缺乏監(jiān)管 長(zhǎng)租公寓金融化產(chǎn)品是非難斷

　　長(zhǎng)租公寓企業(yè)嘗試回答公眾對(duì)租金上漲、甲醛超標(biāo)等問題的質(zhì)疑，但卻仍沒有很有力度地解釋金融化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)、資本在長(zhǎng)租公寓發(fā)展中扮演的角色，這并不能讓外界滿意。

　　按照原我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉的判斷，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)比P2P爆倉(cāng)后果更加嚴(yán)重。言猶在耳，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司便宣布資金鏈斷裂，公司破產(chǎn)。杭州鼎家爆倉(cāng)的重要原因是其利用租房貸產(chǎn)品進(jìn)行高杠桿擴(kuò)張。

　　金融產(chǎn)品所隱含的風(fēng)險(xiǎn)、資本在房租上漲風(fēng)波中遭受到的助推質(zhì)疑，已經(jīng)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生影響。目前，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。

　　9月7日，熊貓公寓CEO王璽龍?jiān)谠谧C券日?qǐng)?bào)主辦的活動(dòng)中表示，融資渠道的暫停已經(jīng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)拿房動(dòng)作減慢。

　　長(zhǎng)租公寓企業(yè)從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費(fèi)用。在緩解部分租客“押一付三”的資金壓力時(shí)，包括鼎家、自如、蛋殼公寓在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)推薦租戶采用“押一付一”方式繳納房租。

　　企業(yè)的操作手法是，用租客的信用向銀行貸款，然后用從銀行貸得的資金獲取更多房源。

　　這種金融產(chǎn)品主要面向畢業(yè)大學(xué)生等支付能力較差的群體。世聯(lián)行集團(tuán)副總裁甘偉向界面新聞?dòng)浾弑硎荆髽I(yè)使用租房貸這樣的金融產(chǎn)品是出于現(xiàn)金流的考慮，這種手法的風(fēng)險(xiǎn)在于風(fēng)控難、租戶違約率較高。

　　分散式長(zhǎng)租公寓是單間式地租給普通消費(fèi)者，這決定了分散式公寓的特點(diǎn)是租期短，進(jìn)而倒逼長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要采用快周轉(zhuǎn)的模式。在這一過程中，空置率的上升便會(huì)影響資金流。

　　杭州鼎家董事長(zhǎng)魏永鋒在接受界面新聞專訪時(shí)曾透露，杭州鼎家資金鏈斷裂的原因在于收房?jī)r(jià)格高，控制率變多，杭州鼎家本來要在8月1日給400多個(gè)業(yè)主、8月15日給200多個(gè)業(yè)主付房租，累計(jì)600多萬元，因?yàn)閿D兌問題出現(xiàn)，付款被延后。當(dāng)時(shí)，杭州鼎家的控制房源約150套。600多萬元資金、150套空置房源，最終壓垮了這家長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

　　市場(chǎng)上50%以上的租賃住房REITs由中聯(lián)基金實(shí)施發(fā)行，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為，畢業(yè)大學(xué)生群體支付能力差，消費(fèi)貸工具的出現(xiàn)可以讓其有能力租房，這種生態(tài)是健康、安全的。

　　但杭州鼎家的案例表明，租房貸的風(fēng)險(xiǎn)必然存在。何亮宇表示，如果長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)金融產(chǎn)品存在隱瞞欺騙行為、不充分披露的話，會(huì)存在問題。租約與消費(fèi)貸的期限錯(cuò)配也會(huì)導(dǎo)致違規(guī)。當(dāng)企業(yè)一次性收取躉交的房租時(shí)，這筆預(yù)收房租目前存在監(jiān)管漏洞，“好的企業(yè)用來獲取房源擴(kuò)張、提高服務(wù)，如果不法企業(yè)炒股票了怎么辦？“

　　作為資本方，何亮宇不認(rèn)為資本助推了長(zhǎng)租公寓企業(yè)囤租待漲，他最關(guān)心的問題是房源空置率，甚至?xí)破髽I(yè)將剛獲取的房源盡快投放到市場(chǎng)。這一定程度上解釋了長(zhǎng)租公寓企業(yè)沒有動(dòng)力通過囤積房源推高房租，但卻引發(fā)了另外一種推理邏輯，即長(zhǎng)租公寓會(huì)為了將房源盡快投放，導(dǎo)致裝修標(biāo)準(zhǔn)降低，引發(fā)甲醛超標(biāo)問題。

　　各個(gè)機(jī)構(gòu)一致的觀點(diǎn)是，長(zhǎng)租公寓是低利潤(rùn)的行業(yè)。土地市場(chǎng)上對(duì)自持比例的要求讓開發(fā)商持有了一定規(guī)模的持有性質(zhì)土地，租購(gòu)并舉的政策導(dǎo)向表明，租賃市場(chǎng)的崛起將是必然的方向，在這個(gè)市場(chǎng)充分發(fā)展起來之前，開發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商需要提前布局。

　　在長(zhǎng)租領(lǐng)域掙錢難的當(dāng)下，資本在推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。中信建投證券提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月5日，市場(chǎng)上共發(fā)行12單長(zhǎng)租公寓ABS，發(fā)行金額共計(jì)88.84億元。

　　中信建投投資銀行部方春暉認(rèn)為，資產(chǎn)證券化不僅沒有助推房租上漲，反而降低了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資成本，助力了房源數(shù)量增長(zhǎng)。

　　ABS的實(shí)質(zhì)是一種負(fù)債，而負(fù)債成本則高低不一。在遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理俞國(guó)泰看來，長(zhǎng)租市場(chǎng)投資回報(bào)期長(zhǎng)，公司財(cái)務(wù)承擔(dān)了很長(zhǎng)期的負(fù)債，因此需要的是對(duì)資金回報(bào)率比較低的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。“資本是逐利的，要求高回報(bào)，有些資金融來的成本很高，如果行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展沒有清晰的運(yùn)營(yíng)模式，沒有能力掙錢取得資本預(yù)期回報(bào)的話，對(duì)于這個(gè)企業(yè)來說，對(duì)這個(gè)企業(yè)所在的行業(yè)來說，這種資本反而是有害的，資本也不會(huì)持久投身到這個(gè)企業(yè)和這個(gè)行業(yè)里面去。”

　　來自世聯(lián)行的甘偉同樣表示，就看大家誰能拿到低成本的資金。

　　目前，融資環(huán)境趨緊，獲得低成本資金并非易事，在資金成本、掙錢難與房租上漲、環(huán)保問題帶來的輿論壓力中，長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入了兩難境地。

　　對(duì)此，一位退休的房企董事長(zhǎng)認(rèn)為，限制性條件讓部分人不能買房，只能租房。由于缺乏相應(yīng)的稅收政策和其它的輔助條件，很難建立一個(gè)合理的租賃市場(chǎng)。政府可以嘗試給用于租賃的房子減稅，讓企業(yè)在低租金中獲取收入。

　　方春暉的建議則是，針對(duì)低回報(bào)導(dǎo)致難以證券化的問題，政府應(yīng)該降低公寓企業(yè)的土地成本、稅負(fù)成本，支持公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)，發(fā)展多層次證券化市場(chǎng)。

責(zé)任編輯：萬露