成交量下滑廊坊市300畝法拍土地遇冷

　　田國寶

　　1月24日，位于廊坊市安次區龍河工業園區的三幅司法拍賣土地標的物展示進入第三天，按照預期，正式競價將于1月30日上午10點開始，24小時后結束，起拍價為31.69億元，保證金為5億元。

　　三幅土地為黃金佳集團資產，黃金佳集團因涉嫌非法集資被查處。

　　第一次司法拍賣在1月3日至4日，當時的起拍價是39.61億元，在開放競價的兩天里，因無人報名而流拍。

　　“地價太高，房價有點跟不上了?！币晃焕确皇虚_發商人士表示。從2017年6月廊坊市出臺限購升級政策，要求非本地戶籍購房者提供不間斷三年社保以來，廊坊市的樓市成交價格和成交量大幅回落，但2017年土地價格比2016年上漲近三倍，“那三幅地起拍價比市場價低，但也沒什么太大利潤”。

　　300畝法拍土地

　　廊坊市廣陽區人民法院公布的法拍信息顯示，三幅土地位于廊坊市區東南的龍河工業園區二號路附近，總面積為317.01畝，其中住宅用地面積300.87畝，容積率為1.3-2.0。第二輪拍賣起拍價為31.69億元。

　　三幅土地所有人為廊坊千萬廈房地產有限公司，為黃金佳集團子公司，2014年5月30日通過招拍掛獲取了土地，成交價格為7.3億元。

　　半年后，涉及3.6萬人、53億元的黃金佳非法集資案爆發。

　　2017年9月13日，廊坊市廣陽區法院正式下發三幅土地拍賣執行裁定書。2017年12月2日，河北省金融辦召開相關會議后，土地正式進入拍賣程序。

　　2017年12月4日，第一輪拍賣啟動，起拍價為39.61億元，自2018年1月3日進入競價環節到1月4日競價結束，沒有人報名，三幅土地流拍。

　　2018年1月12日，第二輪拍賣正式啟動，起拍價降至31.69億元。即便按照這一拍賣價格計算，不到四年時間，三幅土地價格也比拿地時的7.3億元上漲了3.3倍。土地拍賣所得資金主要用于償還非法集資受害者的損失。

　　廣陽區法院負責該項拍賣的李姓法官介紹，三幅土地為凈地，沒有歷史遺留問題，但目前還沒有辦理土地證，僅僅與政府簽署了土地出讓合同，競拍人拍得后，法院會協助辦理土地權屬過戶手續。

　　而上述開發商人士判斷，第二次拍賣雖然起拍價降低了，但流拍的可能性依然不小。其判斷的依據是，當地住宅價格從2017年4月的 22000元 /平方米降到現在16000元/平方米左右，成交量則下降了2/3。

　　法拍公告顯示，參與報名者在競拍土地時需交納5億元保證金，截至1月25日，還未有報名者參與。

　　地價太高，房價跟不上了

　　即便按照第一次拍賣價格計算，三幅土地單價也屬于市場價，且法拍土地為凈地，開發商只要拍下完成過戶就可以按照程序進行開發，但第一次拍賣還是流拍了。

　　2017年，廊坊市土地成交面積為897.87萬平方米，較2016年減少59.39萬平方米，同期土地成交金額為264.46億元，比2016年增加了93.39億元。由此不難看出，土地出讓金增加主要得益于土地價格上漲。

　　2017年廊坊市區住宅土地成交樓面均價為2175.39元/平方米，同比上漲了77.57%；其中安次區土地成交樓面價為2831.67元/平方米，同比上漲了146%。

　　受土地指標影響，2017年下半年的土地價格水平要遠高于上半年。2017年末，首開、華夏幸福等房企在廊坊市拿地樓面地價均接近1萬元，2018年初，廊坊市推出的幾幅土地中，起拍樓面地價也均在8600元/平方米左右。

　　這三幅土地第二次拍賣起拍價位31.69億元，按照2.0容積率計算，317畝土地樓面地價為7496元/平方米。

　　與土地價格的漲勢相反，廊坊的房價在2017年中掉頭向下。

　　2015年以來環京樓市火爆，廊坊市區房價同樣搭乘上了“兩年漲三倍”的快車。2017年北京市“317調控”出臺后，廊坊市也緊跟著出臺了“326樓市調控政策”，并在6月升級限購政策為“三年社?！?，隨后廊坊樓市開始冷卻，新建商品房月成交量從原來的三四千套下滑到一千套左右；每平方米單價從2.2萬元左右降至1.6萬元左右，跌幅接近三成。

　　上述開發商人士表示，廊坊市房價的實際跌幅可能要比表面看到的更大，在樓市成交火熱的時候，這位開發商在銷售過程中都通過綁定地下室或車位的方式突破備案價限制，“當時實際成交價單價基本在兩萬七八，現在網簽價降了，沒有加價，而且還贈送車位和地下室?！?/p>

　　中國指數研究院數據顯示，2017年廊坊市區商品房網簽面積為239.94萬平方米，同比下降了54.9%，網簽金額從2016年的555億元降至 252億元，降幅達54.6%。

責任編輯：帥可聰