北京龍湖天璞小區拆墻背后：同一項目，兩個價格體系，卻走同一套審批手續

　　隔離墻拆與立拷問“限地價、競配建”模式

　　鐘晶，顏世龍

　　近日，龍湖地產有限公司（以下簡稱“龍湖地產”，00960.HK）北京項目“首開龍湖天璞”自住房與商品房業主“隔離墻”爭端事件甚囂塵上。雙方業主你來我往，隔空“導彈式”嗆聲并訴諸輿論希冀維護自身利益。

　　隔離墻在拆與立的博弈中，開發商抱持僥幸心理，業主互不妥協，政府處置過于簡單化等一系列因素正在將矛盾徹底激化。而這場難以遏制的“戰爭”被眾人冠以“住房鄙視鏈”的代表，“貧富差距之爭”的名號，矛盾升級的背后，更多的恐怕是“限地價、競配建”保障房模式落地后暴露的弊端。

　　《中國經營報》記者注意到，商品房配建保障房本是政府為抑制地價和房價過快增長、著力解決“夾心層”住房難問題的供房新模式，然而，隨著政策落地，房地產項目內的兩類用戶陸續交房，這一制度大面積推行后的種種弊端、矛盾在多地逐漸顯現，并有愈演愈烈之勢。

　　雙方業主互不相讓

　　這道鐵柵欄隔開的，是自住房天璞家園的237戶業主與商品房學苑府200戶業主。一邊是均價2.2萬元/平方米、物業費3.4元/平方米的限價自住房業主，一邊是6.8~8萬元/平方米、物業費7.2元/平方米的高價商品房業主。

　　記者了解到，從2017年6月份該小區商品房開放日當天，自住房業主發現隔離柵欄，兩方業主矛盾就已開始醞釀。隨著雙方業主的不斷上訪、維權，矛盾日益加深，自住房業主交房當日，矛盾由暗轉明，徹底爆發。

　　在接受記者采訪時，商品房業主代表李先生說：“不光柵欄不能拆，柵欄上的門也不能開?！崩钕壬J為，買房之時，開發商就告知小區有圍欄，之前擔心自住房業主會有大量房屋出租，如果中間沒有隔離，小區安全度會降低。另外，若兩邊打通，商品房房價會受到很大影響，而自住房卻享受了商品房的市場溢價，利潤可觀。而自住房業主交房當天拆欄桿的行為，也徹底讓以李先生為代表的商品房業主們放棄了回旋的余地。

　　商品房業主態度強硬，自住房業主也毫不示弱。 在接受記者采訪時，28歲的國企工作人員李文輝（化名）明確申明自住房業主的立場，即按約定的合同的走。根據合同規定，自住房業主的小區容積率為2.2，綠化率為30%，且規劃圖與合同中均沒有隔離。加完圍欄后，自住房業主活動空間只剩100余平方米，容積率驟升至3.4，且存在車輛出入不便的問題及火災等安全隱患。

　　自住房業主要求拆除欄桿的訴求并非無理取鬧。根據北京市住建委2015年8月1日出臺的《關于進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》（京建法〔2015〕8號，以下簡稱“8號文”），保障性住房與商品住房實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

　　他明確表示，自住房業主們的訴求底線是拆除隔離并滿足合同交房。他還特地聲明，事端是與開發商的糾紛，而非與商品房業主的對立。

　　對于自住房的房價優勢，李文輝并不認同。他表示，根據相關政策，自住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

　　據了解，在1月12日、13日兩天，有二百多戶自住房業主向龍湖方面遞交了拒收函，并表示要符合合同規定后再交房。

　　“競配建”，哪里出了問題？

　　據了解，2015年1月，龍湖首開聯合體以總價11.25億元競得東壩南區1106-692、634、693地塊，建設用地總面積為4.65萬平方米，用途為二類居住、基礎教育用地，規劃建筑面積為6.83萬平方米，其中商品房住宅樓面價達3.2萬元/平方米。同時，地塊需配建2.15萬平方米自住房（均價2.2萬元/平方米，為商品房單價的7折左右）。

　　如此一來，純商品住宅建筑面積就縮小到2.74至2.9萬平方米左右。對于開發商來說，在有限的建筑面積上要回本盈利，只能盡可能讓商品房“豪宅化”并賣出高價以平衡配建的自住房，平衡能力被逼到極限。為此，龍湖方面建設了密度極高的保障房與高樓層的商品房，并在小區物業管理，包括綠化、公共設施等方面實施了分區管理。為了顯示區別，龍湖方面分別以“首開龍湖·學苑府”和“天璞家園”兩個名字對外銷售，而非住建委的核準名“天璞家園”。

　　2017 年 2 月15日，北京市住建委發布《自住型商品住房規劃設計方案審查要點》征求意見稿。文件要求，商品住房與自住型商品住房應實施統一物業管理，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的自住型商品住房與商品住房進行物理分割。

　　中國人民大學公共管理系教授儲殷認為，自住房業主不是“無理取鬧”，開發商也是“無奈違規”，商品房業主更算不上“為富不仁”，問題在于政府政策不夠完善。

　　儲殷認為，這道柵欄的本質是分級價格和統一審批之間的矛盾。公允地講，政策初衷是好的。然而，價格分級，審批卻沒有分開。同一個地塊，同一個開發商，同一個小區，同一個項目，有懸殊不同的兩個價格體系，卻走了同一套審批手續和建設標準，這就難免讓出高價購買商品房的業主覺得被搭便車而提出隔離的要求——這是人之常情，不忍苛責。然而一旦以柵欄甚至圍墻隔離開，自住房業主的利益又被侵犯，就演變成現在看到的維權局面。

　　衡石律師事務所劉江律師則認為，雙方業主的沖突更多的是涉及社區治理非政策。他表示，30年來的房地產制度改革與社會發展過程中造就了人們心理的不平衡和住房權利不對等等問題，很多不良情緒摻雜其中?！爸灰俏易〉姆孔邮且蝗f的，您住八千的，他住六千的，同樣在一個規劃小區里，也同樣都會出現這種情況?！?/p>

　　開發商成“夾心層”？

　　龍湖相關負責人在接受記者采訪時表示，自住房業主與商品房業主本是“低頭不見抬頭見”的鄰里關系，以后他們的孩子還要共享幼兒園等周邊設施，本身是“冤家宜解不宜結”的。作為第一責任人，他們正在努力與住建委及雙方業主溝通，盡快解決問題。然而，雙方業主態度均十分強硬，問題變成了“非黑即白”的“拆或不拆”。現在雙方業主寄托于隔空“導彈式”的打輿論戰而非坐下來真誠的溝通，使得事情很難解決。

　　接近龍湖的業內人士認為，自住房業主的訴求是合法的，商品房業主的訴求亦合情合理，兩方同時作為“受害者”，都有脆弱的心理存在。這種心理的表現是不希望正面跟開發商講道理，而是訴諸輿論，這種心態成為雙方僵持且開發商工作難以推進的阻礙。

　　事實上，同一小區分隔管理，一度是被政府認可的。2015 年 7 月，北京市住建委曾發文規定，若商品房與保障房分區實施物業管理，應分區建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施；若實施統一物業管理，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

　　然而，一個月后，住建委發布8號文，明令禁止小區隔離。2017年8月，這一問題再次重申。根據財新的報道，2017年8月，北京市住建委約談多家開發商后，認定開發商在小區違法設置隔離，將不批預售、暫停網簽。對于拿到預售證再增設隔離的開發商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日開始檢查。

　　然而，龍湖在2015年2月份已經拿地，“8號文件”出臺之時，天璞小區的地塊規劃與利潤測算已經全部完成。上述龍湖負責人表示，雙方業主爆矛盾其實是他們始料未及的，“不允許建隔離”只是一句話，并沒有細則指導。同時，他們認為，北京有很多老舊小區也是有圍欄隔離的，但并沒有發生沖突。

　　記者了解到，在此輪約談后，龍湖并未按住建委規定拆除隔離，而是抱著僥幸心理在自住房樓角處進行補植綠化予以補償，對于拆除隔離，龍湖一拖再拖。

　　然而，自住房業主對這一做法并不買賬。李文輝認為，當前被圍欄隔開的自住房區域需再增補3600平方米左右的面積才能達到合同約定的2.2容積率。

　　涉及隔離墻矛盾問題的小區，并非只有天璞一家。位于北京市豐臺區西三環附近的龍湖玉璞小區，早在2014年就建起了隔離，直到如今，圍墻屹立不倒，自住房業主與商品房業主矛盾持續發酵。此外，保利首開麗灣家園、恒大華府等不同開發商樓盤均引發過兩方業主矛盾糾紛。

　　龍湖方面表示，會以天璞小區作為突破口，找到解決辦法并做成一個標桿樣本后，再去解決玉璞的問題。

　　2017年9月份，北京住建委推出共有產權房，自住房逐漸退出了歷史舞臺。然而，《中國經營報》記者從北京市規劃和國土資源委員會網站上搜集獲悉，陸續建成并在未來交付使用的“競配建”項目仍有十多處，分布在朝陽、通州、大興、順義多處區域。已經建成和陸續建成的“競配建”項目如何避免龍湖天璞的教訓以防重蹈覆轍？社區該如何治理？這些問題值得深思。而就相關問題，記者也向北京市住建委發出采訪請求，但截至記者發稿前尚未收到回應。

責任編輯：關海豐