文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 張宏偉

　　當(dāng)價(jià)格上漲偏離城市價(jià)值越大時(shí)，比如，深圳、廈門、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、海口、石家莊、長(zhǎng)春等等，這些城市的房?jī)r(jià)往往容易最先開始“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

張宏偉：哪些城市會(huì)首先經(jīng)歷本輪“降價(jià)潮”？

　　2月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》：1月份，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價(jià)格漲幅連續(xù)16個(gè)月回落，本月比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　這其實(shí)就是一個(gè)信號(hào)：本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立！

　　另外，就國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)熱點(diǎn)城市（主要是一二線城市）來看，這15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平（盡管有限價(jià)限簽等因素，但是，這也是歷輪樓市從房?jī)r(jià)快速上漲到進(jìn)入調(diào)整期前必然經(jīng)歷的階段），熱點(diǎn)城市樓市基本面也在發(fā)生改變。

　　從三四線城市來看，尤其是中東部的三四線城市來看：一線城市周邊的三四城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策較早，市場(chǎng)已經(jīng)伴隨周邊一線城市回調(diào)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期；非一線城市周邊的三四線城市大部分已經(jīng)經(jīng)歷了樓市熱銷的高峰期，甚至大部分城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性樓市需求透支，市場(chǎng)有可能因?yàn)檫^去一年左右的透支而在2018年年中之后進(jìn)入調(diào)整期。

　　從官方媒體及熱點(diǎn)城市新一屆地方政府表態(tài)來看，也可以印證樓市調(diào)整的大趨勢(shì)不會(huì)改變。

　　近期，新華社就2018年樓市調(diào)控發(fā)文，房?jī)r(jià)調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標(biāo)！2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控！

　　此外，從政府相關(guān)部門定調(diào)來看，以住建部為例，2017年12月23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽全面總結(jié)了五年來住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作成就，提出今后一個(gè)時(shí)期工作總體要求，對(duì)2018年工作任務(wù)作出部署：抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

　　新一屆地方政府換屆完成后，熱點(diǎn)城市比如上海、北京等城市已經(jīng)明確表態(tài)樓市調(diào)整政策不會(huì)松動(dòng)。這說明，盡管部分城市以“人才”、“戶籍”等措施定向調(diào)整樓市調(diào)控，但是，樓市調(diào)控的“風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)”并沒有改變，2018年總體上仍然是樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的一年。

　　從房企營(yíng)銷動(dòng)作表現(xiàn)來看，恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價(jià)第一槍，全國(guó)樓盤8.8折促銷。恒大在全國(guó)開始降價(jià)恒大開啟2018房企降價(jià)第一槍的消息一傳出，就引發(fā)了各大媒體的關(guān)注。

　　同策研究院首席研究員張宏偉認(rèn)為，歷輪樓市進(jìn)入調(diào)整期都會(huì)有“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢(shì)確立之后，“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”這種現(xiàn)象也不會(huì)避免，預(yù)計(jì)會(huì)在2018年的二三季度會(huì)集中發(fā)生。

　　那么，哪些城市會(huì)本輪樓市會(huì)進(jìn)行“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”？同策研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲情況明顯大于這個(gè)城市的投資價(jià)值時(shí)，這個(gè)城市房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。當(dāng)價(jià)格上漲偏離城市價(jià)值越大時(shí)，比如，深圳、廈門、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、海口、石家莊、長(zhǎng)春等等，這些城市的房?jī)r(jià)往往容易最先開始“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

　　此外，從推盤周期、銷售目標(biāo)、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，上述城市極有可能會(huì)在二三季度這個(gè)時(shí)間開啟“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

　　從推盤周期來看，由于春節(jié)因素會(huì)導(dǎo)致1-2月房企銷售表現(xiàn)不及往年，3月“小陽春”也很難在政策面執(zhí)行較嚴(yán)格的情況下突圍。因此，房企集中推盤時(shí)間將集中在2018年二季度及以后。這對(duì)于已經(jīng)銷售壓力較大的房企來說，必然從二季度開始沖刺銷售業(yè)績(jī)“保量”，“保量”的結(jié)果就是價(jià)格難以保證，必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價(jià)第一槍，其實(shí)從一定意義來看就是為了“保量”沖業(yè)績(jī)，避免一季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)“尷尬”。

　　從房企2018年銷售目標(biāo)來看，市場(chǎng)集中度迅速提升及市場(chǎng)格局變化背后壓力也比較大。同策研究院首席研究員張宏偉認(rèn)為，雖然2017年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷售目標(biāo)，對(duì)上市房企來講，去年可以給資本市場(chǎng)一個(gè)完美的交代，但是，銷售業(yè)績(jī)自2017年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，并且2017年年底“翹尾”行情也沒有出現(xiàn)。如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但是市場(chǎng)環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。

　　從樓市現(xiàn)狀來看，2018年一季度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控與春節(jié)等因素，樓市已經(jīng)繼續(xù)延續(xù)低迷的市場(chǎng)行情，一年開局失利，意味著春節(jié)后二三季度房企必然會(huì)開足馬力進(jìn)行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)面臨較大的壓力。

　　而從樓市調(diào)控政策來看，2018年“兩會(huì)”剛好是新一屆政府的換屆時(shí)間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動(dòng)，春節(jié)后房企必然會(huì)開足馬力進(jìn)行銷售能否有成效也值得懷疑，因此，對(duì)于房企來講，春節(jié)后二三季度最有效最快的方法就是啟動(dòng)“大幅降價(jià)”促進(jìn)銷量的快速提升。

　　最后，房企資金兌付壓力2018年一季度集中體現(xiàn)。從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預(yù)計(jì)2018年年二三季度，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。筆者預(yù)計(jì)，2018年春節(jié)后二三季度，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)