新浪財經訊 12月15日，由清華互聯網產業研究院與騰訊智慧房產主辦，清華經管房地產協會協辦，以“數字經濟 地產篇”為主題組織的清華地產金融峰會在京舉行。中國指數研究院院長莫天全出席本次峰會并發表了題為《房地產去杠桿與投資結構優化》的演講。

　　莫天全表示，中國房地產市場是政策市場，不是純粹的市場推動的行業，短期的調控政策很重要。他預測2019年房地產市場，商品房銷售面積下降7%到5%，商品房銷售價格下降3.3%到1.3%，房地產開發投資額是3.7%到5.7%，房屋新開工面積是4.6%到6.6%。

　　談及二手房市場，莫天全指出，二手房市場太大，國家調控、打擊、規范的力度也非常大，經紀公司變化也非常大。處于壟斷地位像鏈家一些大的公司，特別是在北京占了60%、70%的市場份額的狀態，對于一個市場也是危險的。基本上價格是一家公司說了算，對市場發展是有問題的。

　　以下為莫天全演講全文：

　　我就談一談對中國指數研究院做的研究，我也參與了很多研究，所以我今天主要交流的是中國指數研究的研究成果。

　　第一個方面是政策，我們總的判斷是政策是在持續的，但是趨勢是往寬松的方面在走。從2016年的國慶節，在兩年多以前中國房地產開始新的一輪調控，調控也來的特別突然。因為國慶節前幾個月還不同，突然一下子掉頭嚴控。在我的房地產經驗當中，這次的調控是持續時間最長的一次，兩年多沒有改變過，而且一輪比一輪還緊。但是一直到2018年，在兩三個月還是非常緊的，但是最近從10月份到11月份，包括10月份政治局的會議到12月份剛剛開的政治局會議都是沒有提“房地產”這三個字的。我們很顯然看到，雖然說政策沒有松，好像不持續了。但是我們看到不再去更嚴地去出新的政策，特別是強調我們調控的政策，應該說趨勢是寬松的。

　　說這個政策主要的目的，實際上是控制房價。控制房價從需求方面控制房價，還有從供給側方面控制房價。需求側的政策是限購、限售、限貸，哪怕你有購買力也不讓你買了，這是限購。供給側方面是增加土地的供應，拍賣環節更多是針對性在銷售環節進行控制，還有針對存項放、新房和限價，這些政策是從需求和供給兩個方面來控制。

　　中國房地產市場是政策市場，不是純粹的市場推動的行業。短期的調控政策很重要，我們一直是在短期調控的。大家一直呼吁長效機制，我自己覺得長效機制是不存在的，因為永遠有一個經濟規律是長效，但是市場是短期調控來實現。短期調控政策的趨勢是進入平穩期，收緊趨勢并沒有大的變化，相關政策微調是很大的，就是從現在往后走到2019年，這個我們就不細談了。

　　長效機制談了很長時間，從未來的趨勢來看還是以推進住房公益體系的結構性改革為著力談談長效機制，在這個基礎之上構建住房制度的新格局。一方面是結合實際的調整供應總量，優化存量和配置。另外一方面是結合自身發展，有針對性差異化調整住房結構，增加保障住房，大幅度提升增加租賃住房，長效機制是從這兩個基本思路和基本思考來建設長效機制。

　　住建部是明確加快制訂實施住房發展規劃，而且現在都有時間表的，今年年底之前一二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃。與其說是長效機制，更多的是中期的政策。

　　下面談談價格，我們發布了中指百城價格指數，從中央的決策機構到各個城市等等全部使用這個指數。我們看看11月份的數據，中指百城價格的環比還是在漲的，漲了25個月，但是漲幅是在25個月當中，25個月之前漲幅是超過1%，25個月連續漲幅是1%以內。11月下跌城市是增多的，實際上百城新建是在上漲的。調控以后，價格是趨溫的，11月百城新建住宅均價環比幾乎沒有上漲，0.27%，同比漲了5.22%。11月本身有31個城市，我們監控的一百個城市31個城市的環比是出現下跌的，下跌的城市數量較10月份增加了12個，我們看到還是向緩和的狀態轉化。

　　各個城市累計的漲幅比去年同期是收窄，這個趨勢是得到了控制。三四線城市的回落漲幅是最顯著的，這上面有一些小的數字，我們對珠三角、環渤海、長三角、西北、東北、中部、西南的城市，對過去差不多8年以來的指數或房地產價格監控。珠三角2011年4.95%，2012年是下滑，2014年是下滑，2016年是22%的增長，我們都是感受到了。但是到今年下降到了3.78%，至少前11個月看到房地產市場確實是在回落，這個回落也是我們各方面政策調控到現在持續性的情況下，包括滯后效應造成的。

　　2017年下來，在過去兩年我們看到2017年以來累計漲幅最大的是洛陽，差不多50%。然后是紹興45%。但是看看2018年前9個城市最快的是貴陽18%多，北海也是18%多。大的趨勢用房價來說，這是我們看到的市場趨勢。

　　成交量，重點城市的總體成交規模是趨于穩定，11月成交環比回升比較快。重點城市前11個月成交面積比去年同期沒有什么增長，1.6%的增長，我們可以說是持平的。但是11月，過去單月一個月環比增長了13.7%，同比增長17.1%，說明市場經過一段時間的調整期，在比較短的過程當中開始至少11月份出現好的成交量的體現。各線城市整體的成交面積同比變化也是比較環合，一線城市11月是同比增長了3.2%，還不錯，因為平均1%多。11月份同比增長了23.4%，這比今年前十個月的量級都不一樣。二線城市同比增長是3.0%，但是11月達到12.8%。三線城市同比下降了2.3%，但是11月份同比增長了28.4%，這是從一二三線城市的成交量來看。

　　二手房，我們追蹤二手房的情況沒有像新房那兒全面，但是追求了十個大的城市。這些大部分城市的二手房交易量超越了新房的交易量，十個大的城市當中二手房交割壓力比較大，但是整體成交的規模持平，累計上漲在1%之內，0.72%的范圍，可以說沒有上漲。但是前十個月的成交量同比是2.45%，應該來說算是比較平穩的狀況。

　　土地市場，各類用地，住宅用地供求規模保持增長，11月份各類用地成交是在下降的。我們追蹤300個城市推出來的土地，11月份同比去年是漲了6.2%，環比也增長了。前11個月累計同比是比較可觀了，漲了25.4%，這是在過去11個月中在供給側方面下了力度。成交方面，11月份同比是下降6%，環比下降了15.1%。但是前11個月的累計，推出成交土地同比上漲了17.8%，這個幅度還是比較大的。

　　我們看到前11個月，各類用地加起來樓面價同比下降了差不多10%，溢價率是14.2%。同比溢價率是4%，所以土地市場并不是那么熱。住宅用地同比也是下降的，下降了2%，溢價率是16.1%。但是看11月單月，當月所有的用地加在一起下降了12.8%，住宅下降是5%。

　　一線城市土地量量價降幅在縮短，三四線城市緩慢在降溫，也就是下行的趨勢是一樣的，但是一二三線城市還有點不太一樣。我們看到前十一個月的累計，一線城市的成交面積、出讓金、成交樓面價都在下滑，二線城市成交面積、出讓金是上升的，沒有下滑，成交樓面價是下降的。但是三四線城市都是上升的。鄭州、菏澤、武漢成交體量交大。

　　大家關心另外的土地市場是土地流拍的情況，今年以來數量在繼續上升，新一輪的流拍高峰已經差不多了。上面的圖是從2010年到2018年11個月300城住宅用地流拍第快總規劃建筑面積，今年至少相對前面四五年是比較高的。前11個月流拍的地塊是2017年全年的2.6倍。宗數在總推出中占比達7.6%，其中11月流拍差不多總宗數占7%。過去從201年開始三次流拍的高峰期，都伴隨著房地產市場行情的調整以及企業資金壓力的增加。至少我們的主管政府在考慮這些事情，也是感覺到行業的壓力。

　　原因追蹤，土地出讓條件比較嚴苛，有各種各樣的條件。另外是推出樓面價偏高，成為影響房企拿地決策的主要因素。

　　剛才是用一些數據和一些小結總結了一下2018年房地產市場的情況。2019年，我們看到有一個預測，我們有一個模型已經運行了十多年了，用模型來預測房地產市場可以提供各種各樣的數字，從經濟、收入和政策、貨幣、資金、城鎮人口等等方面的因素，通過房地產的經濟模型對未來的商品房的銷售面積、商品房價格和房地產開發投資、新開工面積等等方面做一個預測。當中已經有6個模塊、22個方程，用了20年的歷史數據、60多項指標，再加說大數據后臺的支持，對下一個年度或未來的指標進行預測。

　　2019年整個情況，整個市場規模是在回落，價格是在調整，新開工投資中低速增長。在目前情況下有四個假設，第一個假設是宏觀經濟平穩發展；假設2是城鎮化穩步推進，城鎮化率提升至60.5%；假設3是貨幣政策穩健，M2增速提升至8.5%，房地產信貸仍定向趨緊；假設4是堅定調控目標不放松，樓市環境繼續嚴控。

　　我們對2019年的預測，商品房銷售面積下降7%到5%，商品房銷售價格下降3.3%到1.3%，房地產開發投資額是3.7%到5.7%，房屋新開工面積是4.6%到6.6%。這是我們對2019年的判斷。

　　上面花了一點時間對2018年房地產市場的情況做了一個小結，2019年根據模型有一個數字來做一個交流。現在稍微轉換一下話題，也就是二手房市場比較熱鬧，而且越來越熱繞，經紀行業也很熱鬧。下面是一些非常初步的想法供大家思考。

　　我們談二手房市場，因為市場太大有時候不太好。今年在會上是談十年以后二手房市場到底是什么樣的市場，國家調控、打擊、規范的力度也非常大，經紀公司變化也非常大，各方面市場份額有非常高的處于壟斷地位像鏈家一些大的公司，特別是在北京我聽說占了60%、70%的市場份額。這樣的一個狀態，對于一個市場也是危險的，基本上價格是一家公司說了算，這是對市場發展是有問題的。

　　現在我們講講十年以后，隨著剛才朱巖老師說的互聯網數據的發展，包括區塊鏈的發展，實際上這些東西會推動整個行業的變化，而且這個變化會變化非常快的，快的連我們自己都預測不到。我們談十年以后，也是2019年的預測很難，十年以后更難了。我們看看二手房的市場中介服務十年以后是50%，直接交易占到50%，為什么？還是因為市場更透明。為什么心里需要中介呢？因為不透明。如果數據發展、互聯網發展、大數據發展讓數據更透明的話，實際上不需要人在中間撮合，或者他們的作用會越來越第，我們預計十年以后真正需要中介服務的也就是50%的市場，還有50%的市場基本上是自己可以完成。這種苗頭和這種趨勢已經出現了。

　　經紀公司以后十年也會分為兩類，第一類是綜合服務商，就是為你解決所有的問題和疑難雜癥，這塊還有50%的市場。第二是大部分的交易要靠有限服務商，他不需要那么多的服務，有可能某個環節需要服務。

　　從經紀公司的角度來說，全國會留下三五家大的品牌公司，但是每一個城市自己有可能還有20家自己當地的經紀公司，每個城市基本的格局是這樣的，不會像現在太多的經紀公司。但是很多的經紀人是加入這些經紀公司，獨立經紀人占到所有經紀的50%。獨立的經紀人是全部加盟全國品牌的服務商，這是一種趨勢。經紀人數量將比現在減少一半，效率在提高，我們不需要那么多的經紀人。經紀人的素質也會大大提高，現在經紀人有可能一半以上至少是高中以下，但是十年以后有2/3的人是大學本科畢業以上。

　　交易的效率，現在一個交易有可能需要三個月，但是十年以后可以節省123的時間。未來有可能綜合服務商經紀人每個月至少成交一單，有限服務商經紀人每月成交五單，這也是有效率的大大提高。傭金費用，現在房價越來越高，傭金也越來越高。但是對于綜合服務商他們應該有一個高的收費，3%、5%都不過分，有可能是相當復雜。對于相當一部分的有限服務商的傭金可能是1%，隨著房價的提高，他并不需要太多的服務費，傭金是有不同的傭金水平。

　　十年以后交易過戶中心應該是不存在了，現在每次去過戶，交易服務中心是跟醫院一樣的排隊、拿號，但是十年以后真的就不存在了。北京、上海已經下放到社區中心，將來可能在網上全解決了。評估公司，這一點對評估行業比較殘酷，評估公司可能不存在了，在網上去查就行了。經紀人現在周末和平時會在每個小區門口守著，我相信也用不了十年就會消失。我們有時候說談現在、談一年、兩年很難談，但是出去想的稍微遠一點，有可能對行業的發展和整個布局還有一些指導性的意義。

　　大數據、人工智能、區塊鏈所有的事情都是在推動這個行業，作為產業研究院應該要好好研究一下房地產行業是怎么變化的。有時候變化來臨了才去想、才感覺到的話已經太晚了，我自己感覺未來十年大數據、人工智能、區塊鏈真的會對這個行業帶來巨大的變化。

責任編輯：張譯文