住房租賃市場亟待規范化發展 更好適應“租售并舉”住房新時代

　　來源：金融時報

　　本報見習記者馬玲

　　歷史數據表明，每年6至7月份都是租房旺季，需求大量釋放導致租賃市場供不應求，租金上漲。然而，今年房租漲勢比往年更加“猛烈”，部分地區出現住房租賃機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，個別熱點城市房租價格持續看漲引發市場廣泛關注。根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，4個一線城市全部在內。

　　針對住房租賃企業利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等亂象，監管層正逐漸加大管控力度。以北京為例，針對北京住房租賃市場的現狀，8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾“三不得”：一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；二是不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；三是不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，還共同承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場，以“不漲價”的方式平抑此前已經波動的租金水平。

　　在業內人士看來，住房租賃市場發展需杜絕追逐利益的短期投機行為，要以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。下一步，在加快住房租賃行業立法對企業惡性競爭等行為加強監管的同時，要加大培育多元化租賃住房供應主體的力度，增加平價租賃房源的供給，切實保障城市居民的住房需求，更好地適應“租售并舉”住房新時代。

　　長租公寓市場競爭激烈間接推高房屋租金

　　從住房市場供給端來看，近兩年來，北京、上海等城市都在加大拆除違法建筑、禁止群租的力度，在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹看來，目前正值畢業季，租房需求集中釋放，供需缺口導致房租上漲。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《金融時報》記者分析稱，拆除違建等做法一方面會減少市面上可租賃的房源數量；另一方面可能又會釋放出一批需重新租房的需求。如此一來，一些合規的房源租金就會上漲。同時，當前對于中介租賃業務的整頓，也會使得部分用于租賃的房源減少，包括經適房、公租房、群租房等。

　　值得注意的是，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅進入長租公寓也是推高住房租賃價格的主要原因之一。近年來，我國住房租賃行業逐漸進入快速發展期，各路資本正加快進入租賃市場，培育出多家大型租賃機構，而大型租賃機構在搶占住房租賃市場過程中，部分房源被爭奪進而導致租金上調的現象出現。

　　“在地方國資背景房企和大型民營房企的大批租賃住房投入供應之前，長租公寓認準政策風口爭奪房源，房源競爭壓力增大，部分長租公寓運營方存在加價獲取房源的情況，致使房租上漲。”夏丹表示。

　　談及近日房租大幅上漲背后更深層次的邏輯，上海易居房地產研究院研究員沈昕告訴《金融時報》記者，今年7、8月份租金上漲過快有多種原因，其中一個重要原因是市場優質房源供應不足，滿足不了現在年輕人的需求，轉而將目光投向長租公寓，而長租公寓市場競爭激烈也間接推高了房屋租金，目前租金上漲態勢主要集中在一線城市，有可能蔓延到部分人口流入較多的二三線城市。

　　8月19日，原我愛我家副總裁胡景暉在召開個人媒體溝通會時呼吁政府加強對長租公寓的監管。他建議：一是通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價并且每個月以各種渠道進行公布；二是在建立指導價的基礎上，如果出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，對哄抬房價的行為予以嚴處；三是相關部門應建立起聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓的資本。

　　“今年是住房租賃市場發展的重要一年，當前正處于房地產市場秩序大監管的階段，所以租金上漲的問題需要客觀全面看待?！眹儡S進認為，發現原因進而采取有針對性的策略，可以真正促進租賃市場的健康發展。

　　亟待建立健康可持續的住房租賃市場

　　近年來，中央層面對住房租賃市場發展給予高度關注，頻頻發布鼓勵支持住房租賃市場發展的相關政策。黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。今年《政府工作報告》指出，要“支持居民自主購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權房”。

　　在業內專家看來，“兩多一并”的住房制度是未來我國住房制度的目標，“房住不炒”是指導思想。因此，建立健康可持續的住房租賃市場尤為重要。

　　在“租購并舉”的政策指導下，各地從2017年開始發文出臺實施細則，多個城市積極推進租賃市場發展?！白鳛樽赓U需求最旺盛的城市之一，北京計劃于2017年至2021年供地1300公頃，建設租賃住房50萬套；‘十三五’期間，上海將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發展長效機制，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套；深圳提出自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時在新出讓居住用地中提高‘只租不售’用地比例。”沈昕預計，未來3至5年，部分大中城市的租賃住房規模將有較大提升。

　　不過，也需要注意，目前住房租賃市場發展還存在制度不完善、供求不平衡等問題，行業管理需要轉型升級，市場也需要創新開拓。

　　那么，如何推動住房租賃市場健康發展？夏丹建議，未來需加強地方住房管理部門與互聯網及信息服務公司的政企合作，搭建住房租賃的交易和服務平臺，實現便利房源供需雙方匹配、加強交易過程及后續服務的監督、嵌入與租房相關的生活和金融服務等功能。

　　同時，需要加大培育住房租賃企業，提供規?；?、專業化供給。通過補貼、稅收優惠、低價供地等縮減成本、提升投資運營住房租賃的相對收益率，增強資本進入住房租賃市場積極性，支持符合條件的住房租賃企業運用多樣化金融工具解決融資問題。

　　嚴躍進認為，從規范住房租賃市場的角度看，主要是要對住房租賃供應主體的各個環節進行管控，包括房源獲取、合同簽約、租金監管、租賃貸款辦理、租賃房屋維護等，這幾個部分做到位，那么租賃市場的發展會更加健康。

　　“在大力培育住房租賃市場的同時，還需要穩定住商品住房的房價。”夏丹對《金融時報》記者說，在人口流入壓力較大的城市，應把握好商品住房用地供應的體量。住房租賃用地指標的增加不應以犧牲商品住房用地為代價，否則反而會誘發地價和房價上漲。

責任編輯：李鋒