間是會(huì)體會(huì)到的，我們一直說北京剛需，剛需難道就是一套房嗎？不是，在北京剛需是要三套房的，一套自己住，一套父母住，一套對(duì)方的父母住，三個(gè)房子才是一個(gè)幸福的家庭。這種家庭戶數(shù)的減少，也增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

　　還有一個(gè)長(zhǎng)周期因素是住房質(zhì)量的改善，我們發(fā)現(xiàn)在國家城鎮(zhèn)里面平房的比例有25%，而且專屋結(jié)構(gòu)是19%，而且有很多房子是不同時(shí)擁有廁所和廚房的。我們把中國的存量房的房齡和德國進(jìn)行比較，德國1949年大建設(shè)蓋的房子占到存量住房的46%，但是很多房子是不顯舊的。但是中國2000年以后，也就是房改以后住房大建設(shè)才到來，這個(gè)時(shí)候建的房子是占所有存量房源的61%，但是在中國仍然會(huì)見到很多的舊房子，因?yàn)橹袊淖》烤S修基金沒有得到合理使用。我們?cè)谫I房子的時(shí)候都會(huì)交一筆資金，但是這個(gè)資金的使用是有嚴(yán)格規(guī)定的，比如說所有住戶百分之百同意。現(xiàn)在北京就面臨著這么一個(gè)問題，可能很多老樓去修一下屋頂，但是一樓不同意了，一樓說屋頂漏跟我有什么關(guān)系。或者需要增補(bǔ)一個(gè)電梯，但是一樓又不同意了，這個(gè)樓沒有電梯一樓是很好的選擇，如果有電梯是僅次于頂樓不好出手的樓。因?yàn)橘|(zhì)量問題如果沒有得到很好的維護(hù)，雖然存量房在近20年建成的比較多，但是有面臨大量質(zhì)量改善的問題。

　　中國行業(yè)有多大的空間呢？這里面有幾個(gè)因素，第一是城鎮(zhèn)人口的增加，第二是住房面積的改善，第三是城市更新。基于這三個(gè)需求，未來的三年是有非常強(qiáng)有力的支撐，這種自住需求每年有14億平。當(dāng)年2013年時(shí)商品房賣到13億平，很多專家說這是歷史的大頂了，大家今年賣到17億平。即使沒有任何政策的刺激和投資、投機(jī)性需求，自住性需求每年都有14億平。

　　我們也研究了房地產(chǎn)是不是進(jìn)入了存量時(shí)代，我們給了一個(gè)指標(biāo)是如果你當(dāng)年的二手房交易占到全部二手房加新房交易的50%以上，那么我們定義你這個(gè)城市就進(jìn)入了存量時(shí)代。目前有五個(gè)城市進(jìn)入了存量時(shí)代，這五個(gè)城市是北京、上海、廈門、深圳和大連。這五個(gè)城市房地產(chǎn)有很有趣的發(fā)展規(guī)律，比如北京2012年有拿地高峰，2013年新高峰峰值就到了，2015年竣工的峰值就到了，同年2015年也是北京銷售的峰值。

　　講完開發(fā)和二手房存量的市場(chǎng)，其實(shí)圍繞著整個(gè)房地產(chǎn)，圍繞著住宅的主業(yè)還有更多多元化的選擇，比如基于租賃的長(zhǎng)租公寓，基于產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，比如基于政策的特色小鎮(zhèn)、特色小城鎮(zhèn)，比如基于服務(wù)的物業(yè)改造、物業(yè)管理和智慧社區(qū)，房地產(chǎn)是非常多樣化，產(chǎn)值非常高，而且是有很多事情可做的地方。2015年我還在券商，當(dāng)時(shí)很多的證券分析師都在鼓勵(lì)房企去轉(zhuǎn)型，比如轉(zhuǎn)型體育、醫(yī)美，給了很多邏輯。但是產(chǎn)業(yè)和資本的邏輯是不一樣的，資本追求邊際，邊際追且的是估值套利，如果是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給你10倍估值，如果是靠體育的概念可能給30倍，資本玩的是這種游戲。但是對(duì)于房企來說需要老老實(shí)實(shí)做事情，從2015年到2018年三年過去了，可以看到很多房企因?yàn)椴磺‘?dāng)轉(zhuǎn)型都走上了不歸路。特別是民營(yíng)企業(yè)，不僅僅是房企了，出問題第一是不聚焦主業(yè)，第二是加了過多的杠桿。當(dāng)時(shí)很多人問我，你為什么不推薦房企轉(zhuǎn)型？我說不轉(zhuǎn)型會(huì)死，轉(zhuǎn)型死的更快，因?yàn)檗D(zhuǎn)型會(huì)消耗大量現(xiàn)金流到不熟悉的領(lǐng)域。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅在開發(fā)，在租賃、地產(chǎn)后服務(wù)業(yè)有很多實(shí)行可以做，我覺得經(jīng)管未來也會(huì)給很多房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)更多的人才，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)真的是太大了。

　　剛才用數(shù)字熟悉了現(xiàn)在房地產(chǎn)是什么樣子，我們?cè)倏匆幌履壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)趨勢(shì)，這三個(gè)趨勢(shì)目前也是非常清楚了。第一個(gè)行業(yè)集中度提升速度非常之快，前十大房企2015年市場(chǎng)份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到28.3%，我們預(yù)計(jì)前十大房企今年的全年銷售份額可以達(dá)到30%。為什么集中度會(huì)提高這么快呢？因?yàn)楝F(xiàn)在拿地門檻太高了，動(dòng)不動(dòng)一塊地是10億、20億，小房企沒有辦法和沒有能力去拿地。而且區(qū)域市場(chǎng)分化非常大，如果只有兩三個(gè)項(xiàng)目，兩三個(gè)項(xiàng)目布局不夠好，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，哪一個(gè)小房企就會(huì)出風(fēng)險(xiǎn)，今年已經(jīng)有小房企出風(fēng)險(xiǎn)了。但是對(duì)大房企來說，布局的城市多，有一千個(gè)項(xiàng)目，如果有兩三個(gè)項(xiàng)目出問題，大不了虧本甩賣就好了，但是對(duì)整個(gè)盤子不會(huì)有什么影響。

　　今年去杠桿是去誰的杠桿，其實(shí)去的是房企和房地產(chǎn)公司、政府的杠桿，但是房企的杠桿，大家知道銀行是最喜歡放錢給房地產(chǎn)企業(yè)的。我曾經(jīng)聽銀行說過，如果這個(gè)錢不給房地產(chǎn)企業(yè)，任何一家企業(yè)拿這個(gè)錢是會(huì)死掉的，因?yàn)槲业娜谫Y成本很高。但是就是為了爭(zhēng)取這些投向房地產(chǎn)的融資，大家的競(jìng)爭(zhēng)力又不一樣。你看很多房企現(xiàn)在都想拼規(guī)模，現(xiàn)在最焦慮的房企就是50名開外的房企。為什么？我們可以看到從2015年到2018年，后五十的房企，同51到125的房企融資占比從15%迅速降到8%。前十大房企從38%上升到45%，也就是說在融資收緊的大環(huán)境下，大房企雖然也感覺到了壓力，但是整個(gè)感覺比小房企好的多。很多銀行有融資白名單，你是排名前50的房企，我才能夠給你貸款。如果是50名以外的就不能貸款了，如果不能帶跨的話，那很多房企只能投向非標(biāo)產(chǎn)品融資。但是非標(biāo)今年受資管新制很大，所以小房企掙扎是很劇烈的，你沒有錢就沒有辦法拿地，沒有辦法拿地以后就沒有辦法拿到市場(chǎng)份額，所以行業(yè)的集中度因?yàn)榻衲耆谫Y的收緊，因?yàn)橥恋啬玫亻T檻收高，越來越向大房企集中。

　　美國前十大房企基本占到28.3%，但是香港沒有親十大房企，香港大的房企市場(chǎng)份額還是比較高的，我們認(rèn)為中國大陸是前十大房企到30%的水平。這是第一個(gè)趨勢(shì)，行業(yè)集中度快速提高，過去我們講供給側(cè)改革，其實(shí)房企在過去三十年也是精力了一個(gè)非常顯著的供給側(cè)改革。

　　第二個(gè)明顯的趨勢(shì)就是消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)有不同的點(diǎn)，第一個(gè)點(diǎn)是購房觀念升級(jí)，在1998年之前大家都沒有買房子的概念，大家對(duì)住房消費(fèi)是買公房，單位能配銷就不錯(cuò)了。1998年是鼓勵(lì)買商品房，大家從買公房過度到買商品房。到了21世紀(jì)才有買品質(zhì)住宅的概念。

　　第二個(gè)消費(fèi)升級(jí)是體現(xiàn)在消費(fèi)的區(qū)域升級(jí)，就是城市之間的。我們知道現(xiàn)在三四線貢獻(xiàn)了全國占商品房68%的銷售。為什么三四線賣這么多呢？以前很多農(nóng)村打工的人以前回家是蓋房子。我們?cè)?014年之前都說打工的把錢拿回老家去買房子，平時(shí)在城里住老鼠窩，老鼠在你家住你的新房子。后來存在撤村，后來人希望在縣城使孩子接受教育，所以返鄉(xiāng)人基本上去縣城買房子。這種消費(fèi)升級(jí)導(dǎo)致農(nóng)村人想去縣城買房子，縣城想去地級(jí)市買房子，地級(jí)市想去省會(huì)城市買房子，省會(huì)城市的人想去一線城市人買房子，這就是中國不甘心的人口流動(dòng)的方向。

　　在城市內(nèi)部也有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，我們知道過去三年有一個(gè)關(guān)鍵詞是棚改，大家都在想為什么要搞棚改呢？其實(shí)在六年之前中國是建了很多新城的，就是對(duì)于三四線城市來說，現(xiàn)在每個(gè)城市都是1+1模式，就是一個(gè)老城區(qū)，一個(gè)新城區(qū)。大家住慣了老城區(qū)，是不愿意搬到新城區(qū)，所以政府先把自己當(dāng)?shù)氐氖形姓透鞣N學(xué)校、教育資源、醫(yī)療資源遷到新城去。這個(gè)時(shí)候在老城有需求的居民想去新城買房子，而且政府過去三年啟動(dòng)了棚改，搞棚改就是拆老城區(qū)的房子。你沒有買房需求，拆了房子就有買房需修了。在城市內(nèi)部，現(xiàn)在大家都是保留老城區(qū)的舊宅，然后到新城買房子。

　　品質(zhì)的需求可能有珍貴樹種、率地、塑膠跑道是更有品質(zhì)的生活，而且這種升級(jí)在三四線是更常見的。我們?cè)诒本┵I房子，很少問哪個(gè)開發(fā)商，我們?cè)诒本┵I房子會(huì)想我在二環(huán)買，還是在三環(huán)買，在東二環(huán)還是在西二環(huán)買。大家在三四線城市比較小，也就對(duì)開發(fā)商比較看重。老舊小區(qū)以前當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商沒有見過大世面，蓋的房子都是沒有社區(qū)，就是一個(gè)房子，就是一個(gè)樓。但是大的開發(fā)商到了之后，會(huì)給他們一種不一樣的深入方式。你到三四線發(fā)現(xiàn)路上跑的好車比北京還多，房子也是這樣的。在三四線房子是一個(gè)人的社會(huì)身份的象征，就像你買個(gè)包一樣，人家問你住在哪個(gè)小區(qū)，如果說住在老城區(qū)某某小區(qū)，人家會(huì)覺得你中道沒落了，當(dāng)年可能海航，現(xiàn)在發(fā)展不一樣了。比如住萬科小區(qū)、恒大的小區(qū)，覺得是搬了新家，是不一樣的生活。消費(fèi)升級(jí)不僅僅是購房面積的提高，更是擇鄰而居的消費(fèi)升級(jí)。

　　這些也包括建筑品質(zhì)的升級(jí)，很多老房子不管做怎么樣的暖氣，保溫效果是不行的，因?yàn)楝F(xiàn)在的保溫墻體跟傳統(tǒng)的墻體是不一樣的。現(xiàn)在很多的科技讓建筑品質(zhì)更加讓人生活的很舒服。

　　房地產(chǎn)第三個(gè)趨勢(shì)就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)是從2017年開始的，這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，以后市場(chǎng)上不僅僅有商品房，像北京有公有產(chǎn)權(quán)房，上海有租賃房，這都是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)供給模式的調(diào)整，這點(diǎn)是學(xué)新加坡。新加坡是提供了新加坡人82%的需求，只有18%的新加坡人是住在純商品房里面。北京推出公有產(chǎn)權(quán)房跟上海推出租賃房之后，對(duì)北京和上海市場(chǎng)是很大的逆轉(zhuǎn)。我舉一個(gè)上海的例子，上海2017年開始供地，租賃房供地占31%。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年年底開始降溫，今年已經(jīng)是熊市熊了一年了，很多上海的房子降幅都有百分之十幾、百分之二十了，為什么呢？上海供了很多的租賃房用地。我把租賃房稱為每個(gè)區(qū)域的定海神針，以前是低價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上市的模式。比如靜安有一塊地，周圍房子是8萬，當(dāng)天拍地到10萬，當(dāng)你拍完10萬的那一晚上，周圍二手房的房東都悄悄把價(jià)格調(diào)到12萬，再拍地價(jià)格就是12萬。以前上海一直是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、房?jī)r(jià)推動(dòng)地價(jià)螺旋上漲的模式。

　　但是推租賃房，周圍是8萬塊錢，我拍出來之后是8000，馬上就把周圍二手房業(yè)主的預(yù)期全部都打消了。而且推出8000的地之后給國有房企做，我提供租賃房，戶型是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整的。8000得租賃房拿市場(chǎng)化租金租出去，給周圍業(yè)主心理暗示是這個(gè)地方將來供給增多了，所以將來提高房租、售價(jià)也是不可能的，所以上海市有很明顯的效果。北京的共有產(chǎn)權(quán)房是很好的嘗試，北京雖然有所下行，但是已經(jīng)形成了非常好的市場(chǎng)。為什么呢？北京現(xiàn)在3萬到12萬是全譜系的市場(chǎng)，從3萬到12萬的房子都有，這是怎么做到的？北京現(xiàn)在推的是共有產(chǎn)權(quán)房，如果這個(gè)地方的賣地，以前要賣商品房賣出6萬，現(xiàn)在政府在出讓的時(shí)候就把50%的產(chǎn)權(quán)拿走，將來這個(gè)房子是你的，但是你的產(chǎn)權(quán)是跟政府共同享有的，我們是一半一半的產(chǎn)權(quán)，那么你付房?jī)r(jià)的時(shí)候只付一半的房?jī)r(jià)。好處在于降低了門檻，但是你只享有一半的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于自住的業(yè)主來說是一個(gè)非常好的事情。但是如果想享受增值收益也只能享受到一半，所以北京目前共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的是全價(jià)格、全序列的市場(chǎng)。

　　北京、上海是試點(diǎn)的，如果北京、上海做的好在全國都會(huì)推廣這種模式，所以第三個(gè)趨勢(shì)也很明顯，以后不是商品房為主的市場(chǎng)了，是有商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房大家一起參與，政府要參與的市場(chǎng)格局。

　　最后我們展望一下2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)我在想悲觀總是一個(gè)短期的事情，2014年的時(shí)候我記得當(dāng)時(shí)我還在住建部工作，我記得我們當(dāng)時(shí)非常焦慮于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行。2018年，我覺得現(xiàn)在又開始擔(dān)心房地產(chǎn)下行了。我們經(jīng)過四年的調(diào)控，我們整個(gè)房地產(chǎn)已經(jīng)走到了比較平穩(wěn)的水平了，泡沫基本上踩的比較實(shí)了。今后的一個(gè)政策方向其實(shí)就是三個(gè)，一個(gè)是穩(wěn)房?jī)r(jià)，一個(gè)穩(wěn)預(yù)期，一個(gè)是防風(fēng)險(xiǎn)。把房?jī)r(jià)炒高，一年翻一倍一定不是好事情，這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力一定有明顯的削弱。今年的二線城市展開搶人大戰(zhàn)，現(xiàn)在都在說二線城市里面西安是非常有前途的，因?yàn)槟軌蚪o人才敞開了落戶。對(duì)于一線城市來說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較穩(wěn)定了，北京的常住人口已經(jīng)下到2171了。未來整個(gè)房?jī)r(jià)是穩(wěn)的方向，任何人再寄托于靠房子一夜暴富，只去投機(jī)，不去勤勞工作，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。

　　政策上怎么做到這三件事情呢？穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期還是靠制度建設(shè)，我們不要短期調(diào)控，我們要長(zhǎng)效機(jī)制。其實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制不是靈丹妙藥，我認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制其實(shí)是把整個(gè)短期調(diào)控的精華固定下去。我們講房地產(chǎn)有個(gè)框架是長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。長(zhǎng)期來說，我們?nèi)パ芯咳丝诔擎?zhèn)化，中國的房地產(chǎn)還有很大的空間。那對(duì)于中期，我們通過調(diào)整住房的供應(yīng)去供地、去滿足需求。但是短期最重要的事情，就是不猛攻再通過金融政策的頻繁表征，把市場(chǎng)變得非常波動(dòng)。我認(rèn)為明年我們穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，還要靠我們把一些好的做法落實(shí)下來的長(zhǎng)效機(jī)制去堅(jiān)持。

　　經(jīng)過1998年房改以來，經(jīng)過二十年的探索，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控手段已經(jīng)非常全面了，我們有地政策，還有基于財(cái)稅、住房保障、市場(chǎng)管理等等，這是非常全面的政策手段工具箱了。我相信政府是有能力把房地產(chǎn)市場(chǎng)去管好的。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)有點(diǎn)像2014年初，但是現(xiàn)在比2014年初其實(shí)政策的調(diào)控手段更多、更嚴(yán)格，我們可以做一個(gè)判斷就是政策已經(jīng)到了最緊的時(shí)候了。但是你要期望一下子放松也不可能的，因?yàn)槿绻叻潘傻脑挘覀冇忠M(jìn)入2014年以來螺旋，就是放松、收緊、收緊再放松，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就永無安寧之日。我們相信地方政府以后會(huì)有更多的手段去進(jìn)行調(diào)整，因城施策是很好的方式要加持下來。我們對(duì)于市場(chǎng)的看法是2019年市場(chǎng)是平穩(wěn)的、區(qū)域是分化的，一線會(huì)有正向的增長(zhǎng)，二線和三四線略有下調(diào)，整個(gè)銷售面積肯定比2018年要低一點(diǎn)，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平。

　　總的來說，我對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有信心。只有我們經(jīng)濟(jì)好了，只有我們的房地產(chǎn)好了，大家才有就業(yè)崗位，才有美好的生活。最后還想說一句，到年底了很多人有憤青的思想，在探討社會(huì)是向左還是向右走的問題，在我心里社會(huì)不是向左和右，而社會(huì)是向前發(fā)展的。我們相信明天是未知數(shù)，未知數(shù)可能是美好，可能是不確定性，但是不確定性不要讓你恐慌，要讓你對(duì)未來充滿希望，謝謝！

責(zé)任編輯：張譯文