長租公寓不能利用租房貸模式過度加杠桿

　　楊才勇 （作者系京東金融研究院研究員）

　　對于租房貸，爭議的焦點主要在于租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，并由租房分期平臺委托支付給長租公寓公司，相當(dāng)于一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金后，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產(chǎn)生了一個期限差，也因此產(chǎn)生了資金沉淀。長租公寓利用沉淀資金進一步擴張拿房，循環(huán)滾雪球似的不斷跑馬圈地

　　最近租房市場可謂處在風(fēng)口浪尖，長租公寓和租房貸是其中備受爭議的焦點。相關(guān)信息已有諸多報道，不再贅述，這里主要談?wù)勯L租公寓和租房貸的那些事兒。

　　隨風(fēng)而起的長租公寓

　　所謂長租公寓，區(qū)別于傳統(tǒng)個體租賃，是指由專業(yè)化的公司運營的住房租賃服務(wù)。

　　我國租房市場是一個過萬億的巨大市場。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2015年我國租房市場規(guī)模約為1.1萬億元，2030年預(yù)期將達到4.6萬億元。但在這個龐大的市場中，個體租賃仍然占據(jù)絕對主導(dǎo)，長租公寓是近幾年才發(fā)展起來的新興模式。鏈家數(shù)據(jù)顯示，長租公寓在全國的市場滲透率僅為2%，其中一線城市略高，達5%。

　　2015年，國家開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”。2017年，各地密集出臺樓市調(diào)控政策，并大力發(fā)展租賃市場。從目前的政策來看，住房租賃是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一受政策鼓勵的子領(lǐng)域。

　　正是在這樣的背景下，長租公寓獲得了快速發(fā)展，長租公寓品牌大量涌現(xiàn)，一些頭部平臺也獲得各路資本青睞，不過整體來看市場仍然處于發(fā)展初期。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月份，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬間，平均每家管理的房源不到1700間。

　　從房源分布來看，長租公寓主要可以分為集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）兩種。前者是運營機構(gòu)通過自建、購買、整棟/整層租賃的方式獲取集中的房源，改造裝修后再出租給租客。后者主要是從個人房東手中租賃房源，這些房源大多較為分散，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后再轉(zhuǎn)租給租客。由于后者模式輕，容易快速擴張，是目前的主流模式。

　　長租公寓的盈利要素主要包括品牌、運營、融資、獲客四個方面。擴大規(guī)模以實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)、做強品牌以提高租金溢價是長租公寓盈利的關(guān)鍵，而保障較低的空置率并且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進一步發(fā)展的根本。

　　因此，不甘愿做小而美的公寓公司都存在規(guī)模擴張的內(nèi)在動力，也存在強烈的融資需求。這也是各長租公寓公司不計成本進行搶房大戰(zhàn)的內(nèi)在動因。由于行業(yè)還處于發(fā)展初期，加之激烈的競爭，目前大量長租公寓公司都還處于虧損狀態(tài)。

　　對于租房貸的爭議

　　租房場景中，通常會要求租客“押1付N（通常為3/6/9/12）”，即預(yù)付N個月房租+1個月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其風(fēng)險成本考量的需求，其中付N的需求核心是融資問題?！把?付N”的存在本質(zhì)上是由供需力量決定的，并非必然存在。實際上，如果出租方擁有足夠強的融資能力，并不必然要求租客押1付N，只需通過加價轉(zhuǎn)移融資成本即可。

　　租房貸/租房分期，核心就是將押1付N轉(zhuǎn)換為押1付1，雖然是針對C端的金融服務(wù)，本質(zhì)上與B端有非常緊密的聯(lián)系。

　　租房貸并不是新鮮事物，早在2015年，伴隨消費金融的火爆，就出現(xiàn)了一大波“租房分期”產(chǎn)品。除了市場空間巨大，還因為在租房場景中租客的違約率較小，并且即使租客違約，也可以及時清退租客，加之押金的存在，只要能在1個月內(nèi)尋找到新租客就能有效控制風(fēng)險，因此被認(rèn)為是一個十分優(yōu)質(zhì)的消費金融場景。但這實際上低估了該市場的風(fēng)險。在租房分期場景中，雖然C端風(fēng)險較低，但存在較高的B端風(fēng)險（圖1）。實際上正是因為忽略了對B端風(fēng)險的有效控制，導(dǎo)致大量租房分期平臺紛紛倒閉退出市場。

　　針對不同場景，不同平臺采取了不同的服務(wù)模式，每種模式有著不同的風(fēng)險特征（圖2）。模式1和模式3均是傳統(tǒng)個體租賃模式，市場十分分散且不規(guī)范，模式2是重資產(chǎn)模式，分期平臺會面臨很高的運營壓力和風(fēng)險。長租公寓由于運營相對專業(yè)規(guī)范，與房產(chǎn)中介相比，風(fēng)險相對可控，因此成為租房貸較為理想的場景。

　　在最近關(guān)于房租價格和長租公寓的討論中，租房貸備受爭議，長租公寓被認(rèn)為推動了房租價格的暴漲，租房貸則成為其推手。

　　對于租房貸，爭議的焦點主要在于租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，并由租房分期平臺委托支付給長租公寓公司，相當(dāng)于一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金后，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產(chǎn)生了一個期限差，也因此產(chǎn)生了資金沉淀。長租公寓利用沉淀資金進一步擴張拿房，循環(huán)滾雪球似的不斷跑馬圈地。一旦長租公寓運營失敗，就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致房東因無法繼續(xù)收到租金而清退租客，租客則仍然需要償還租金貸款。

　　租房貸該不該背鍋？

　　公寓公司想要盈利，就必須增加租金差，當(dāng)傳統(tǒng)的靠合租盈利的模式被取消后，公寓公司必然加強對房屋的裝修改造創(chuàng)造更多溢價，導(dǎo)致的結(jié)果就是租房服務(wù)的中高端化，也就必然伴隨著房租價格的上漲。這帶來的另一個影響是形成了對傳統(tǒng)個體租賃的替代，擠出了部分中低端房源，減少了市場供給。此外，長租公寓公司為了規(guī)模擴張，搶占市場份額，存在惡性競爭的情況，也抬高了房東的心理預(yù)期。

　　而長租公寓運營商的責(zé)任完全讓租房貸來背鍋顯然有失公平。租房貸實際上是對租房場景的一種完善，平滑了租客與長租公寓之間的交易障礙，降低了租客的租房門檻，具有積極的市場意義。

　　但這并不意味著租房貸市場沒有問題。長租公寓如果利用這種模式過度加杠桿，不加以控制的話確實存在很大風(fēng)險。而許多場景中，長租公寓運營商沒有充分向租客進行信息披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情況下“被貸款”，從而進一步增加了風(fēng)險。

　　對于目前的市場問題，筆者有以下幾點建議：

　　第一，長租公寓還無法左右租房市場價格，但過度的搶房行為會影響市場預(yù)期。相關(guān)部門有必要發(fā)布權(quán)威的市場價格信息，進行預(yù)期管理，避免個別情況扭曲市場信號，造成房東對租金過高的期望和租客的恐慌。

　　第二，以權(quán)威部門的市場價格信息為基礎(chǔ)，限制長租公寓的收房行為，避免過度脫離市場價格的惡性搶房行為。

　　第三，規(guī)范租房貸的信息披露和提示，嚴(yán)格監(jiān)管租房貸的利率水平，避免用戶“被”貸款和過高的貸款負擔(dān)，對于違規(guī)者嚴(yán)格處罰。

　　第四，限制長租公寓的負債杠桿，避免長租公寓過度加杠桿的野蠻生長。

　　第五，完善相關(guān)政策法規(guī)，提高對租客權(quán)益的保護，例如在長租公寓破產(chǎn)清算時提高租客權(quán)益償付的優(yōu)先順序，要求提供合理的租客權(quán)益保障方案等。

　　任何行業(yè)的發(fā)展都不可能一蹴而就，在發(fā)展過程中總會遇到各種問題，理性分析和面對這些問題，采取合理措施規(guī)范市場行為而不是因噎廢食，才能真正促進行業(yè)的長期健康發(fā)展。

責(zé)任編輯：李鋒