春節樓市例行低迷 “返鄉置業”恐非三四線主力

　　本報記者 張敏 北京報道

　　導讀

　　多家機構的統計顯示，春節期間，全國大部分城市的房地產交易量出現下滑。與去年春節相比，交易量也有下降趨勢。三四線樓市的需求主體也并非由春節期間“返鄉置業”構成，而更多來自棚戶區改造。

　　雖然“返鄉置業”成為歷年春節期間的熱詞，但它的實際效果，恐怕并不如預期那么好。

　　多家機構的統計顯示，春節期間，全國大部分城市的房地產交易量出現下滑。與去年春節相比，交易量也有下降趨勢。其中，中信建投統計的21個城市，春節期間的交易量下降了30%；中原地產同樣指出，一二線城市的交易數據在春節期間暫停。

　　考慮到春節并不是常規銷售周期，這種情況不難理解。分析人士指出，春節假期的時間較短，且主題并不在于買房。因此其交易數據的變化，不具備太大的參考價值。

　　今年的春節樓市平淡，與政策打壓的大環境分不開。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日，仍有城市出臺調控政策。

　　根據21世紀經濟報道記者了解，春節期間熱炒的“返鄉置業”，更多作為熱詞而非現象出現。多數受訪者認為，即使拋開春節假期來看，返鄉置業的現象也是少數，與舊城改造帶來的需求相比，返鄉置業并不構成三四線樓市的需求主體。

　　調控政策“沒有假期”

　　由于春節期間的主題是探親訪友，且大多數房地產項目暫停了銷售，因此除非有政策刺激等特殊因素的影響，春節期間的房地產成交量普遍偏低。

　　中信建投發布的數據顯示，今年春節期間，21個城市的一手房成交面積為33.31萬平方米，比上年春節下滑30%。

　　中原地產指出，春節長假期間，一二線城市的網簽數據假期基本暫停，長假樓市主要以三四線城市為主，但這些城市的交易量同樣低于平時。

　　基于同樣的原因，春節所在的月份，整體的房地產成交量要低于其他月份。

　　“春節期間成交數據的變化，不能作為房地產市場的參考。”中原地產首席分析師張大偉認為，這一方面因為春節期間并不是常規銷售周期，另一方面由于很多城市暫停了網簽數據，即使有交易，也難以反映到數據上。

　　近些年，春節樓市也曾出現過看房增多、成交相對旺盛的“異常”現象。山東南部某四線城市的房地產從業人員向21世紀經濟報道記者表示，在去年春節期間，該城市的確出現過大量看房的情況，其所在公司還安排值班人員進行接待。

　　南京某房企負責人也指出，2016年的春節期間，南京樓市也曾迎來看房潮，主要出現在浦口區和建鄴區。

　　對于這兩個城市來說，上述情況的出現有個共同特征——利好因素驅動。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驅動，南京樓市在2016年的春節出現異動，節后更是大幅上漲。而上述四線城市，則是受棚戶區改造的影響而出現需求的釋放。

　　在2018年春節期間，類似的利好因素并不多。相反，限制性的樓市調控政策卻頻繁出現。

　　2月13日，淄博市對部分區域實施限價、限售等措施。2月14日，濟南市濟陽縣發文調控，提高了購房的信貸門檻，并對新房實施“限售令”。衢州市則在春節前提高了公積金貸款的門檻。

　　這些措施連同其他城市在節前密集出臺的各項政策，對供應和需求雙方的積極性都帶來打壓，并使得今年春節期間的樓市很難出現“異動”。

　　海南省住建廳的統計數據表明，春節期間，商品房銷售面積、銷售金額較去年春節有所下降，銷售均價基本持平，房地產市場運行基本平穩。2018年春節期間全省商品房銷售面積3.54萬平方米，同比下降53.0；銷售金額5.82億元，同比下降53.1%；銷售均價16442元/平方米，同比下降0.2%。

　　棚改仍主導三四線樓市

　　近些年來，“返鄉置業”成為春節期間的熱門話題。相比一二線城市，返鄉置業更多出現在三四線城市中。但即使在交易相對旺盛的春節期間，“返鄉置業”帶來的需求也不是主流。

　　前述房企人士表示，由于很多人鄉音未改，很難區分哪些是返鄉者。有些人帶有明顯的返鄉置業特征，如看房周期短、快速決策等，但這部分人是少數。

　　“這些年確實有外出務工人員返鄉買房，有心返鄉買房的人，還會在國慶長假期間看房，但這部分人數量很少。”該人士認為，即使不考慮春節假期，“返鄉置業”也不是三四線城市的主流。

　　其認為，三四線城市的需求，仍然來自于大規模的舊城改造。“一些所謂的返鄉置業，本質是買了房子給父母住，父母又大都是從老城區搬出來的。”

　　從趨勢上看，返鄉置業的現象雖然會繼續存在，但恐不會成為主流。按照全國房地產商會聯盟主席顧云昌的觀點，當前進入城市化的第二個階段，主要表現為人口從中小城市進入大城市。而在前一階段，則表現為人口從農村進入城市。

　　近期，南京、鄭州、武漢等二線城市不斷發布人才吸引政策，包括降低戶籍門檻、給予購房補貼等。相比三四線城市，這些城市更容易吸引外來人口。

　　因此，在三四線城市的邏輯中，棚改將繼續成為主流。

　　由于熱點一二線城市市場受到政策打壓而相對低迷，在2017年，三四線城市的房價和交易量均大幅增長，并推動當年的房地產市場成交規模創下歷史新高。

　　按照上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進的觀點，三四線城市火爆的主要動因有二：一是寬松的貨幣發行量刺激；二是三四線城市開展大規模的棚戶區改造，并帶來大量新增需求。

　　未來，寬松的貨幣政策恐難以持續。央行在近日發布的去年第四季度貨幣政策執行報告中，對貨幣政策的導向定位“穩健中性”，同時強調，“加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、房地產市場、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風險等領域的風險監測和防范。進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。”

　　嚴躍進認為，棚戶區改造的規模，將決定今年三四線樓市的市場變化。

　　根據住建部的統計，2017年全國各類棚戶區改造開工目標為600萬套，實際開工609萬套，完成投資1.84萬億元。按照計劃，2018年到2020年，我國還將改造各類棚戶區1500萬套，其中2018年的目標為580萬套。

　　多數機構認為，由于棚改目標仍然較高，今年三四線樓市的熱度不會大幅下降。而一二線城市則存在低迷后的反彈動力，因此房地產調控政策不會松動。而整體市場雖不及去年，但絕對交易規模仍將處于高位。

責任編輯：陳永樂