德法房租便宜？ 切莫空論他山之石

　　時代周報

　　（作者系自由撰稿人）

　　中國一線城市最新一輪房租上漲引發(fā)廣泛關(guān)注。許多人提出種種改進建議，最常聽到的莫過于借鑒外國的“先進經(jīng)驗”，如“平抑樓價、嚴(yán)控租金”的德國模式，或政府擔(dān)當(dāng)租房市場的法國模式。

　　這些建議其實似是而非，建議者僅采摘了對自己有利的部分，對其他部分則有意無意忽略不計。先說德國模式。德國房價雖不低，但和收入相比并不很高，房貸管理雖比美國嚴(yán)格得多，但二成首付的按揭不難辦成，房屋可負擔(dān)問題不算突出；至于租房，德國租房市場以民間房源為主，但政府管控極嚴(yán)，房東要停租需提前幾個月通知，對方不肯或沒地方搬，還要替人家想辦法。

　　但德國模式的代價，是賦予政府過多的房地產(chǎn)市場管控權(quán)力，征收高額房地產(chǎn)稅。今年稍早數(shù)據(jù)顯示，德國家庭平均住房面積為91.6平方米，月均房地產(chǎn)稅收負擔(dān)為16.50歐元，且不論買房或租房都要交，每年德國人上繳房產(chǎn)稅總和高達137億歐元，地方政府第一大收入來源就是房產(chǎn)稅。德國房屋“租售兩不旺”，奧妙就在于此：房價不論高低都波動不大，租房市場則因無利可圖而如死水一潭。

　　法國的情況是另一回事。在法國，低收入者租房，高收入者買房已是慣例。自1956年前法國住房部長皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”（HLM）以來，法國租房市場的主流就被廉租屋占據(jù)。按照HLM規(guī)定，任何一個城鎮(zhèn)的廉租屋比例不得低于20%，全國17%的人口住在總數(shù)多達約460萬套廉租屋內(nèi)。

　　廉租屋只能租不能買，說是租房市場，其實并不市場化：申請HLM的標(biāo)準(zhǔn)主要是收入，單身、兩口之家、三四口之家和多人口家庭標(biāo)準(zhǔn)各不相同；收入限額表分為“大巴黎”和“外省”兩檔；危房、動遷房、無過錯被商業(yè)租房房東驅(qū)逐的房客、殘疾人家庭、多子女家庭、工作調(diào)動而急需住房家庭等都可優(yōu)先享受HLM。低收入家庭的租金，僅有商業(yè)租房租金的1/3左右，最低僅約1/6。HLM并非劣質(zhì)房的代名詞：法國廉租屋的質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)甚至超過商品房，40%的HLM住房被評為優(yōu)質(zhì)住房。

　　然而法國這套“廉租屋”體系也存在其特殊性。首先，絕大多數(shù)法國人的住房是依靠公家解決的，而公家之所以能大包大攬，是靠高額稅賦和相對低下的行政效率來支撐的，這固然滿足了底層和弱勢群體的需求，卻不得不付出擠走中高收入者、流失就業(yè)機會甚至喪失稅賦的代價。其次，巴黎黃金社區(qū)的商品房價格漲得一點也不慢—只是和普通人一點關(guān)系都沒有。

　　一言以蔽之，德國模式或法國模式的確殊途同歸地解決了“房屋可負擔(dān)”問題，但都是以忍受高稅負、低效率和政府無所不在的干預(yù)、管制為代價的，這兩種模式移植到中國能否成功？即便成功了會不會走樣？很多建議者似乎并未深思。更重要的是，中國至今仍處于城市化進程的早期階段，農(nóng)村人口向城市、城鄉(xiāng)人口向中心城市的集中趨勢方興未艾。在這種剛需未得到切實扭轉(zhuǎn)前，中心城市的房源不論租、售，都是稀缺資源。

　　要想從根本上解決問題，只有通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和模式的重大調(diào)整，讓廣大中小城市真正得以吸附中國城市化進程所產(chǎn)生的更多進城者，讓新農(nóng)村恢復(fù)產(chǎn)業(yè)和社區(qū)的活力，從而為洶涌撲向中心城市的剛需洪流削減洪峰，否則奢談住房買或租，只是空論他山之石。

免責(zé)聲明：自媒體綜合提供的內(nèi)容均源自自媒體，版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內(nèi)容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據(jù)。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

責(zé)任編輯：萬露