三四線城市炒房，餡餅還是陷阱？

　　記者 冀鵬茜

　　與近千萬在滬追夢的外來職工一樣，記者本人也屬于人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑中的“外來常住人口”一類，年年也是浩浩蕩蕩返鄉(xiāng)大軍中榮譽的一員。

　　今年春節(jié)返鄉(xiāng)的短短7日里，記者一個最深刻的感受便是，飯桌上圍繞房子的討論頻次較往年大幅提高，似乎人人都成了“房產(chǎn)投資專家”。

　　房價一年翻一倍

　　儀征，史有“風物淮南第一州”的盛譽，但在當代中國的區(qū)域劃分中，已是不折不扣的四五線城市。與環(huán)滬城市圈相距甚遠，但尚且擠得進環(huán)南京都市圈。

　　朋友錢女士告訴記者，2017年全國三四線房價的整體飛升，帶動儀征房價也水漲船高。

　　“我2008年買的房子，當時一平方米才2400元，現(xiàn)在已經(jīng)9000多一平方米了。”錢女士忍不住嘴角上揚道。

　　錢女士所購置的住房位于儀征市中心，臨近儀征第一的重點高中，周圍生活設(shè)施十分齊全。而距離儀征市中心較遠的一處新開樓盤，其開盤均價已經(jīng)達到1萬元每平方米以上。

　　搜房評估網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，儀征市二手房均價在6000元/平方米左右；到2018年1月，儀征二手房均價已上漲至8500元/平方米，11個月的漲幅達41.67%。

　　這一漲幅已高出揚州市二手房均價漲幅1.76個百分點。

　　但這還不算瘋狂。在揚州所轄的縣市當中，高郵市2018年1月的二手房均價為15335 元/平方米，同比漲幅高達104.12%。

　　對于高郵市房價瘋狂上漲的現(xiàn)象，一位地方企業(yè)人士對《國際金融報》記者表示，市場供需關(guān)系是房價上漲的根本原因。

　　“由于2017年度政府拆遷力度加大，剛需增加，導(dǎo)致供不應(yīng)求，且拆遷區(qū)域集中在沿河兩岸，所以這種供不應(yīng)求的情況在東區(qū)樓盤尤為明顯。”前述地方企業(yè)人士如是說。

　　高郵市2017年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，高郵住宅房成交共計114萬平方米，同比成交套數(shù)上漲64.40%、成交面積上漲67.68%。而2017年度預(yù)售套數(shù)同比2016年幾乎沒有增長。

　　高郵二手房價格的翻升及儀征自住房房價的水漲船高，使得錢女士對儀征市區(qū)那處均價逾萬元每平方米的新盤頗為心動。在她看來，去年房價走勢一路上揚，2018年也不會差太遠。

▲數(shù)據(jù)來源：房天下-搜房評估網(wǎng)

▲數(shù)據(jù)來源：高郵房產(chǎn)網(wǎng)

　　三四線城市存隱憂

　　像錢女士一般想在三四線投資房產(chǎn)的人并不在少數(shù)。

　　鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，三四線城市土地成交占比為63%，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。

　　年初易居中國CEO丁祖昱“相信未來”發(fā)布會上的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的35個三四線城市2017年房價平均漲幅為6.87%。

▲數(shù)據(jù)來源：安居客

　　由于看到家鄉(xiāng)房價的上漲，一部分被一二線城市購房門檻拒之門外的年輕人，也動起了返鄉(xiāng)置業(yè)加投資的心思。

　　數(shù)位家鄉(xiāng)屬于三四線城市的在滬務(wù)工人士均對記者表示，希望能夠趕上返鄉(xiāng)置業(yè)的末班車。

　　安居客2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報告數(shù)據(jù)顯示，有近六成人群有回家買房的意愿，38%的人想回家鄉(xiāng)買房；在想回家鄉(xiāng)買房的人群中，有80%的人群來自三四線城市，近七成在一二線城市工作；而在工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件是返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因。

▲數(shù)據(jù)來源：安居客

　　然而，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市新房交易曲線早已在2017年下半年迎來拐點，其銷售面積漲幅在2017年5月達到頂峰；隨后，重點三四線城市新房成交的量價均呈下行趨勢。

　　丁祖昱在前述發(fā)布會上指出，三四線城市的房地產(chǎn)市場存在隱憂。其根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)分析認為，三四線城市房屋銷售的渠道傭金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的現(xiàn)象。

▲數(shù)據(jù)來源：安居客

　　有儀征房地產(chǎn)人士對《國際金融報》記者表示，在2017年三四線城市去庫存的大背景下，其房產(chǎn)市場的確一片火熱，然而這去庫存的工作實則有賴于加杠桿來完成。

　　在該人士眼中，三四線房價存在泡沫。

　　中國指數(shù)研究院分析師近期對媒體表示，結(jié)合2017年的調(diào)控政策執(zhí)行情況，預(yù)計2018年一二線熱點城市調(diào)控政策將持續(xù)，而去庫存完成情況較好、房價上漲較快的重點三四線城市，政策也將適時跟進、深化。

　　此外，多家機構(gòu)預(yù)測，2018年三四線城市樓市將明顯降溫。

　　環(huán)滬房產(chǎn)投資邏輯不變

　　那么，三四線城市房子到底具不具備投資價值？其內(nèi)在的投資邏輯又是什么？

　　這或許可從陳先生的房產(chǎn)投資路線圖中窺得一斑。

　　2017年初，家住儀征市區(qū)的陳先生在江蘇昆山花橋添置了一套新房，入手價格略高于19000元/平方米。

　　而安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，花橋新房均價為 19706 元/平方米，與2017年3月均價相比基本持平。

▲數(shù)據(jù)來源：安居客

　　相較于去年揚州本地房價漲幅而言，陳先生選擇在花橋買房，似乎是虧了。

　　克而瑞江浙區(qū)域總經(jīng)理劉晨光在2017年1月撰文分析，與江蘇太倉本地消費需求達五成以上相比，昆山花橋一側(cè)當?shù)氐馁徺I需求已經(jīng)完全被壓制，沒有消費能力。因此，其認為太倉更具有價格承受能力。

　　但陳先生對記者表示，他看好花橋房市的原因，一方面是花橋已經(jīng)與上海通過11號線無縫連接，另一方面是其認為類似于揚州這樣的地級市自住型房屋，金融屬性相對較弱。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，環(huán)滬房產(chǎn)投資的基本邏輯是不變的，即需考慮到外來人口流入量、軌道交通類基礎(chǔ)建設(shè)以及當?shù)卣咦兓?/p>

　　劉晨光認為，就上海整體規(guī)劃而言，其周邊縣市都有承接上海人口、做大自身的戰(zhàn)略需求，從這個層面出發(fā)，江蘇昆山、太倉和浙江嘉善顯著優(yōu)越于其他縣市。

　　有資深地產(chǎn)人士分析，未來長期有效機制將會加速退出，在此大前提下，不動產(chǎn)投資邊際利潤率會應(yīng)聲減少，因此低層級城市勢必首當其沖，流動性不足會是問題。

責任編輯：楊暢