買100平方米得70平方米：住房公攤面積七大亂象

　　畢子甲、趙卓悅、王優(yōu)玲、李倩薇、鄭鈞天、王存福/新華每日電訊

　　在當(dāng)前全國房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

　　部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

　　新華每日電訊記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房公攤面積主要有以下幾個(gè)方面的“貓膩”引發(fā)群眾不滿：

　　公攤計(jì)入精裝修成售房“潛規(guī)則”。“均價(jià)6萬至6.2萬元/平方米，含精裝修費(fèi)用。”8月底，面對(duì)記者關(guān)于北京豐臺(tái)區(qū)某新樓盤的咨詢，銷售人員十分肯定地表示，“公攤部分也計(jì)入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”

　　風(fēng)井、管道井、設(shè)備間……這些公共設(shè)施也要收取精裝費(fèi)？近兩年來，四川成都、湖北武漢、湖南長(zhǎng)沙、陜西西安、江蘇南京等多地業(yè)主由于不滿公攤面積計(jì)入精裝修費(fèi)用的“潛規(guī)則”而進(jìn)行維權(quán)，相關(guān)視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。

　　相關(guān)維權(quán)行為引起地方房管部門關(guān)注。成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)開發(fā)處副處長(zhǎng)何學(xué)軍認(rèn)為，“公攤納入精裝修計(jì)價(jià)”的說法存在誤讀，實(shí)際是開發(fā)商確定裝修總價(jià)后倒推出的單價(jià)，但因購房合同多按建筑面積計(jì)價(jià)，因而看起來公攤部分也均擔(dān)了價(jià)格。

　　東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎則認(rèn)為，維權(quán)的背后是購房者對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨，“里面復(fù)雜的買賣、成本計(jì)價(jià)方式，老百姓一般弄不明白。”

　　公攤面積計(jì)算“水太深”。據(jù)媒體報(bào)道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗(yàn)收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對(duì)業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對(duì)公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

　　廣東省惠州市房屋測(cè)繪所吳永輝說，實(shí)際操作中，公攤面積成為買房中最不透明的一項(xiàng)，一些房地產(chǎn)商借機(jī)欺詐，面積計(jì)算問題成為業(yè)主與開發(fā)商的矛盾焦點(diǎn)。

　　新華每日電訊記者調(diào)研了解到，國際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對(duì)此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任樓建波表示，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》提到的公攤面積計(jì)算方式在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中無相應(yīng)體現(xiàn)，致使國內(nèi)報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工每個(gè)環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤?cè)绾斡?jì)算，只能等著房子蓋出來，測(cè)繪部門最終來測(cè)公攤大小，導(dǎo)致出現(xiàn)不少亂象。

　　至于公攤測(cè)繪里的“貓膩”，吳永輝表示，測(cè)繪單位一般按照“誰使用，誰分?jǐn)偂痹瓌t計(jì)算公攤面積，基本交由開發(fā)商指認(rèn)，而業(yè)主不具備專業(yè)知識(shí)，雙方信息嚴(yán)重不對(duì)等。

　　樓建波說，2017年以來，各地房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步放開，測(cè)繪企業(yè)迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力與開發(fā)商相互勾結(jié)的“貓膩”可能增多。

　　公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說，事實(shí)上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。

　　艾振強(qiáng)說，沒有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實(shí)際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開發(fā)商甚至將獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入公攤面積。

　　盡管如此“公攤”并不合規(guī)，但現(xiàn)實(shí)中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，國內(nèi)對(duì)于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范，基本靠經(jīng)驗(yàn)，亟須予以規(guī)范。

　　公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場(chǎng)、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

　　“小區(qū)游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)……本該歸業(yè)主集體所有，如今被開發(fā)商長(zhǎng)期侵占。”北京蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主抱怨，開發(fā)商通過侵占、轉(zhuǎn)移業(yè)主權(quán)益獲利五六百萬元，卻從未公布資金去向。

　　有關(guān)公攤面積收益，海南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)林詩輝認(rèn)為，按道理應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)管理或用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)、住宅維修基金等，但實(shí)際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開發(fā)商或物業(yè)中飽私囊，“成為一筆糊涂賬。”

　　公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

　　嚴(yán)榮、萬科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)吳劍俠等認(rèn)為，物業(yè)管理是公區(qū)管理，計(jì)費(fèi)時(shí)納入公攤面積“還算說得過去”，但是，供暖費(fèi)等費(fèi)用收取時(shí)也按公攤面積計(jì)算，則實(shí)在沒有道理，因?yàn)楣珨偫锘緵]有供暖設(shè)備。

　　至于房產(chǎn)交易稅等其他支出，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從公攤面積角度看，確實(shí)不應(yīng)重復(fù)收繳此類稅費(fèi)，建議未來房產(chǎn)交易稅費(fèi)、供暖費(fèi)等統(tǒng)一按照套內(nèi)面積收取。

　　房產(chǎn)稅是否應(yīng)計(jì)公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。

　　嚴(yán)榮建議，即便按照建筑面積征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)堅(jiān)決刨去包括地下車庫、物業(yè)用房、用地等不應(yīng)重復(fù)計(jì)稅的部分。

　　公攤計(jì)價(jià)銷售模式全國采用情況不一。艾振強(qiáng)介紹，“公攤面積”這個(gè)銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷售模式。

　　面對(duì)公攤引發(fā)的諸多問題，一些專家認(rèn)為，多年來我國法律界就有聲音認(rèn)為“公攤爭(zhēng)議嚴(yán)重影響《物權(quán)法》有效實(shí)施”，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出臺(tái)征求意見稿，嘗試推行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。艾振強(qiáng)認(rèn)為，采取“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的主要好處在于“讓房產(chǎn)交易更加透明，最大程度減少后續(xù)糾紛，保護(hù)購房者合法權(quán)益”，同時(shí)最大程度避免公攤面積給房產(chǎn)稅征收埋下“不公平”隱患。

　　針對(duì)公攤問題引發(fā)的種種亂象，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤問題積弊已久，建議按照國際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整。即便不立即取消，也需要堅(jiān)決彌補(bǔ)其中不合理的漏洞，對(duì)公攤面積的設(shè)計(jì)和測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范、細(xì)化，加強(qiáng)行業(yè)源頭監(jiān)管與審核。

　　（原標(biāo)題為《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》）

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