大面積空置 拖欠租金負債高企 華東“燈都”困局

　　劉頌輝、楊玲玲

　　“這曾經是我們的一個夢想，如今卻面臨破滅。”日前，華東地區最大的“綠色燈都”美吉特燈都投資者申建剛（化名）告訴《中國經營報》記者。

　　5年前，他在江蘇省昆山市美吉特燈都購置一套商鋪，近日，開發商在支付租金方面卻患上“拖延癥”，至今已延期3個月。

　　美吉特燈都由美吉特集團有限公司（以下簡稱“美吉特集團”）開發建設。啟動之初，致力于打造華東地區最大的“綠色燈都”和國家級綠色環保燈飾照明基地，受到昆山市政府等當地多部門重視。

　　然而，記者近日調查采訪發現，由于人氣不足，美吉特燈都多個場館的門店撤場，上下樓的手扶電梯處于關停狀態，儼然成為一座“空城”。在經歷一系列業績嚴重下滑和負債危機后，被美吉特集團整體拋售。

　　對于拖欠租金的原因，昆山美吉特置業有限公司總經理陳宗誰表示，正是由于公司在進行股權交接和財務清算工作，耽誤了打款支付投資者租金的時間。

　　事實上，在小范圍區域建造大體量項目，對于其客戶需求量和消費能力有較大的考驗。國務院發展研究中心市場經濟研究所家電課題組專家陸刃波認為，作為一個擁有多個場館的綜合燈飾商場，在運營過程中存在區位環境和人流量在內的諸多現實問題需要克服。

　　拖欠租金

　　資料顯示，美吉特燈都位于上海和蘇州交界的昆山市陸家鎮物流園區，項目規劃用地為1233畝，總建筑面積180萬平方米，總投資約100億元，可容納6000多家商戶經營，于2014年10月1日正式開業。

　　開業之前，商鋪的銷售工作就已如火如荼地開展。申建剛介紹，在朋友的推薦下，2013年11月，其出資52萬元買下8號樓一套19平方米的商鋪。按照合同約定，美吉特集團全資子公司昆山美吉特置業有限公司（以下簡稱“美吉特置業公司”）負責招商運營，每半年向其支付一次租金。

　　2017年10月，本是美吉特置業公司支付過去半年租金的時間，申建剛卻沒有如期拿到這筆錢。直到2018年1月11日，公司方面才短信稱租金已經發放。據申建剛提供的短信內容顯示，其購買的商鋪租金將在當日24小時后到賬。

　　然而一個星期后，租金依然未能到賬。在多次獲取租金無果的情況下，投資者開始通過多種渠道投訴維權。1月22日，記者就此事致電昆山市陸家鎮政府，工作人員表示，根據初步掌握的情況，經濟和建設部門的人員已經介入協調，催促公司趕緊把租金付完。

　　對于租金拖欠的原因，陳宗誰介紹，公司在被上海中科建飛投資控股有限公司（以下簡稱“中科建飛公司”）收購后，忙于股權交接和財務清算工作，拖欠的租金預計在1月底陸續付完。

　　記者從國家企業信用信息公示系統查詢到，2016年1月4日，美吉特置業公司100%的股權已經由美吉特集團變更為中科建飛公司。

　　美吉特置業公司客服部總監仰晨光告訴記者，收購之后，雖然公司的相關負責人還是原班人馬，但是租金均是由中科建飛公司安排打款，接近年底，對方忙于財務清算才延遲支付。

　　不過，在記者采訪中科建飛公司招商運營部負責人時，對方卻表示，延遲原因是公司和美吉特集團的收購分賬有關。“到底算你的，還是算我的，要先把分賬搞清楚。”上述負責人表示。

　　經營困境

　　據了解，美吉特集團成立于2009年1月9日，初始注冊資本為2.5億元，由自然人許斌和許祖懷共同出資成立。集團旗下擁有29家公司，是國內較早從事專業市場開發的商業地產運營商之一。

　　美吉特燈都項目包括總部經濟區、商品展銷區、會展博覽區、物流服務區、生活配套區等五大功能區。據《新華日報》報道，根據規劃，項目地塊將建設成為華東地區最大的“綠色燈都”，打造一個國家級綠色環保燈飾照明基地。

　　近日，記者實地走訪昆山市金陽東路1055號美吉特燈都，門前的停車場不見有車進出，偌大的廣場上空無一人。走進2號館，不見有人進店購買燈飾，有些門店甚至尋不到銷售人員。商場上樓的手扶電梯均處于關停狀態，走上樓發現，2、3、4樓的門店基本已經撤離，或掛上門鎖，幾乎沒有開門營業門店。

　　記者在1號館、5號館和6號館等場館調查走訪發現，大多數門店人氣不足，部分場館的大廳一片漆黑，與櫥窗里富麗堂皇的燈飾相比，“燈都”整體頗為冷清。一樓總服務臺放置的告示牌寫著“工作人員暫時離開，有事請電話聯系我們”。保安人員則閑來無事，蹲在旁邊玩手機游戲。

　　場館里經營西班牙石頭燈、水晶吊燈、云石燈等多種燈飾品種，其中不乏金達維沙華燈飾、琪朗燈飾、基汀尼燈飾、金枝玉葉燈飾、凱薩琳燈飾、歐普照明、雷士照明等高端品牌。

　　商戶陳先生在2號館經營一家燈飾店，專賣松下和藝羅蘭等品牌燈具。在此做了生意4年的他，一般在每年12月付給美吉特置業公司租金200余萬元。

　　陳先生說，店里主要依靠自然客流進店消費，很少通過電商銷售。2014年店里生意還行，之后一直不好，整個商場缺乏人氣。近幾個月生意慘淡，有時一天都迎不到一波客人。每個月電費成本1萬多元，再加之2018年的租金要從原本每天1.2元/平方米上漲至1.5元/平方米，讓陳先生倍感壓力。

　　在和場館內保安人員的攀談中，記者了解到，之前2號館樓上還有很多商鋪，2017年10月份都陸續搬走。為什么搬走？商場保安表示：“可能是位置太偏，生意不好，平時也跟現在一樣，很少有人過來買燈。”

　　據記者獲取的一份由中誠信證券評估有限公司跟蹤評級報告顯示，截至2016年底，美吉特置業公司的資產總額為36.85億元，負債總額為21.76億元，同比增長56.79%，資產負債率為59.05%，同比上升14.75%，整體負債水平偏高。

　　盈利能力方面，由于房產銷售收入尚未結轉，而物業出租暫未確認收入，2016年，美吉特置業公司未實現營業收入，凈虧損2.36億元。截至2017年3月末，公司資產總額36.44億元，負債總額21.83億元。2017 年一季度依然未實現營業收入，凈虧損0.49億元。

　　而主要負責美吉特燈都市場運營和管理的昆山美吉特燈都貿易有限公司，截至2016年底，負債總額為21.94億元，同比增長320.97%，資產負債率高達93.24%。

　　記者注意到，將美吉特燈都打包賣給中科建飛公司之后，2016年，美吉特集團累計實現營業收入16.17億元。截至2017年3月末，集團總資產為74.83億元，總負債為31.42億元，所有者權益為43.41億元，資產負債率為41.99%。

　　資料顯示，中科建飛公司作為一家快速發展的新型央企，是中科建設開發總公司的全資子公司，依托中科建設以及中科院行管局的支持與幫助，公司目前市值達到近300億元。

　　中誠信證券評估有限公司跟蹤評級報告指出，美吉特置業公司資產規模不斷增長，整體業務運營情況良好，且具有較強的股東背景。只是目前業務發展資金需求較大，現金流無法對債務形成保障，仍存在一定的償債壓力。

　　燈都不再

　　據美吉特集團官網顯示，2017年6月22日，上海九星集團與中科美吉特集團舉行品牌戰略合作發布會，正式宣布雙方將原有的“美吉特燈都”合力打造為“九星美吉特國際建材家居商貿城”。至此，美吉特燈都原有的定位被徹底改變。

　　在發布會現場，上海九星集團副總經理吳劍虹介紹，受上海市市政規劃影響，大宗建材批發市場的經營方式將逐步移出上海，預計未來3年內約有1.7億平方米的市場面臨拆遷改造。九星美吉特國際建材家居商貿城毗鄰上海，建成后將涵蓋家具、建材、五金、燈飾等二十大類產業，很好地填補當前華東市場的空缺。

　　陳宗誰告訴記者，正是從2017年11月份開始，美吉特燈都開始對一期6個場館的商鋪進行業態調整，計劃將2、4、6號館的燈飾門店騰出來，重新布局家居建材門店，其他3個場館保持不變。

　　“此番改變毫無疑問是因為之前的‘燈都’定位出現了偏差。”對此，陸刃波一針見血地指出，作為一個擁有多場館的綜合燈具商場，在運營過程有諸多現實問題需要克服，包括商場的區位環境和人流量等。隨著近年來電商的發展，給燈具實體店造成巨大的沖擊，燈具賣場已然出現走下坡路的業態。

　　中科建飛公司招商運營部相關負責人認為，美吉特燈都如果像之前一樣只做燈飾，產品會比較單一，客群受限制，不夠支撐整個項目的體量。做到后面會發現，經營戶累，項目運營成本費用也太高。

　　在陳宗誰看來，盡管短期內出現資金缺口和場館空置問題，但是公司在謀求多方面突破，為了將項目做大，在后續發展中投資者能收到更高的收益。

　　截至記者發稿，仍有部分投資者表示未收到租金。而華東“燈都”在經過整合后將走向何方，尚有待時間考證。

　　特約撰稿毛中楠 曹婧晨對本文亦有貢獻

責任編輯：關海豐