原標題：實探香港樓市：畸高數十年死結亟待解

　　來源：證券時報

　　一邊是住房緊張，一邊是樓價頻破紀錄創新高，香港的居住問題一直都是香港特區政府工作的重中之重，然而多年來成效甚微，申請公屋平均輪候時間已變成5.4年。

　　近日，證券時報記者實地走訪香港新界區元朗、天水圍、錦田一帶，以及港島區中環、九龍區旺角、尖沙咀一帶，采訪市民對于港府引用《收回土地條例》的想法，以及香港特區政府發展局新聞負責人，政界人士對香港土地供應需求的看法。

　　美聯物業銷售中介陳小姐向記者透露，9月16日，又有內地富豪再斥資5.8億港元購買香港山頂超級豪宅Mount Nicholson。該處樓盤目前均價15萬元/尺（折合人民幣162萬元/平方米），Mount Nicholson在2017年樓價均價為120萬元/平方米。9月初，觀塘（距離港島區市中心乘坐地鐵約要一個半小時）曉麗苑均價已達10萬元/平方米。

　　“政府征地興建公屋一直以來遭遇各方阻攔，政府發展農地被認為是輸送利益，發展郊野公園又會被指破壞環境，發展新界會漠視丁權，填海造地被開發商各種環保借口抵制，平日天天抱怨樓價貴，沒土地。每次只要一有新的土地開發計劃，第一就是反對，反對，反對。”市民江先生說，“試問反對者，到底如何才能既不花錢，又變出大量適合開發的土地呢？”

　　“土地供應為本屆政府施政的重中之重，而且必須多管齊下。”香港特區政府發展局新聞負責人向證券時報記者表示，“土地供應專責小組經廣泛公眾咨詢，于去年12月向政府提交的建議，政府今年2月全面接納，將推行更有力的土地供應策略，持續大幅增加土地供應，以落實長遠房屋策略所制定的十年建屋目標。”

　　土地供應極度緊張

　　香港地勢多山，且郊野公園、濕地占地面積大。根據公開數據，香港土地面積1111平方公里，已建設土地占24.3%，其余75.7%為郊野公園、水塘等，其中房屋用地面積僅占6.9%，導致樓價畸高，租金貴。

　　近日，民建聯刊登全版廣告，促請特區政府引用《收回土地條例》，大量收地興建公屋，以解決公共房屋短缺問題。民建聯主席、香港特區立法會議員李慧瓊向記者表示，香港有很多深層次矛盾，其中土地、房屋是眾多深層次矛盾的重中之重，香港特區政府必須大刀闊斧，破釜沉舟。

　　團結香港基金副總干事黃遠山向記者指出，未來10年，香港將欠缺9萬至10萬個公屋單位，因此政府必須著手解決住房一事，而《收回土地條例》是其中一個收地方式，最重要的是找到新土地資源，以不同方式獲得土地，并作發展用途。

　　根據香港政府房屋署公布數據，截至2019年6月底，約有14.79萬宗一般公屋申請，以及約10.82萬宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請人的平均輪候時間為5.4年。

　　對于此次民建聯的提議，香港特區政府發展局新聞負責人向記者表示，根據《收回土地條例》，政府引用該條例收回私人土地，需要在確立適用于有關土地的“公共用途”，港府未來會就不同的新發展區及公屋計劃收回私人土地；未來數年在幾項大型土地發展項目的范圍內，包括橫州發展第一期，古洞北/粉嶺北新發展區及洪水橋新發展區，估計亦會收回約500公頃的私人土地。政府亦會繼續為發展公屋做規劃工作并收回所需的私人土地。

　　上述新聞發言人還向記者透露，香港正就“土地共享先導計劃”的執行框架擬定具體的準則及其他執行細節，以期釋放主要位于新界的私人土地作短中期的公私營房屋發展，政府稍后會公布相關安排并聽取相關持份者意見。

　　港府收地遭遇強阻力

　　民建聯議員劉國勛在接受記者采訪時表示，回歸20多年來政府僅13次引用《土地收回條例》。此次民建聯提議引用《土地收回條例》主要是以釋放個別新界農地為主，發展新市鎮。土地供應專責小組的公眾咨詢將于9月26日完結，但民間已掀起一場土地大辯論。

　　9月18日，記者實地走訪新界區元朗、天水圍等地，以及九龍區、港島區等地，采訪不同村民及市民對政府收地看法。

　　港鐵西鐵線從柯士甸站向西出發，途經南昌、美孚、荃灣西、錦上路、元朗、天水圍、屯門，全部屬于新界區。而新界區是擁有最多農地、荒地、濕地和山地的地區，地鐵經過的很多地方至今尚未開發。

　　從事酒店服務行業30多年的譚先生退休后做了的士生意，是元朗水圍村村民。他向記者表示：“我們村民手中也握有很多農地，除了自己居住的一棟三層樓的丁屋，其他都尚未開發，政府要收地，要多少錢收？政府出價1300港元/平方尺（折合14040港元/平方米）樓面價，很多村民嫌太少，寧愿不賣，幾百萬賣一塊地皮，要是你肯定也不愿意啦。我和你講，我們丁屋是有丁權的，蓋一棟房子最高三層，每一層都可以至少賣到500萬，一棟丁屋售價1500萬~2000萬港元，所以說征地價太少，村民不賣，價格太高，其他村民就會反對——為何政府這么高的價格去征收水圍村的農地，卻不征收我們村的土地？”

　　據譚先生介紹，上世紀70年代港英政府發展新界，為獲得新界原居民支持推出的丁屋政策，規定18周歲及以上的新界原居民男性后人（必須是男丁），每人可一生申請一次在認可范圍內建造一座最高3層的丁屋，每層面積不超過65平方米，總高度不超過8.23米，也無需向政府補充地價。

　　“我一套房都能賣幾千萬，房價還在漲，所以為什么要賣給政府？”譚先生表示。

　　家住元朗的張小姐向記者表示，如果政府收地拿去耕田，則每平方尺1300港元可以理解。但如果要蓋房子賣樓，土地就不是農田，那就是房地產價格了，肯定是便宜。村民不賣，政府也不能強制要求，而且很多村民都會將二層和三層租給非本村人，很多人租不起外面電梯樓，特別是家里人多的，有些希望養狗的，或者有車的人，會租村屋。現在二層可以租到8000~10000港元/月，三層因為有天臺，可以租到12000港元/月以上，如果村屋靠近地鐵站，三層則可租到2萬港元/月。

　　行使《土地收回條例》最大的問題，便是政府需要以市價去回購土地。這個市價比起很多地產商當初收購農地時的價格，明顯高了許多，最明顯的就是地產商獲利。因此，不少市民批評政府聯合地產商，涉嫌利益輸送，且興建的公屋并非所有人都有資格申請。

　　在中環工作的香港市民江先生向記者表示，政府用高價征收土地建公屋，但香港750萬人口，100多萬富人有能力購買私樓甚至豪宅，300萬中產，100萬窮人，剩下200多萬“夾心層”。公屋資產申請資格有嚴格限制，在收入上不能超過政府規定比例，總之收入不能多，個人資產也不能多，那些享受不到公屋好處的市民就會抵制——為什么要用納稅人的錢去高價向村民或者地產商收購土地？而且，在香港有房住的人肯定不希望政府大建公屋，因為會影響樓價。

　　港府提出的“土地共享先導計劃”，即由地產商交出使用農地，政府為其改劃用途，并在額外樓地面積以7：3比例興建公私營房屋（即公屋、私屋）。這一計劃亦遭到市民反對。

　　“政府要求介入私人市場，要求地產發展商興建公屋，那么政府肯定需為發展商提供經濟誘因，改變土地用途，增加樓地面積等，只有讓地產商能從中獲利，才有機會吸引其主動參與計劃，有關私營項目的歸管與公共資源投放，難免會傾向發展商的利益。”在旺角工作香港市民李小姐表示，“（這個）計劃在本質上已將發展商的商業利益凌駕于公共利益之上。”

　　目前香港四大開發商恒基地產、新鴻基地產、長江實業、新世界發展在新界坐擁1.045億平方尺農地（約1000公頃），僅恒基地產就擁有4590萬平方尺農地儲備尚未開發。

　　地產商買入農地后，不作任何發展，囤地意圖眾人皆知。更嚴重的是，這批農地即使現時不去收購，其價值仍會隨著香港地價不停上漲，所有持有農地的地產商，基本上立于不敗之地。

　　“香港不是沒有地，我們有很多地，但是這很多地是動不了的。香港總人口很少，但反對聲音很大，有很多不同利益集團。”香港科技大學經濟發展研究中心主任雷鼎鳴表示，“這也是香港樓市癥結為何歷屆政府都未能解決的原因。”

　　2005年后，香港土地開發幾乎停頓，導致公營、私營房屋落成量均大幅減少。根據香港差餉物業估價署及房屋署數據，2007年至2016年，當地平均每年住宅落成量約2.57萬個單位，較前10年下跌超過50%。

　　征地建屋盡快啟動呼聲高

　　記者實地走訪香港公屋最多的天水圍。地鐵天水圍站出來就能看到政府興建的公屋，交通非常便利。市民蔡女士向記者介紹，靠近天水圍站的公屋項目建成時間距今接近10年，當時購買的價格在35萬港元左右，面積400尺左右（37平方米）。

　　“我們其實是支持政府興建公屋的，因為價格便宜，而且香港政府興建的公屋交通位置都比較便利，里面的設施比較齊全，政府能夠大量征地興建公屋，社會矛盾也就不會深啦。”蔡女士表示，“我們香港政府其實很好的，老人退休每個月政府補貼還有幾千港元，醫療看病也都是免費，現在上街游行的小孩子都不懂事。”

　　記者走訪天水圍天耀一邨，樓宇多，里面配套設施齊全， 其中還有不同學校，比如香港潮楊學校、伊麗莎伯中學、天水圍官立中學等。

　　不僅是教育設施配套齊全，還有兒童游樂場、休息亭、籃球場，亦有安老院，名為東華三院梁昌紀念安老院。

　　香港特區立法會議員柯創盛表示，目前香港約有10萬人居住于“棺材房”、劏房等不適宜居住的環境。劏房租金昂貴，一些很小的單位每月租金可能要5000~6000港元。

　　民建聯主席、香港特區立法會議員李慧瓊表示，政府過去覓地工作“龜速”，現時公營房屋的土地缺口龐大，如再不做改善，市民會越來越失望，征地建屋工作應該立即啟動。

　　供求失衡困局如何扭轉？

　　政府引用《收回土地條例》遭到多方反對，香港特區政府發展局新聞負責人向記者表示，政府會積極推動和研究不同可增加或加快土地供應的措施，多管齊下保證土地供應，讓年輕人可以“上車”。

　　從董建華的“八萬五計劃”，到梁振英提出的加速修建公屋，再到林鄭月娥“明日大嶼”計劃……翻看香港政府22年以來的施政報告，房屋和土地供應一直是港府頭等大事。記者向香港特區政府發展局提問“明日大嶼”計劃進程時，對方并未直接回復。

　　林鄭月娥在《施政報告》中提出的“明日大嶼”計劃，主要是一個長達20~30年的大型填海造地計劃，分三個階段發展，終極目標是把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來，填的是港島西和東大嶼山之間的海域，總面積約等于1/4個港島。根據《施政報告》，交椅洲是“明日大嶼”填海計劃的核心區域，發展人工島，成為繼中環、九龍東之后第三個核心商業區。

　　但是，這個聽起來似乎可行的方法，不僅使特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐，就連民間代表劉德華也因支持填海而成為眾矢之的。“明日大嶼”看起來利大于弊，結果卻引來萬人上街游行，理由則是環保，以及填海可能耗盡政府儲備加上解決不了短期房屋問題。

　　“土地供應不是造房子，如果沒有提前布局規劃，絕無可能扭轉香港十幾年來供求失衡困局。”市民江先生表示，“那么香港房屋問題將永遠是一個死結。”

責任編輯：覃肄靈