整治租房市場亂象，應從創造“新中介”入手 無論是價格管制還是租房補貼都是權宜之計，真正能夠解決租房市場亂象的還應是從中介入手，這里并不是指限制黑中介，而是創造“新中介”。 ——盤和林 （作者盤和林系中國財政科學研究院應用經濟學博士后，為地產深度報道專欄作家，本文僅為作者個人言論，不代表地產深度報道觀點） 今年暑期，初入社會的畢業生們剛剛告別傷感的畢業典禮與火熱的應聘求職，就迎來了房租的高漲。可以說，在房租上漲旺季，今年的房租漲勢要比往年來的更“兇猛”。 據統計，今年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。在此之前，上半年上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，其他新一線城市南京、成都、西安也都有20%以上的漲幅。 為此，8月底以來，包括北京、成都、深圳在內，多個一、二線城市通過發布文件和警示、舉行約談等多種方式，加大對住房租賃市場的整治力度。與此同時，相關的租房貸市場也受到管控，9月3日，有媒體報道指出，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。 這輪來勢洶洶的租金上漲之風如此引人關注其實也有其內在的原因。從前，以國人的普遍觀念來說，房子代表了一份歸屬，一份安定，是家的一種代表，擁有一套房子是絕對的剛性需求，但在房價如此高的今天，購買一套房子可能對于某些家庭已經成了奢望，即使是有這個能力購買，可能也會因為戶口或其他原因而沒有購買資格，眼睜睜看著房價上漲到自己能力之外。 作為購房外另外一種擁有形式，租房在近些年開始逐漸被人所接受，并且，在之前由散戶主導的租房市場類似于經濟教材中所說的完全競爭市場，市場上同時存在大量的房東與租客，靠著供給和需求的相互作用來形成一個合理且穩定的價格。由于大城市的集聚效應，需求刺激的租金價格上漲變成了普遍的現象。 但隨著市場的發展，市場供給端發生了巨大的變化，由于近些年購房市場受到較為嚴厲的管制，開始逐漸由盛轉衰，資本便開始尋找下一個逐利的天堂，他們便瞄準了租房市場。 住房不炒的概念從購房市場逐漸轉移至租房市場，運營方式便是資本支持建立租房中介。大量的中介商家將散戶閑置的房子聚于自己手中，然后通過區域性壟斷實現房租價格控制，如此一來，完全競爭的市場便成了壟斷市場。而且，由于之前監管的側重點在購房市場，租房市場并沒有得到很好的關注，因此租房價格大漲、租金貸等問題開始不斷涌現。 實際上，面對此次異常波動，各地也是各顯神通。 北京市住建委聯合市銀監局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網站，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。南京市房管部門在座談會上指出租賃企業不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。天津提出將開展住房租賃市場專項整治活動。 租金貸方面，蘇州、西安等地先后發布了發展和規范住房租賃市場的文件，明確提出，住房租賃合同中，不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。鄭州市房管局發布“房屋租賃消費警示”，表示“部分經紀機構、租賃企業通過隱瞞、欺詐的方式誘導承租人使用‘租房貸’，并產生經濟糾紛”，對消費者提出選擇正規的租賃企業等多條建議。 由此可見，上述政策幾乎都是從限制中介和限制誘導性貸款入手。筆者認為這種做法很關鍵，因為對于市場而言，這兩方面的限制是出于對違規行為的監管，并不直接對市場形成影響，或者說并沒有直接在價格上動手腳。 此前深圳推出穩租金住房便是直接對價格進行限制，雖然看上去讓人滿意，但背后所承擔的成本巨大，雖說供求影響價格，但價格同樣會反過來影響需求，當價格管制超過供房者盈利底線，“房東”將會缺乏供給積極性，一方面引發房源整體短缺，另一方面還會拉低租房市場檔次，此外，若房東為了進一步降低成本，可能就不會對房屋進行更好的“修繕”。不要認為這只是理論的分析，從英國、美國等地曾經試圖對住房租賃市場進行價格干預的經驗來看，“租金規制”往往以失敗而告終。 其實，無論是價格管制還是租房補貼都是權宜之計，真正能夠解決租房市場亂象的還應是從中介入手，這里并不是指限制黑中介，而是創造“新中介”。 租房市場其實非常適合共享經濟，一方面，房東擁有多余的閑置住房需要盈利，另一方面，無法購買住房的租客需要租用房子，這就形成了共享經濟的基礎。并且，這種P2P的共享經濟形式不同于共享單車的新租賃經濟，只要平臺運營得當，使得供需雙方的信息可以達到非常好的交流，市場又會逐漸朝著完全競爭的方向走去，價格也會逐漸走向合理。 當然，目前市民（“群眾”）手中的房源比較多。據報道，由于種種原因，僅僅北京地區的空置房源保守估計可能高達100萬套，由此看來，如何發揮好“群眾”的力量，對打好“房租保衛戰”至關重要。而發揮好“群眾”的力量需要有好的公共政策設計，比如對房租免稅金、對空置房征收空置稅或在未來調高房產地產稅等。[詳情]

　　租房：一場智力體力較量 中國青年報·中青在線見習記者 戴月婷 看到朋友圈不斷被房租暴漲的微信推文刷屏，在北京一家互聯網公司工作的23歲女青年林凡起初并不覺得跟自己有多大關系。3個月前，她以2400元的租金“搶到”一間位于東二環老住宅區不足15平方米的次臥時，一口氣和房東簽了3年的合同。誰知道沒過兩天，房東突然上門了，一臉嚴肅地向她宣布：“從下個月開始，每月得多加200元房租。” “算了，再找估計很難找到離單位近價格合適的了，何況漲得也不多。”林凡自我安慰著，回到單位一交流，她發現有的同事比自己還慘。 林凡的同事小趙今年2月初通過中介簽了一年的租房合同，前幾天中介突然下通牒讓他兩周內搬離，“你在這段時間搬走，會退給你押金，如果搬得太慢，房東來扔東西我們不承擔任何責任。” “當初我可是簽了一年的合同，讓我提前搬你們必須支付違約金。”面對同事的抗議，中介依舊語氣強硬：“我們最多退押金。” 想著手頭還跟著項目，事情太多沒工夫打官司，小趙趕緊去別處找房子。由于走得太匆忙，很多事兒都沒顧上，中介到現在還沒給他退押金。“你沒事趕緊去中介辦公室看看，別哪天人去樓空，押金就更沒影了。”小趙鄰桌的同事聽完他的遭遇，著急地提醒他。 “我還好，之前有位同事更慘，他還是找房東直租，結果房東突然讓他3天內搬走，也沒說理由。3天后，那個房東竟然真的叫人從屋里把他的東西扔出去。”小趙的話讓林凡突然覺得，租房這件事，真是讓漂在大城市里的年輕人活得太沒有尊嚴了。 去年9月，林凡初到北京實習，在某租房App上看中了褡褳坡附近一間次臥，中介派了一名聯絡員與林凡對接，這個小伙子帶林凡看房時十分熱情，“一個月租金2500元，離地鐵站近。”林凡當即簽了合同。但無數次深夜打車回家后，林凡下定決心搬到離單位近點的地方，可再聯系原來的聯絡員，卻被告知他已經不負責此事，讓她打投訴電話，會安排另外的聯絡員與她溝通退租事宜。 在提交一系列手續后，林凡已搬到另外的住所，但聯絡員依舊遲遲不跟她聯絡。一周后，聯絡員終于回消息了，卻讓林凡捧著手機發呆了兩個小時。 手機頁面一直停留在聯絡員發來的賬單，她至今都沒算明白這是怎樣的一筆賬：這份賬單顯示“合同已支付”金額為35015元，而她才租了5個月零7天。 “一個月租金不是2530元嗎？這賬單為什么顯示扣除這么多？” 林凡查詢她的銀行卡扣款記錄一共扣除了19621元，這樣折算下來相當于她每月交了3924元房租，比標價多交了1394元。 “都是這樣的呀，賬單上顯示的數額你不用管，你的鄰居每月比你多交1000元呢。至于多出的部分，是因為現在退租屬于違約，不僅要扣押金還要扣違約金，另外服務費你也要考慮進去的呀。”聯絡員回復道。 林凡研究了很久才從租房中介App極其隱秘的位置處找到了一份蓋章的貸款合同，上面有甲乙丙丁四方，甲方赫然寫著自己的名字，合同簽署日期便是當初簽租房合同的日期。也就是在聯絡員熱情讓林凡在App上填寫一系列信息之時，林凡已經悄然背上35015元的債務，而后通過分期還款的方式付房租，同時還要繳納每月幾百塊錢的服務費，“還標榜自己是超越客戶期望的O2O互聯網租房平臺，沒想到這么多坑兒！” 林凡本以為本科畢業后的生活環境是前進，沒想到卻是倒退。原本以為找到一份滿意的工作可以讓自己過上自食其力的生活，結果還要靠父母資助才能過下去。 過年回家，林凡驚訝地發現家里的小車賣掉了，父母還賣掉了小區里剛還完貸款沒幾年的房子。笑瞇瞇地擠在不到5平方米的小廚房里給她做紅燒排骨。 “寶貝，你媽媽賣房的決定真好，這樣銀行每月的利息夠你的房租啦，白來的錢你也不必心疼。你在北京安心工作，虛心學習，爸媽不指望你掙錢，你開心就好。我和你媽后來仔細研究了你的合同，發現合同實質是貸款，我和你媽還一直提心吊膽，現在多花點錢也算是了結我和你媽的一樁心病。”飯桌上，爸爸的話讓林凡低頭沉默了很久。 今年6月，林凡順利畢業，準備到北京辦理正式入職手續，低年級的學弟學妹臨走前約她吃散伙飯，他們捧著一束鮮花塞給她，拍著她肩膀，“姐，我們以后去北京還要投奔你呢。”林凡搖頭苦笑。 她想起大年初五那個夜晚，她自己一個人在北京搬家，租了輛商務車，上下樓跑著搬行李，沒有電梯，來回折騰5次之后，每走一步，額頭上的汗珠都會震蕩著落下，如淚水從臉頰劃過。 “成就如沙堡，生命如海浪，浪花會淘盡，所有的幻象，存款與樓房，掙扎與渴望，散場……”入職后，林凡拿到了第一筆工資，交完房租后，她用工資卡里僅剩的600塊錢從朋友那里買了一張五月天演唱會門票，“鳥巢”五色燈光閃爍照亮整片夜空，林凡跳起，在人群里吶喊流淚，可她突如其來的瘋狂還未出口便已淹沒在劇烈的音效下，她聽不見自己的聲響。 “也許，挨過這兩年會好吧。”林凡心想，自己將來要面對的，也可能是漲得更多的房租。 （應采訪對象要求，林凡為化名） 中國青年報·中青在線見習記者 戴月婷 來源：中國青年報 2018年09月07日 08 版[詳情]

　　該不該對租金設“漲停板”？ 控制租金“漲幅”能夠穩定租金，但有觀點認為此舉會減少供給，破壞市場平衡 針對部分一、二線城市租金過快上漲，有不少聲音建議政府應設置“租金指導價”或者“最高漲幅”來穩定租金。圖/視覺中國 針對我國部分一、二線城市租金過快上漲的局面，有不少聲音建議政府應設置“租金指導價”或者“最高漲幅”來穩定租金；但是，也有聲音反對稱，設置最高租金會減少房東收益，使得房東不愿意將房源出租，從而減少市場供應量，惡化供不應求的局面。 那么，租金指導價等類似的政策是否有必要出臺？這樣的政策是否能夠起到平抑租金的效用呢？新京報邀請了學界專家學者、租賃企業代表、開發商代表共同探討這一命題。 正方 租金漲幅管制可行且必要 上海交大中國城市治理研究院陳杰教授：租金管制漲幅是可行也是必要的。但是，租金漲幅管制需要做到兩點，第一，有所區別對待。新房三年內的租金可以不受租金漲幅管制，這樣鼓勵新建和增加供給；第二，漲幅管制區間要溫和，不能太嚴格，我個人覺得年漲幅最高可在2-2.5倍CPI（居民消費價格指數（consumer price index）的簡稱，是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務項目價格水平變動情況的宏觀經濟指標），如果超出這一最高值政府就應予以干預了，市中心租房緊缺地段可以允許漲幅高一些，其他地區控制嚴一些；第三，租金管制本意主要是給租客一種安全感，產生穩定預期，對房東影響不會太大。出租以存量房為主，存量房的房東，不會因為租金漲幅差個幾個百分點，就不出租了，那樣損失更大。房東也不會因為租金漲幅管制，就不維護房屋質量了，那直接損失租金本身。租金漲幅管制最可能的弊端是，房東不愿意與租客訂立長期租房合同，只愿意短租。但房東每次短租風險也大，頻繁交易成本高。中間存在均衡點。一方面政府應該鼓勵私人長租，長租漲幅管制可以適當靈活一些；另一方面，加大投入公租房+鼓勵長租公寓，穩定租房市場租金水平和漲幅預期。企業化的長租公寓最近非議很大，但本身還是好事，要妥善運用。 合理漲幅空間不會減少供應 深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平：建議政府先對租賃房源設定一定的門檻，比如房屋安全，質量等，符合租賃條件的房源才可以對外出租，在對外出租時候每年設置一定的漲幅。這個漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會打擊房東的出租意愿并減少供應，太高則無法平抑租金，所以可根據每年市場價格的平均值上漲5%來設定。 同時，租賃市場和購房市場密不可分。適時出臺房產稅，加大房源的持有成本，這樣可以刺激社會上的閑置房源進行對外出租從而增加供給量。 反方 應容忍租金上漲的市場行為 新城控股副總裁歐陽捷：價格是現代市場經濟最重要的職能之一，也是供求關系、價值規律的指針，沒有價格信號，就好比大腦失去前庭覺平衡系統，市場經濟必然失靈。 穩租金的邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進行租金管制，看起來似乎照顧了低收入人群租房，但最終的結果一定是投資人因為不滿意租金回報，進而放棄出租，或者放棄低租金收益住房出租，導致租賃住房供應減少，住房供需矛盾加劇，窮人無房可租。 租金上漲是市場行為，如果我們承認市場經濟，我們就應容忍租金上漲。 我們不應當不停地按下葫蘆浮起瓢，應當回到頂層設計，通過增加土地供給降低地價，通過增加住房供給抑制房價，通過稅收調節限制投機，通過增加投資住房出租調節租金，而非簡單地實行租金管制。 對于擾亂市場秩序的機構行為也不只是約談，而是依法處罰、禁入市場、以儆效尤。我們還應該大規模減稅，放水養魚、藏富于民，大幅度提高勞動者收入水平。 削減增量激化供求矛盾 鏈家研究院院長楊現領：租金管制會削減增量供給的激勵，從而導致供求矛盾激化，而不是讓租客租房成本下降；租金管制往往導致社會不公，愿意出高價的人得不到居所，房東挑選租客只租給有關系的人，其他人更難找到房子，進而滋生隱性交易成本；此外，租金管制會導致房東不愿意修繕房屋，住房的條件可能會進一步惡劣。 即使只是針對部分企業的部分產品實行租金管制，也會產生問題：一是在利潤控制下，難以保證住房建設的質量、位置和配套設施；二是同等條件下形成價格雙軌制，會滋生尋租行為。 當前租賃備案登記執行較少，政策制定者很難客觀評估某個區域的合理租金水平，更難以按照市場變動進行調整，時間一久就會導致人為設定的標準脫離市場實際。 從租賃企業角度來講，面臨著監管和標準不清晰、法律責任不明確等問題，需要政府從立法和監管上予以明確。此外，拿房成本、運營成本高也是制約企業發展的原因。 我國租金上漲的根本原因在于供給不足，抑制租金上漲的有效方式應該是增加供給，并參照目前國際上更通行且被證明有降低租房負擔的發放房租補貼或租房券，讓受補貼居民到市場上選擇住房，即采取需求補貼的方式。 ■ 他山之石 德國 “房租剎車”+“退租保護” 德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規范著稱。 2015年，德國推出“房租剎車”，各地方政府制定本地的平均房租標準并定期更新；這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權把房租提高到當地平均標準，不過，至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應超過當地的平均標準。 同時，德國還施行“退租保護”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。 美國 設立房租穩定委員會  美國在歷史上施行了兩次大規模的租金管制，一次是“一戰”與“二戰”期間與之后，被稱為“第一代租金管制”，更多是應對戰爭而作出的臨時管控，特征是凍結租金數額和禁止提高租金。20世紀70年代，美國170個市鎮采取了新的租金管制法應對租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱為“第二代租金管制”。 目前，美國各州的立法機構有較大的自主權，可以結合本州情況靈活制定調控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個城市設置本市租金漲幅的百分比上限。 此外，美國二手房市場發達，所有房產前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網上公開并記錄。房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。[詳情]

　　租金打響“維穩戰” 一線城市紛紛出臺舉措，深圳率先試點年租金增長率不超過正負5% 在一線城市房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺穩租金的相關舉措進一步促進租賃住房市場的發展。其中，深圳市率先探索“穩租金商品房”，要求“年租金增長率不超過正負5%”。目前，深圳對房租漲幅進行限制僅僅在試點項目內，而且并未出臺租金管制的相關政策。 事實上，此前業內就曾呼吁政府進行租金指導價的設置。但是，從國外實踐來看，租金管制是受到爭議的，雖然可以控制租金上漲，但是也面臨著減少供應的風險。那么，對房租設定“漲停板”這一舉措是否能夠有效平抑租金？以我國國情立足，什么政策能夠促進我國租賃住宅市場的健康發展？ 深圳 試點“穩租金商品房” 8月30日，深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處相關人士公開表示，為解決好機構化租賃引發的改善居住環境、穩定租賃關系與租金上漲的矛盾，深圳市在借鑒德國等成熟租賃市場管理的先進經驗基礎上，結合本市實際情況，探索穩租金商品房管理制度設計，豐富住房租賃類型，滿足不同人群的居住需求。 據了解，深圳將探索“穩租金商品房”，即由房地產開發企業建設并組織運營，在一定期限內只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在深圳繳納社保一年以上的未購房居民。首次租賃期限為1年以上3年以內，可續租不超過2年，期滿退租后可重新排隊。 深圳穩租金商品房制度的首批試點項目塘朗城精品公寓預計于2019年推出，首批試點房源248套。塘朗城精品公寓項目由深圳地鐵集團與深業集團共同成立的合資公司深圳市朗通房地產開發有限公司建設經營。 據深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處工作人員付菲菲介紹，穩租金商品房的基本特點是租金管控、對象范圍廣、租房排隊、有限租期等。 其中，租金管控即實行“一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調”的租金管制方式，在每年年末對所掌握的房源租金進行調整，漲幅參考的標準會綜合考慮當年市場發展形勢以及周邊的租金價格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負5%，在合同中進行租金漲幅約束。 對于穩租金商品房這一探索是否能夠平抑租金，深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平分析稱：“若穩租金商品房將來得以推廣，這一做法是否能平抑市場的關鍵在于穩租金商品房推出的數量。這其中，首要難度就是政府怎么將社會房源納入穩租金商品房體系，這其中，涉及個體房東和中介的利益。此外，漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會打擊房東的出租意愿會減少供應，太高則無法平抑租金。” 上海 “消費換租金”的新模式  事實上，同樣作為一線城市，上海也在積極探索租賃住房相關政策。近年來，上海先后出讓了“只租不售”的租賃住房用地，地價大幅度低于商品房用地，目前暫由國企拿地運營。 去年9月，上海市發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中就明確提出：要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。 據記者了解，目前獲取租賃用地最多的國企上海地產（集團）有限公司正在探索新型租賃模式，其旗下的租賃運營品牌城方率先提出了“以消費換租金”的運營思路，探索以社區消費為內容的盈利模式，包括文化娛樂、生鮮便利、康養健康、社區食堂等。 上海地產（集團）有限公司相關負責人介紹：“我們正在探索以租金為基礎現金流、以消費為推動力，實現‘以租金換取消費’的新型租賃模式。在實施時，以會員制提供服務，將會員所有房租消費和生活消費轉換為消費積分，在相關平臺上按規兌換，消費越多可抵扣租金也越多。” 北京 加快供應公租房提速 為加大租賃住房供應，北京市住建委多措并舉，加大保障性住房建設力度，加快公租房供應分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海淀、豐臺三個區的近5000套公租房房源正在進行意向登記過程中，預計年底前還有近萬套房源要啟動分配。 北京市住建委相關負責人表示，首先加大統籌力度，市區住建部門協調建設單位，加快項目建設進度，推進房源早分配；同時加快北京市各區公租房搖號剩余房源整理和退租房源整修，具備條件后盡快投入再分配；此外還深化了“互聯網+政務服務”，結合房源特點通過網上“快速配租”方式，進一步提高分配效率。 此外，北京推出了租賃型職工集體宿舍，將通過在集體建設用地建設或改造部分閑置廠房、商場、寫字樓來為用工單位提供租賃型職工集體宿舍，以此來解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。 除一線城市外，全國不少租金上揚的城市也都出臺了相應的措施來平抑租金，包括增加房源供應、推進租賃合同備案、規范中介行為、嚴查租金貸等。由于我國租賃市場尚處于發展的初期，加之租房是關系國計民生的重大問題，所以我國應加快租賃住房立法并積極出臺穩租金的長遠政策。[詳情]

　　期限已過，北京各大中介平臺整改如何？58同城、趕集網等問題仍多 此前，北京市住建委、市工商局等部門集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產、21世紀不動產、網易、新浪、58同城、趕集網、安居客、百姓網、房天下等房源信息發布主要網站，要求各互聯網平臺立即開展自查，下架不符合要求的房源信息，并在9月1日前完成整改。 如今期限已過，北京各大中介平臺是否按照規定進行了整改？ 《國際金融報》記者據此查詢發現，各平臺的整改步調不一，有奉命惟謹者，也有頂風作案者。 按照要求，房地產經紀機構發布房源信息的，無論是從事住房租賃業務還是存量房交易業務，均須按要求在網頁顯著位置公示房地產經紀機構營業執照和經紀從業人員信息卡；對于住房租賃經營企業發布房源信息的，其營業執照經營范圍中須含有“住房租賃”。 不得為未完成房地產經紀機構備案的經紀公司及其分支機構、未取得營業執照住房租賃經營企業、以個人名義從事房地產經紀活動的自然人提供房源信息發布服務。 《國際金融報》記者查詢發現，鏈家網目前相對較為規范，房源信息下方有對應經紀人在鏈家編號的備注。 以朝陽區十里堡的一套58平2室1廳整租房為例，房源信息下方經紀人閆某的鏈家編號赫然在列。 安居客平臺上，房源右側經紀人信息處，有其所屬公司和門店，鼠標放置公司執照編號處將顯示其營業執照（副本），不過副本展示面積較小且不能放大故具體信息顯示不清，營業范圍中的是否含有“住房租賃”也無從辨析。此外，經紀人個人的從業信息卡也沒按要求公示。 58同城的整改效果并不理想。《國際金融報》記者登陸其頁面，陸續搜索數套房源發現，無論是房地產經紀機構的營業執照還是經紀從業人員信息卡均未按要求予以公示。賣家中心的經紀人信息中，右側的四項認證均為“未完成”或“未授權”。這也意味著如果你對某套房源有意向，通過平臺你所有可知的經紀人信息僅為一張未經認證的頭像和不知真假的姓名。 記者查詢機場南路附近一套正在招租的一居室，房源右側僅顯示聯系人張某，即便點擊進入張某的店鋪依然信息空空。 趕集網的情況較為復雜，要求中禁止上線的個人房源依然存在。以一套距離地鐵6號線通州北關900多米的結研所家屬院18平方米的一室戶為例，該房源經紀人顯示為丁某個人。這種個人房源并非個例，趕集網上存在相當一部分。 海淀區西北旺的韓家川舒安公寓另一套18平方米的一居室，招租人顯示的依然為個人楊某。 與個人房源相對應的公司房源中，趕集網平臺上經紀機構營業執照已經公示，且清晰度較高，可辨別經營范圍，經紀從業人員信息卡則要視情況而定，部分已經公示，部分則沒有。 和趕集網一樣情況較為復雜的還有房天下，“方莊站 14號線樓上紫芳園一區、三家合租”在房天下網站上，這套精裝次臥正以2350元/月的價格對外招租。房源信息下方，就是經紀人孫某的聯系方式。 網站信息顯示，經紀人孫某供職于中天置地，點擊下方的從業信息卡可以看到孫某的房地產經紀從業人員信息卡，然而經紀機構中天置地的營業執照卻沒有公示。 和這套房源情況相反的是，朝陽區亞運村小營的陽明國際公寓里一套23平米的主臥招租信息中，僅公示了經紀機構——上海高度信息科技有限公司的營業執照，并沒有經紀人王某的從業信息卡。 8月初的那場約談，希望各平臺全力配合治理亂象，讓“黑中介”無處藏身，如今看來，治理尚未結束，亂象依然存在。 （國際金融報記者 林鑫）[詳情]

　　 非常視點：“敬老換住宿”模式值得推廣 鄭桂靈 在杭州工作的碧晨（化名）生于1996年，她從未想過自己會在20多歲時住進養老院。今年4月，杭州市濱江區團委聯合該區民政局，在“陽光家園”養老院開展了一個鼓勵年輕人參與助老服務的項目，參與項目的年輕人每月為老人們提供不少于20小時的志愿服務，就能以每月300元的低廉價格住進養老院。碧晨試著遞交了申請，兩個月后，經過面試真的住進了養老院，和她一同入住的還有其他十位年輕人。 常言說“物以類聚，人以群分”，可在杭州的這家養老院卻意外住進了一批年輕人，他們是“住戶”，更是以敬老換住宿的青年志愿者，他們主要的任務就是零距離“陪伴”老人。這種管理創意既為老年群體增添了幾分“青春”氣息，讓老年人不再孤獨，也為年輕人的租房之困找到出路，兩代人的融合更勢必產生“老少搭配，生活有味”的雙贏效果，此舉值得借鑒與推廣。 年輕人到城市打拼，首當其沖的就是要有房居住，正所謂“安居”才能“樂業”。每月只需掏300元、付出20個小時的助老服務時間，就可輕松住進一套30平方米的“標間”。如此低廉的租房價碼，足可吸引年輕一族的趨之若鶩，這可為破解年輕人的“租房難”困擾提供范例。 盡管老年人可以在養老院尋得同齡相聚，但“清一色”的白發族也同樣難脫寂寞與傷感。正如朱燮永老人的袒露心跡：當初老伴不肯來養老院，理由就是“睜開眼睛全是老人”。如今有了年輕人的入住陪伴，就猶如為夕陽群體注入了一股生機勃勃的“朝氣”，既可為老年人釋懷“空巢”之惑，也有助老年人找到自己當年的年輕態。 更值得關注的是，在老年群體中“摻和”一些年輕人，有利于現代新知識、新技能的傳播與普及，有利于兩個不同群體的交流融合、各取所需、優勢互補、共同受益。老年人可以在年輕人的陪伴下，消除寂寞、培養情趣、找到快樂。年輕人既可在服務老人的過程中盡顯能耐、實現價值、得到歷練，學會與老年群體和諧共處，傳承好尊老敬老的中華美德，同時也可從老輩人身上感受胸襟、學到經驗、補齊短板、提升境界，這對消除代溝、增進和諧、互幫互助大有好處。 也許有人擔心，此舉會不會因“鳥居雀巢”而擠占本已緊張的老年資源？這個問題不難解決。首先，“養老”的含義并非只有老有所依、老有所居的物質層面，更有老有所學、老有所樂等的精神慰藉，對于養老院來講，即便是以讓渡部分住房的成本換來老年群體的快樂，這種“質量”提升也是值得的。 其次，養老院實施“老少搭配”的雜居模式未嘗不可。一些生活在小區里的居家養老者，其實也是要面對混齡群居的現狀，既然“敬老換住宿”的志愿服務確有互助共贏的不錯成效，何不干脆在養老院辟出一些面向年輕人的出租用房呢？這或許可以成為養老機構的一種新的建設模式。 [詳情]

　　長租公寓不能利用租房貸模式過度加杠桿 楊才勇 （作者系京東金融研究院研究員） 對于租房貸，爭議的焦點主要在于租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，并由租房分期平臺委托支付給長租公寓公司，相當于一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金后，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產生了一個期限差，也因此產生了資金沉淀。長租公寓利用沉淀資金進一步擴張拿房，循環滾雪球似的不斷跑馬圈地 最近租房市場可謂處在風口浪尖，長租公寓和租房貸是其中備受爭議的焦點。相關信息已有諸多報道，不再贅述，這里主要談談長租公寓和租房貸的那些事兒。 隨風而起的長租公寓 所謂長租公寓，區別于傳統個體租賃，是指由專業化的公司運營的住房租賃服務。 我國租房市場是一個過萬億的巨大市場。鏈家數據顯示，2015年我國租房市場規模約為1.1萬億元，2030年預期將達到4.6萬億元。但在這個龐大的市場中，個體租賃仍然占據絕對主導，長租公寓是近幾年才發展起來的新興模式。鏈家數據顯示，長租公寓在全國的市場滲透率僅為2%，其中一線城市略高，達5%。 2015年，國家開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”。2017年，各地密集出臺樓市調控政策，并大力發展租賃市場。從目前的政策來看，住房租賃是房地產產業鏈中唯一受政策鼓勵的子領域。 正是在這樣的背景下，長租公寓獲得了快速發展，長租公寓品牌大量涌現，一些頭部平臺也獲得各路資本青睞，不過整體來看市場仍然處于發展初期。數據顯示，截至2018年3月份，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間，平均每家管理的房源不到1700間。 從房源分布來看，長租公寓主要可以分為集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）兩種。前者是運營機構通過自建、購買、整棟/整層租賃的方式獲取集中的房源，改造裝修后再出租給租客。后者主要是從個人房東手中租賃房源，這些房源大多較為分散，經過統一裝修后再轉租給租客。由于后者模式輕，容易快速擴張，是目前的主流模式。 長租公寓的盈利要素主要包括品牌、運營、融資、獲客四個方面。擴大規模以實現規模效應、做強品牌以提高租金溢價是長租公寓盈利的關鍵，而保障較低的空置率并且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進一步發展的根本。 因此，不甘愿做小而美的公寓公司都存在規模擴張的內在動力，也存在強烈的融資需求。這也是各長租公寓公司不計成本進行搶房大戰的內在動因。由于行業還處于發展初期，加之激烈的競爭，目前大量長租公寓公司都還處于虧損狀態。 對于租房貸的爭議 租房場景中，通常會要求租客“押1付N（通常為3/6/9/12）”，即預付N個月房租+1個月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其風險成本考量的需求，其中付N的需求核心是融資問題。“押1付N”的存在本質上是由供需力量決定的，并非必然存在。實際上，如果出租方擁有足夠強的融資能力，并不必然要求租客押1付N，只需通過加價轉移融資成本即可。 租房貸/租房分期，核心就是將押1付N轉換為押1付1，雖然是針對C端的金融服務，本質上與B端有非常緊密的聯系。 租房貸并不是新鮮事物，早在2015年，伴隨消費金融的火爆，就出現了一大波“租房分期”產品。除了市場空間巨大，還因為在租房場景中租客的違約率較小，并且即使租客違約，也可以及時清退租客，加之押金的存在，只要能在1個月內尋找到新租客就能有效控制風險，因此被認為是一個十分優質的消費金融場景。但這實際上低估了該市場的風險。在租房分期場景中，雖然C端風險較低，但存在較高的B端風險（圖1）。實際上正是因為忽略了對B端風險的有效控制，導致大量租房分期平臺紛紛倒閉退出市場。 針對不同場景，不同平臺采取了不同的服務模式，每種模式有著不同的風險特征（圖2）。模式1和模式3均是傳統個體租賃模式，市場十分分散且不規范，模式2是重資產模式，分期平臺會面臨很高的運營壓力和風險。長租公寓由于運營相對專業規范，與房產中介相比，風險相對可控，因此成為租房貸較為理想的場景。 在最近關于房租價格和長租公寓的討論中，租房貸備受爭議，長租公寓被認為推動了房租價格的暴漲，租房貸則成為其推手。 對于租房貸，爭議的焦點主要在于租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，并由租房分期平臺委托支付給長租公寓公司，相當于一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金后，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產生了一個期限差，也因此產生了資金沉淀。長租公寓利用沉淀資金進一步擴張拿房，循環滾雪球似的不斷跑馬圈地。一旦長租公寓運營失敗，就很容易出現資金鏈斷裂，導致房東因無法繼續收到租金而清退租客，租客則仍然需要償還租金貸款。 租房貸該不該背鍋？ 公寓公司想要盈利，就必須增加租金差，當傳統的靠合租盈利的模式被取消后，公寓公司必然加強對房屋的裝修改造創造更多溢價，導致的結果就是租房服務的中高端化，也就必然伴隨著房租價格的上漲。這帶來的另一個影響是形成了對傳統個體租賃的替代，擠出了部分中低端房源，減少了市場供給。此外，長租公寓公司為了規模擴張，搶占市場份額，存在惡性競爭的情況，也抬高了房東的心理預期。 而長租公寓運營商的責任完全讓租房貸來背鍋顯然有失公平。租房貸實際上是對租房場景的一種完善，平滑了租客與長租公寓之間的交易障礙，降低了租客的租房門檻，具有積極的市場意義。 但這并不意味著租房貸市場沒有問題。長租公寓如果利用這種模式過度加杠桿，不加以控制的話確實存在很大風險。而許多場景中，長租公寓運營商沒有充分向租客進行信息披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情況下“被貸款”，從而進一步增加了風險。 對于目前的市場問題，筆者有以下幾點建議： 第一，長租公寓還無法左右租房市場價格，但過度的搶房行為會影響市場預期。相關部門有必要發布權威的市場價格信息，進行預期管理，避免個別情況扭曲市場信號，造成房東對租金過高的期望和租客的恐慌。 第二，以權威部門的市場價格信息為基礎，限制長租公寓的收房行為，避免過度脫離市場價格的惡性搶房行為。 第三，規范租房貸的信息披露和提示，嚴格監管租房貸的利率水平，避免用戶“被”貸款和過高的貸款負擔，對于違規者嚴格處罰。 第四，限制長租公寓的負債杠桿，避免長租公寓過度加杠桿的野蠻生長。 第五，完善相關政策法規，提高對租客權益的保護，例如在長租公寓破產清算時提高租客權益償付的優先順序，要求提供合理的租客權益保障方案等。 任何行業的發展都不可能一蹴而就，在發展過程中總會遇到各種問題，理性分析和面對這些問題，采取合理措施規范市場行為而不是因噎廢食，才能真正促進行業的長期健康發展。[詳情]

　　德法房租便宜？ 切莫空論他山之石 時代周報 （作者系自由撰稿人） 中國一線城市最新一輪房租上漲引發廣泛關注。許多人提出種種改進建議，最常聽到的莫過于借鑒外國的“先進經驗”，如“平抑樓價、嚴控租金”的德國模式，或政府擔當租房市場的法國模式。 這些建議其實似是而非，建議者僅采摘了對自己有利的部分，對其他部分則有意無意忽略不計。先說德國模式。德國房價雖不低，但和收入相比并不很高，房貸管理雖比美國嚴格得多，但二成首付的按揭不難辦成，房屋可負擔問題不算突出；至于租房，德國租房市場以民間房源為主，但政府管控極嚴，房東要停租需提前幾個月通知，對方不肯或沒地方搬，還要替人家想辦法。 但德國模式的代價，是賦予政府過多的房地產市場管控權力，征收高額房地產稅。今年稍早數據顯示，德國家庭平均住房面積為91.6平方米，月均房地產稅收負擔為16.50歐元，且不論買房或租房都要交，每年德國人上繳房產稅總和高達137億歐元，地方政府第一大收入來源就是房產稅。德國房屋“租售兩不旺”，奧妙就在于此：房價不論高低都波動不大，租房市場則因無利可圖而如死水一潭。 法國的情況是另一回事。在法國，低收入者租房，高收入者買房已是慣例。自1956年前法國住房部長皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”（HLM）以來，法國租房市場的主流就被廉租屋占據。按照HLM規定，任何一個城鎮的廉租屋比例不得低于20%，全國17%的人口住在總數多達約460萬套廉租屋內。 廉租屋只能租不能買，說是租房市場，其實并不市場化：申請HLM的標準主要是收入，單身、兩口之家、三四口之家和多人口家庭標準各不相同；收入限額表分為“大巴黎”和“外省”兩檔；危房、動遷房、無過錯被商業租房房東驅逐的房客、殘疾人家庭、多子女家庭、工作調動而急需住房家庭等都可優先享受HLM。低收入家庭的租金，僅有商業租房租金的1/3左右，最低僅約1/6。HLM并非劣質房的代名詞：法國廉租屋的質檢標準甚至超過商品房，40%的HLM住房被評為優質住房。 然而法國這套“廉租屋”體系也存在其特殊性。首先，絕大多數法國人的住房是依靠公家解決的，而公家之所以能大包大攬，是靠高額稅賦和相對低下的行政效率來支撐的，這固然滿足了底層和弱勢群體的需求，卻不得不付出擠走中高收入者、流失就業機會甚至喪失稅賦的代價。其次，巴黎黃金社區的商品房價格漲得一點也不慢—只是和普通人一點關系都沒有。 一言以蔽之，德國模式或法國模式的確殊途同歸地解決了“房屋可負擔”問題，但都是以忍受高稅負、低效率和政府無所不在的干預、管制為代價的，這兩種模式移植到中國能否成功？即便成功了會不會走樣？很多建議者似乎并未深思。更重要的是，中國至今仍處于城市化進程的早期階段，農村人口向城市、城鄉人口向中心城市的集中趨勢方興未艾。在這種剛需未得到切實扭轉前，中心城市的房源不論租、售，都是稀缺資源。 要想從根本上解決問題，只有通過產業結構和模式的重大調整，讓廣大中小城市真正得以吸附中國城市化進程所產生的更多進城者，讓新農村恢復產業和社區的活力，從而為洶涌撲向中心城市的剛需洪流削減洪峰，否則奢談住房買或租，只是空論他山之石。[詳情]